"1기 신도시 특별법으로 규제 완화 길 열어뒀다"[일문일답]

공공성 확보 시 안전진단 면제…용적률·리모델링 증축 가구 수상향도
"액션은 지자체 기본계획서…시행령 등 빠른 시일내로 준비"

경기도 고양시 일산 서구 아파트단지 일대. (자료사진) 2019.5.12/뉴스1 ⓒ News1 박세연 기자

(서울=뉴스1) 박승희 기자 = 1기 신도시를 비롯한 전국 노후 계획도시들이 특별법에 따라 파격적인 규제 완화 혜택을 받게 됐다. 재건축 시 공공성을 확보하면 안전진단이 면제되고, 용적률도 종상향 수준으로 대폭 상향된다. 리모델링 증축 가구도 현행보다 늘어난다.

특별법은 적용 대상은 노후계획도시로, 택지 조성 사업이 완료된 후 20년 이상 경과된 100만㎡ 이상의 택지다. 이에 따라 1기 신도시 외 수도권 택지지구, 지방거점 신도시까지 대상이 넓어졌다. 단일 택지지구 규모가 100만㎡가 되지 않더라도, 인접하거나 인접 택지 2개 이상의 합이 그 이상이면 대상에 포함된다.

각종 특례 및 지원도 제공한다. 재건축 시 공공성을 확보할 경우 안전진단을 면제한다. 면제 대상이 아니더라도 구조안전성 비율 등에서 기존 기준 대비 한층 완화된 기준이 적용될 전망이다. 용적률 규제는 2종에서 3종·준주거 등으로 종상향하는 수준으로 완화하고 용도지역도 여건에 따라 변경할 수 있다. 리모델링 증축 가구 수도 현행 15%에서 20% 안팎으로 상향된다.

국토부 관계자는 "특별법에서 길을 열어뒀기 때문에 (규제 완화는) 다양한 형태가 나올 수 있다"며 "어느 지역을 어떻게 바꾸는 것인지 실제 액션은 (지자체가 정하는) 기본계획에서 정해진다"고 말했다. 구체적 특례 기준을 담은 시행령과 하위 법령도 빠른 시일 내로 준비하겠다는 입장도 밝혔다.

다음은 국토부 관계자의 일문일답.

-안전진단 면제의 조건인 공공성 확보 기준을 상세히 설명해달라. ▶자족 기능 향상이라든지 대규모 기반 시설 확충과 같이 공공성 확보가 돼야 한다. 구체적인 내용은 기본 방침과 시행령에서 정해질 예정이지만, 대규모 광역 교통 시설과 같이 기반 시설 확충이라든지 개설을 위해서 주택단지 포함해 개발하고 정비사업 하는 것을 예시로 들 수 있다.

-특별법이 마련되면 기존 정비사업 대비 사업이 얼마나 단축되나. ▶통합심의 등으로 절차를 줄여 단축될 것으로 보고 있으나, 광역적인 준비를 하는 것이기 때문에 단순하게 도시정비사업과 비교하기는 어려운 점이 있다. 기간은 다소 걸릴 수 있다. 기본방침과 기본계획이 수립되면 특별정비계획구역을 지정할 수 있는 절차에 착수할 수 있고, 그 이후에는 주민 호응도 등에 따라서 기간이 달라질 수 있다. 행정적 지원을 통해 사업이 신속하게 이뤄질 수 있게 하겠다.

-1기 신도시도 화이트존(사업자가 토지 용도나 용적률·건폐율 등을 자유롭게 결정할 수 있는 지역) 적용이 가능한가. ▶화이트존 관련해서 국토계획법에서도 최근에 도입됐다. (1기 신도시에 대해서도) 입지규제최소구역을 설정할 수 있는데, 이런 부분이 새로 도입되면 길은 열려있다는 말씀을 드릴 수 있겠다.

-재건축이 연한이 30년 이상인데, 이보다 짧은 20년 이상을 특별법 적용 기준으로 삼은 이유가 있나. ▶도시 차원의 정비다 보니까 기간이 일반 개별적인 정비사업보다 많이 소요된다. 그러니 택지사업 조성 후에 20년 지난 것부터 미리 준비할 필요가 있다고 봤다.

-사업 기한이 재건축 단지보다는 훨씬 더 길다고 봐야 하나. ▶사업 기한을 말하는 것이 아니고, 적용 대상이 그렇다는 것이다. 택지개발 조성 사업은 아파트 입주가 어느 정도 된 이후에 이뤄진다. 분당은 1992~1996년 입주를 했지만, 택지개발사업 준공은 1997년에 했다. 분당 기준으로 보면 택지사업조성은 준공된 지 한 25년 정도가 됐지만, 앞서 입주한 아파트들은 30년 가까이 됐다. 그런 여러 가지 점을 고려했다.

-사업구역이 크게 주어지면 대형건설사 위주로 일감이 돌아가는 것 아니냐는 생각이 든다. 대·중·소 건설사들에 골고루 일자리가 돌아가도록 하는 것을 고려하고 있는지. ▶광역적으로 하게 되면, 주택 단지 인근에 필요하면 도시개발 사업도 할 수 있게 된다. 다양한 사업들을 하므로 꼭 대형건설사에 몰린다고 단정할 순 없다. 여러 가지 사업 진행하는 과정에서 다양한 건설사 참여 기회가 충분히 열려 있다고 본다.

-갈등 조절에 대한 부분이 이번 대책에 대해서는 고려가 덜 되고 사업 신속성에만 방점을 찍은 것 같다. 단지별로 이해관계가 다른데, 거주민들 이해관계는 어떻게 조정할 것인가. ▶광역적으로 정비하다 보면 여러 가지 이해 조정 문제라든지 이런 부분이 쉽지 않다. 그래서 특별법에서는 총괄사업관리자 제도를 둬서 기획부터 준공까지 전체적으로 관리자가 조정할 수 있도록 했다. 여러 가지 이해관계 조정이라든지, 그 안에 마스터플랜 수립 등 적절한 것을 고려할 수 있도록 지위를 부여했다.

-특별법 내용 중 도시정비법에 없는 것은 이주대책 정도로 보인다. 이주대책을 도정법에 넣는 식으로 했어도 됐을 것으로 보이는데, 도정법과 특별법을 분리한 이유가 무엇인지 궁금하다. ▶특별법은 도정법의 특별법의 형태를 띤다. 이주 대책만 다른 것이 아니고, 도정법상 기본계획이 있지만 거기 담기지 않은 내용이 우리 기본계획에 들어간다. 특별법은 노후 신도시를 대상으로 도시 하나를 어떻게 바꾸어 나갈 것인가, 그리고 선도지구와 특별정비구역 이주대책을 어떻게 할 것인가도 별도로 들어간다. 신도시가 두 개 이상 걸쳐있는 위례나 동탄 같은 지역은 기존 도정법으로는 계획을 수립할 수 없다. 도정법은 아파트 단지 하나, 점 단위 정비를 염두에 둔 것이고 특별법은 광역적 정비 차원에서 기본계획의 성격도 바뀌게 된다. 안전진단 면제라든지 완화, 용적률 상향 등 특례는 특정 지역에 대해서만 혜택을 주는 것이기 때문에 기존법에 담기는 불가능하다. 도정법 바꾸는 것으로는 힘들어 별도의 법체계를 통해서 하는 것이 맞다고 판단했다. 다만 특별정비구역 지정 이후에는 도정법에 따라 사업을 진행하는 것이 맞다. 그래야만 체계적이고 단계적으로 정비가 이뤄질 수 있다고 생각했다.

-기본 틀은 공개했으나 세부 요건은 아직 결정되지 않았다. 앞으로 대통령령이나 시행규칙 같은 것은 언제까지 도입할 계획인지 로드맵을 알려달라. ▶2월에 법안 발의해서 가급적 빠른 시일 내에 법이 시행되길 기대하고 있다. 시행령과 하위 법령은 가급적 빠른 시일 내에 준비해서 하겠다. 법이 발의되면 국회에서 논의 되고 하기 때문에, 그런 부분 감안해서 준비하도록 하겠다.

-용적률 상향을 종 상향 수준이라고 했는데, 300%에서 500%도 가능하다고 보는 것인지 ▶1기 신도시 분당 같은 경우는 평균이 198%인데 종 상향하면 300~350% 정도 된다고 보고 있다. 정확한 것은 시장·군수가 기본계획 수립하면서 정해질 것으로 본다. 준주거로 하면 500%까지 가능하다는 규정이 있지만 현실적으로 주거 여건과 기반 시설 등을 고려해 결정하게 된다. 특별법은 할 수 있는 근거를 마련하는 것이고, 시장·군수가 실제적인 용적률을 어떻게 가져가는지 정한다.

-1기 신도시를 비롯해 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등에 특별법이 적용된다고 했는데 지방 거점 신도시는 구체적으로 어디가 있는지 궁금하다. ▶대상에 대해서는 대전 노은지구, 부산 해운대 지구 등이 있으나 법률로 적용이 되는 노후지구냐는 다른 문제다. 리스트는 파악하고 있지만, 전부 이 법 적용을 받는 지역은 아니며 실제 적용 대상이 되는 부분은 다르다. 기본계획을 수립해서 해야 하는 부분이 있다. 기본계획이 수립되어야 법 적용 대상이 정해지기 때문에 가변적이다.

-안전진단을 완화한다면 어떻게 완화하나. ▶안전진단은 작년 제도 개선을 통해 올해부터 구조 안전성이 30%, 설비 노후도 30%, 주거환경 30%가 적용되고 있다. 그런 부분에 있어서 특별정비예정구역으로 정해지면 도정법보다 완화해서 적용할 수 있게 된다. 시행령에서도 완화 범위를 정할 것이고 실제 어떻게 완화하는지는 시장·군수가 결정한다. 예를 들면, 구조안전성을 30%에서 더 낮출 수도 있고 특별법 틀 안에서 시장·군수가 적용하게 된다.

-용도지역 변경할 수 있다고 했는데, 주거지역을 상업지역으로 바꿀 수 있나. 예컨대 서울시는 비욘드 조닝을 도입해 여의도 한양 아파트를 3종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 바꿔 용적률 600%로 상향하는 방안을 제시했다. 1기 신도시에도 이런 방안이 적용될 수 있나. ▶특별법에서 길을 열어뒀기 때문에 다양한 형태가 나올 수 있다. 어느 지역을 어떻게 바꾸는 것인지는 기본계획에서 용도지역과 용적률 등이 정해지기 때문에 실제 액션은 기본계획에서 정해진다고 이해하면 된다.

-재건축선도지역을 추가할 수 있는지 ▶시장 군수가 기본계획에서 결정할 사항이라 여기서 말씀드리기는 어렵다. 주민 호응도나 확장 가능성, 이주대책 등을 고려해 결정하게 될 것이다.

-자치구는 광역시장이 정하게 되는가. ▶그렇다. 서울시, 광역시는 시장이 정하게 된다.

-1기 신도시는 경기도에 대부분 분포하고 있다. 광역 지자체가 계획 수립에 개입할 수 있는 공간이 거의 보이지 않는다. ▶5개 신도시 같은 경우는 시장에 노후계획도시정비 기본계획 수립을 해서 경기도지사의 승인을 받게 돼 있다. 그다음에 특별정비구역 같은 경우는 지정할 때 도지사하고 협의를 하게 된다. 그래서 도는 기본계획의 승인권자이고 특별정비구역 협의권자가 된다. 시는 기본 계획을 수립하고 특별정비 구역도 지정하게 된다. 기초·광역·국토부가 롤을 적정하게 분담했다. 국토부는 기본 방침을 만들고 이에 따라 시장·군수가 기본 계획을 수립해서 도의 승인을 받도록 했다. 도는 승인권자이며 특별정비구역도 협의하게 돼 있어 역할 분담을 하는 구조다.

-리모델링 관련해 세대 수 증가는 어느 정도 고려하고 있나. ▶구체적인 시행령에서 정할 텐데, 20% 내외 정도를 고려하고 있다.

-특별법 제정과 동시에 기존에 있던 도정법, 재초환 내용도 개정하는 사항이 있나. ▶없다.

seunghee@news1.kr