보증보험 가입기준 바뀌면 수도권 빌라 전세 '10건 중 6건' 거절

주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증의 보증대상 전세가율울 100%에서 90%로 낮춰 무자본 갭투자를 막는 것을 골자로 하는 정부의 전세사기 예방대책 시행이 시행되면 수도권 빌라 전세 거래 66%에 해당하는 세입자가 5월부터 전세 보증 가입을 할 수 없게 된다는 분석이 나왔다./사진=뉴스1

무자본 갭투자를 막고 악성 임대인을 퇴출하기 위해 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증의 보증대상 전세가율울 100%에서 90%로 낮추는 정부의 전세사기 예방대책이 5월 시행을 앞두고 있다. 이 경우 수도권 빌라에서 전세로 사는 거주자 10명 중 적어도 6명이 보증보험 가입대상에서 제외된다는 분석이 나왔다.

6일 부동산 중개업체 집토스가 최근 3개월 서울과 경기, 인천의 국토교통부 연립·다세대 전·월세 실거래가와 공시가격을 분석한 결과, 현재 전세 시세가 유지될 경우 빌라 전세거래의 66%가 5월부터 전세보증 가입이 불가할 것으로 나타났다.

빌라 전세 거래 3건 중 2건의 전세보증금이 가입요건인 전세가율 90%를 초과하는 셈이다. 다음달 발표예정인 주택 공시가격이 두 자릿수로 대폭 하락할 것이라는 전망이 우세한 가운데 공시가격이 지금보다 10% 하락하는 것을 전제로 예측한 결과다.

앞서 국토부는 관계부처 합동으로 전세금 보증보험 가입 대상의 전세가율을 100%에서 90%로 낮추는 내용의 '전세사기 예방 및 피해지원 방안'을 발표한 바 있다. 예컨대 집값이 3억원일 때 현재로서는 전세보증금이 3억원이어도 보증보험에 가입할 수 있지만 앞으로는 2억7000만원보다 낮아야 가입이 허용된다.

보증보험 가입이 가능한 연립·다세대주택의 전세가율은 2013년 70%, 2014년 80%에 머물렀으나 2017년 2월부터 100%로 인상됐다. 이를 악용한 임대인나 공인중개사 등이 임차인의 깡통전세 계약을 유도했고, 결국 지난해 하반기 수많은 피해자를 낳았던 '빌라 사기꾼' 사태로 이어졌다는 것이 국토부의 설명이다.

지역별로는 인천(79%) 경기(68%) 서울(64%)의 빌라 거래 순으로 전세보증 가입이 어려워질 것으로 나타났다. 서울에서는 강서구의 가입 불가 거래 비율이 88%로 가장 높았고, 금천(84%)과 영등포구(82%)뒤를 이었다. 인천 강화는 보증금 가입을 거절당하는 임차인 비율이 90%일 것으로 집계됐으며, 계양(87%) 남동구(83%)도 전세보증 가입이 힘들다는 전망이 나온다.

경기의 경우 10개 이상의 거래 표본이 있는 시군구를 기준으로 광주의정부(86%) 이천(84%) 등의 지역에서 보증보험 가입요건 불충족율이 높을 것으로 예측됐다.

정부의 전세금 반환보증 개선안에 따르면 전세가율 산정 시 집값은 공시가격의 140%를 기준으로계산하게 된다. 현재는 전세가율 100%까지 전세보증에 가입이 가능해 수도권 빌라 전세계약의 73%가 전세보증 가입요건을 충족한다. 내달 공시가격이 두 자릿수로 하락하고 5월부터 전세가율 90% 기준이 적용된다면 가입이 불가능한 빌라 전세 거래가 급격히 증가할 것으로 예측된다

전세 시세가 지금보다 10% 하락한다고 가정하더라도 절반에 달하는 빌라 전세 거래가 전세보증 가입 대상에서 제외될 것으로 보인다. 전세 시세가 20%가량 떨어져야 가입요건 충족율이 지금과 비슷해진다는 분석이다.

진태인 집토스 아파트중개팀장은 "그동안 세입자들은 '보증금은 돌려받는 돈'이라는 인식을 가지고 있었기에 전세 계약을 더 선호했지만, 최근 전세 사기가 조직적으로 이루어지고 보증금을 반환받지 못하는 일이 많이 발생하면서 세입자들의 불안감이 매우 높은 상황"이라며 "전세계약 체결시 보증보험을 가입할 수 없다면, 전세 수요가 월세로 많이 이동해 기존 전세 세입자의 전세금 미반환 사례가 더 늘어날 수 있다"고 지적했다.

이어 "매매 가격과 더불어 전세 가격도 동반 하락한다면 임대인이 전세퇴거대출을 받을 수 있는 한도도 줄어 기존 세입자의 퇴거에 장애가 발생할 수 있다. 세입자들의 순조로운 주거이동과 부동산 시장의 연착륙을 위해 전세퇴거대출의 조건을 한시적으로 완화하는 것도 하나의 방안"이라고 덧붙였다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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