수도권 빌라 세입자 어쩌나…전세보증 문턱 높아지면 70% 가입 못해

5월부터 가입 기준 공시가격
140%→전세가율 90% 적용
공시가까지 하락 땐
가입 불가 전세계약 비율 27%→66%

서울 여의도 주택도시보증공사 서울서부관리센터 악성임대인 보증이행 상담창구에서 전세보증금 사기 피해자들이 상담을 받고 있다. [사진 = 연합뉴스]

주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증의 가입 문턱이 높아지면 현재 체결된 수도권 빌라(연립·다세대) 전세 계약 중 가입이 불가한 계약이 70%에 육박할 수 있다는 분석이 나와 ‘전세사기’ 취약 가구의 우려가 커지고 있다.

정부는 전세사기 예방대책에 따라 오는 5월부터 HUG 전세금 반환보증의 보증대상 전세가율(매매가격 대비 전세가 비율)을 100%에서 90%로 낮출 예정이다

6일 중개법인 집토스가 최근 3개월 동안 수도권 지역(서울·경기·인천)에 있는 빌라 전월세 실거래가(국토교통부 자료)와 공시가격을 비교 분석한 결과에 따르면, 현재 전세시세가 유지될 경우 빌라 전세거래의 66%가 오는 5월부터 전세보증 가입이 어려운 것으로 나타났다.

빌라 전세거래 3건 중 2건의 전세금이 전세보증 가입요건인 전세가율 90%를 초과하기 때문이다. 이는 내달 발표예정인 주택 공시가격이 10% 하락한다는 전제로 예측한 결과다. 시장과 업계에서는 공동주택 공시가격이 두 자릿수 이상 하락할 것으로 보는 시각이 많다.

수도권 전세 빌라 중 전세보증 가입요건 충족 비율 [자료 = 집토스]

지역별로 보면 수도권 빌라 전세 거래 가운데 인천 79%, 경기 68%, 서울 64% 순으로 전세보증 가입 불가 비율이 높았다.

서울의 경우 ‘깡통전세(주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택매매가격의 80%가 넘는 주택)’ 가구가 밀집한 강서구의 가입 불가 거래 비율이 88%로 가장 높았다. 이어 금천구(84%)와 영등포구(82%)도 80% 이상의 가입 불가 비율을 보였다.

인천에서는 강화군이 가입 불가 비율이 90%에 달했다. 계양구와 남동구도 각각 87%, 83%로 높은 비율을 기록했다. 경기도에서는 10개 이상의 거래 표본이 있는 시군구를 기준으로 광주시·의정부시 86%, 이천시 84% 순으로 보증 가입요건 불충족율이 높을 것으로 예측됐다.

정부의 전세금 반환보증 개선안에 따르면 전세가율 산정 시 집값은 공시가격의 140%를 기준으로 계산하게 된다. 현재는 전세가율 100%까지 전세보증에 가입이 가능해 수도권 빌라 전세계약의 73%가 전세보증 가입요건을 충족한다.

그러나, 다음 달 공시가격이 두 자릿수로 하락하고 5월부터 전세가율 90% 기준이 적용되면 가입이 불가능한 빌라 전세 거래가 급격히 증가할 것으로 예상된다고 집토스는 내다봤다.

전세시세가 지금보다 10% 하락하더라도 절반에 달하는 빌라 전세 거래가 전세보증 보험 가입 대상에서 제외되고, 전세 시세가 20% 하락할 경우 현재와 유사한 가입요건 충족률을 보일 것이라는 것이다.

진태인 집토스 팀장은 “매매 가격과 전세 가격이 동반 하락할 경우, 임대인이 전세퇴거대출을 받을 수 있는 한도도 적어져서 기존 세입자의 퇴거에 장애가 발생할 수 있다”면서 “세입자들의 순조로운 주거이동과 부동산 시장의 연착륙을 위해서 전세퇴거대출의 조건을 한시적으로 완화하는 것도 하나의 방안이 될 수 있을 것”이라고 말했다.

한편, 국토부가 지난 2일 발표한 ‘전세사기 예방 및 피해 지원방안’에 따르면 앞으로 HUG의 전세금 반환보증은 매매가의 90%까지 낮춰 보증가입을 허용할 예정이다.

국토부는 앞서 보증대상 전세가율이 100%까지 가능해지면서 악성 임대인의 무자본 갭투자, 중개사 등의 깡통전세 계약 유도 등에 악용된 측면이 있었다고 봤다. 이에 무자본 갭투자 근절 및 악성 임대인의 퇴출 등을 위해 5월부터 보증대상 전세가율을 100%에서 90%로 하향 시행한다.

이미 계약을 체결한 임차인 보호를 위해 유예기간을 부여(통상 계약체결~잔금납부 2~3개월 소요)하고, 기존 보증갱신 대상자에 대해서는 내년 1월부터 적용·시행할 계획이다.

다만, 건전한 전세계약에 대해서는 충분한 보증이 공급되도록 서민임차인 보증료 할인을 확대하고 자본금 출자·보증배수 상향 등 보증기반 확충도 검토할 예정이다. 서민임차인 대상은 연소득 4000만원 이하에서 5000만원 이하로, 할인폭은 50%에서 60%로 확대한다.