공공성 있으면 안전진단 통과… '특별정비구역' 지정 추진

분당과 일산으로 대표되는 1기 신도시 등 대단위 도시 재건축을 신속하고 체계적으로 추진하기 위한 특별법이 마련된다. 국토교통부는 7일 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'의 주요 내용을 확정하고, 노후계획도시와 특별정비구역의 정의를 수립하는 한편 각종 규제 완화책과 특례 지원을 결정했다./사진=뉴스1

국내 도시 단위 대규모 재건축을 원활히 추진하기 위한 제도 정비가 이뤄진다. '노후계획도시'를 지정해 도시 노후화 시작 전 정비사업 관련 계획수립을 가능케 하고, 특별정비구역에서의 재건축 시 안전진단 기준과 용적률 등 도시·건축규제 기준을 완화한다. 사업시행자에게 맡겨줬던 기존 주민 이주대책을 정부와 지방자치단체 주도 하에 마련할 예정이다.

국토교통부는 6일 개최된 '1기 신도시 정비 민관합동TF 제7차 전체회의'에서 1기 신도시 등 노후계획도시의 광역적 정비를 질서 있고 체계적으로 추진하기 위한 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'의 주요 내용을 확정했다고 7일 밝혔다.

분당·일산·평촌 등 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시는 단기에 공급이 집중된 고밀 주거단지로 자족성이 부족하고, 주차난·배관 부식·층간소음·기반시설 노후화에 따라 주민들의 정비에 대한 요구가 높았다. '도시정비법', '도시재생법' 등 현행 법률 체계로는 신속하고 광역적인 정비가 어렵고, 이주수요의 체계적인 관리도 힘든 측면이 있었다.

정부는 간담회나 주민설명회 등을 통해 주민과 지자체의 생생한 목소리를 꾸준히 수렴하고, 지난해 5월부터 여러 전문가로 구성된 '1기 신도시 정비 민관합동 TF'를 운영하면서 다양한 아이디어들을 발굴했다. 지난해 11월에는 '1기 신도시 정비기본방침 수립 및 제도화 방안' 연구용역에 착수해 특별법에 필요한 내용들을 내실 있게 검토했다.

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택지조성사업 후 20년 지나면 '노후계획도시'로

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먼저 특별법 적용대상인 '노후계획도시'의 법적 정의를 마련했다. 이 법이 적용되는 노후계획도시란 '택지개발촉진법'등 관계 법령에 따른 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지 등을 말한다.

통상 시설물 노후도 기준으로 꼽히는 30년이 아닌, 택지조성사업 완료 후 20년 이상으로 기준을 설정해 도시가 노후화되기 이전에 체계적인 계획수립과 대응이 가능하도록 했다. 면적기준인 100만㎡는 수도권 행정동 크기(인구 2만5000명, 주택 1만가구 안팎)로 도시 단위 광역적 정비가 필요한 최소 규모에 해당한다.

1기 신도시를 비롯해 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등이 특별법이 적용되는 주요 노후계획도시들이다. 택지지구를 분할해 개발한 경우를 고려, 시행령을 통해 하나의 택지지구가 100만㎡에 미치지 못해도 인접·연접한 2개 이상의 택지 면적의 합이 100만㎡ 이상이거나, 택지지구와 함께 동일한 생활권을 구성하는 연접 노후 구도심 등도 하나의 노후계획도시에 포함될 수 있도록 할 계획이다.

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노후계획도시정비 관련 기본방침·기본계획 수립

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국토부 수립 가이드라인인 '노후계획도시정비기본방침'과 지자체가 수립하는 세부계획인 '노후계획도시정비기본계획'의 근거를 명확히 했다.

국토부 장관이 수립하는 기본방침은 지자체가 수립하는 기본계획의 가이드라인이다. ▲노후계획도시정비의 목표와 기본방향 ▲기본전략 ▲기반시설 확보와 이주대책 수립 ▲선도지구 지정의 원칙 ▲도시 재창조 사업 유형 등이 제시된다.

기본계획은 특정 노후계획도시를 대상으로 시장·군수가 수립하는 행정계획이다. 기본방침과 같이 10년 주기로 수립하며 5년마다 그 타당성을 검토한다. 노후계획도시의 공간적 범위, 해당 지역 내 특별정비(예정)구역과 선도지구 지정계획, 기반시설 확충·특례 적용 세부 계획 등이 담긴다.

시장·군수가 수립한 이후 도지사의 승인(도지사는 국토부장관과 협의)을 받아 최종 확정된다. 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사는 별도 승인 없이 국토부 장관과 협의해 기본계획을 세울 수 있다.

기본계획, 기본방침 등을 심의하기 위한 심의기구로는 국토부에 '노후계획도시정비특별위원회'와실무위원회, 지자체에 '지방노후계획도시정비위원회'를 각각 설치하기로 했다.

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건축규제 완화·행정지원 받는 특별정비구역과 선도지구 선봬

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시장·군수 등 지정권자가 기본계획에 따라 도시 재창조를 위한 사업이 이뤄지는 구역으로 '노후계획도시특별정비구역'을 지정할 수 있도록 했다. 특별정비구역이란 대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합·고밀개발, 광역교통시설 등 기반시설 확충, 이주단지 조성 등 도시 기능 강화를 위한 다양한 사업이 추진되는 구역을 말한다.

구역은 주민 지정 제안 또는 지정권자 직권으로 지방위원회 심의와 시·도지사 협의를 거쳐 지정·고시된다. 특별정비구역 지정 시 해당 구역에 대한 구체적인 개발계획인 특별정비계획을 수립해야 한다.

특별정비구역으로 지정되면 용적률·건폐율 등 도시·건축규제와 안전진단 규제 등이 완화 적용되는 등 특별법에서 정하는 각종 지원과 특례사항이 부여된다. 시장·군수 등 지정권자가 특별정비구역 지정과 계획수립 등을 주도하되 국가에서도 관계 지원체계를 마련헤 구역지정, 계획 수립, 인·허가 절차 등을 적극 지원할 방침이다.

'선도지구'도 선보인다. 지난해 10월 국토부 장관과 지자체장 간담회 등을 통해 발표한 선도지구는 주민참여, 시급성, 주변지역 파급효과 등을 고려해 특별정비계획을 수립할 예정인 지역을 대상으로 시장·군수가 지정한다. 정부 또는 지자체가 우선적으로 선도지구의 예산과 행정지원 등을 할 수 있도록 하는 근거도 함께 제시했다.

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안전진단·용적률 기준 완화… 사업 추진 절차도 간소화

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특별정비구역은 도시기능 향상, 도시 재창조, 이주대책 실행 등 공익적 목적을 가지는 사업들이 함께 진행되는 구역이라는 점을 고려해 각종 특례를 지원한다.

우선 재건축 안전진단을 면제 또는 완화한다. 도시기능 강화를 위한 통합 개발을 유도하는 한편, 주민 생활안전과 삶의 질 개선을 위해서다. 기본계획에서 정하는 특별정비예정구역으로 지정되면 시장·군수 등 지정권자는 '도시정비법'에서 정하는 기준보다 완화된 안전진단 기준을 적용할 수 있다.

특별정비예정구역 내에서 자족기능 향상, 대규모 기반시설 확충과 같이 사업 공공성이 확보되는 경우에는 안전진단을 면제하고 곧바로 특별정비구역 지정·계획수립 등 사업 절차를 진행할 수 있도록 했다.

용적률, 용도지역 등 도시·건축규제 기준을 완화한다. 자족기능 강화와 기반시설 구축을 위한 유휴부지를 확보하고 주택 10만가구 공급 공약 실현을 위해 용적률 규제는 2종에서 3종·준주거로 변경하는 등 등 종상향 수준으로 완화한다. 용도지역도 지역 여건에 따라 변경이 가능하다.

1기 신도시를 비롯한 노후계획도시에 직주근접, 고밀·복합개발 등 새롭고 창의적인 공간전략이 제시될 수 있도록 특별정비구역을 '국토계획법'상 '입지규제최소구역'으로 지정할 수 있게 했다. 지난달 5일 발표한 '도시계획 혁신 방안'에 포함된 '도시혁신구역, 도시계획시설 입체복합구역' 등은 '국토계획법' 개정에 맞춰 특별법에도 반영할 계획이다.

리모델링시 특별정비구역 내 가구수 추가 확보 효과를 고려, 현행(15% 이내 증가) 대비 가구수 증가를 허용하기로 했다.

사업 추진 절차가 보다 간단해진다. 특별정비구역 내 모든 노후계획도시정비사업에는 통합심의 절차를 적용해 보다 신속한 사업 추진이 가능하도록 할 계획이다. '건축법', '경관법' 등 개별사업법에서 정하는 인·허가의 각종 심의·지정·계획 수립 등을 한번에 심의한다. 각 지자체에 '통합심의위원회'를 구성해 심의절차를 진행·완료한다면 개별법에 따른 위원회 심의를 모두 거친 것으로 본다는 규정을 담았다.

나아가 노후계획도시 정비에 필요한 기본계획 수립 등에 수반되는 각종 비용을 국가 또는 지자체가 지원할 수 있도록 보조융자 규정을 마련했다. 사업을 촉진하고 사업시행자의 부담을 경감하기 위해 다른 사업법과 유사한 수준으로 각종 부담금 등을 감면할 수 있는 조항도 추가됐다.

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사업시행자 다수일 땐 '총괄사업관리자' 활용

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특별정비구역으로 지정되면 '도시정비법'상 정비구역, '도시개발법'상 도시개발구역 등 각종 개발구역이 지정된 것으로 보기에 이후 사업 시행은 재건축 사업, 도시개발사업 등 개별법에 따라 시행된다. 특별정비구역은 다수 단지를 통합 정비하므로 사업을 원활히 추진하기 위해 하나의 사업시행자(조합 등)가 사업을 추진할 수 있는 범위로 설정할 예정이다.

예컨대 간선도로로 둘러쌓인 1개의 블록 등 특별정비구역 최소기준은 시행령과 기본방침에서 구체화하고, 4개의 아파트 단지를 복합 개발하는 동시에 자족시설 확보 시 4개 단지를 1개의 특별정비구역으로 지정하는 식이다.

다만 사업 여건에 따라 자체적으로 하나의 조합 구성이 어렵다면 시장·군수가 통합 조합, 신탁업체, 공공기관 등 통합개발 추진역량을 갖춘 자를 단일사업시행자로 지정할 수 있다.

불가피하게 다수 사업시행자가 사업을 시행할 때는 효율적인 사업 추진을 위해 특별정비구역 지정단계 초기부터 사업 단계를 관리하고 사업시행자를 지원하는 '총괄사업관리자' 제도도 도입한다.

총괄사업관리자는 시장·군수 등이 특별정비구역별로 1인(법인)을 지정할 수 있다. 사업의 총괄 관리와 사업 과정의 조정, 각 관계 법령에 따른 사업 절차 지원, 기반시설 설치를 위한 기여금·분담금 활용·관리 등의 업무를 수행한다. 특별정비구역의 해제 요청 권한 등을 부여받는다.

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효율적 이주대책 수립… 기부채납 방식 다양화도

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1기 신도시 내 주택은 1992년~1996년 대부분 공급돼 재건축 시기가 일시에 도래한다. 질서 있고 체계적인 정비와 주택시장 불안을 최소화하기 위해서는 체계적인 이주대책 수립이 필요하다. 특별법은 그동안 사업시행자 몫이었던 이주대책 수립 의무를 지자체가 주도하고 정부가 지원하는 형태로 규정했다.

국토부는 기본방침을 통해 지자체가 수립하는 이주대책의 원칙을 제시하고, 지자체는 기본계획에서 이주대책 세부 추진계획을 수립한다. 정부와 지자체는 이주대책이 계획대로 실행되도록 '이주대책사업시행자'를 지정해 이주단지 조성과 순환형 주택의 공급을 추진하도록 한다. 신속한 이주단지 조성이나 순환형 주택 공급을 위한 모듈러주택 등의 활용을 검토 중에 있다.

특별정비구역은 각종 특례가 집중되므로 적정 수준의 초과이익을 환수해 지역 간 형평성을 확보하고 기반시설 재투자 재원 등으로 활용할 필요가 있다. 이에 초과이익을 환수할 수 있는 근거를 마련하되 통상적인 수단인 공공임대주택 외에 공공분양, 기반시설, 생활SOC, 기여금 등 다양한 방식의 기부채납이 가능하도록 했다.

이날 발표한 특별법의 주요내용은 오는 9일 '국토교통부장관1기 신도시 지자체장 간담회'에서 논의와 최종의견 수렴 등을 거칠 예정이며, 국회 협의 등을 통해 이달 내 발의할 계획이다.

원희룡 국토부 장관은 "주민과 지자체의 목소리를 반영하고 정비기본방침과 정비기본계획 투-트랙 수립, 선도지구 지정 등 그동안 정부가 약속 드린 신속한 신도시 정비를 지키고자 했다"며 "공약과 국정과제가 차질 없이 이행될 수 있도록 국회와 긴밀히 협조할 것"이라고 전했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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