1기 신도시 재건축, 안전진단 면제하고 용적률 높인다

국토부 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법' 주요내용 확정

(서울=뉴스1) 이승배 기자 = 1기 신도시 범재건축연합회 구성원들이 8일 오후 서울 영등포구 여의도 산업은행 앞에서 '1기 신도시 재건축 대선공약 이행' 촉구 결의대회를 하고 있다. 1기 신도시 범재건축연합회는 이날 결의대회를 통해 '30년 이상 건축물의 안전진단 면제', '분양가상한제 및 재건축초과이익환수제 폐지', '1기 신도시 특별법 연내 제정' 등을 촉구했다. 2022.10.8/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

1기 신도시에 재건축 안전진단 면제, 종상향 수준의 용적률 상향 등 각종 특례가 적용된다. 지자체가 필요하다고 판단하면 주거지역을 상업지역으로 상향할 수도 있다. 통합심의·통합개발로 사업 절차를 단축하고 초과이익은 적정 환수해 기반시설에 재투자 한다. 7일 공개된 '1기 신도시 특별법'의 골자다.

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조성완료 20년된 대규모 택지 '특별법'으로 정비

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국토교통부는 이날 이같은 내용을 담은 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'을 확정했다고 밝혔다.

특별법이 적용되는 '노후계획도시'는 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지를 뜻한다. 1기 신도시를 비롯해 수도권 택지지구, 지방 거점신도시 등이 포함된다.

하나의 택지지구가 100만㎡에 미치지 못하는 경우라도 인접·연접한 2개 이상의 택지 면적의 합이 100만㎡ 이상이라면 노후계획도시에 속한다. 택지지구와 생활권이 같은 연접 노후 구도심 등도 하나의 노후계획도시에 포함되도록 할 계획이다.

'노후계획도시정비기본방침'은 국토부가, '노후계획도시정비기본계획'은 지자체가 수립한다. 기본방침과 기본계획은 10년 주기로 수립하며 5년마다 타당성을 검토한다.

기본방침은 기본계획의 가이드라인으로 목표와 기본방향, 전략, 기본시설 확보와 이주대책 수립, 선도지구 지정 원칙, 도시 재창조 사업 유형 등이 포함되며 기본계획에는 공간적 범위, 특별정비구역 및 선도지구 지정 계획, 기반시설 확충 및 특례 적용 세부계획 등이 들어간다.

시장·군수 등 지정권자는 노후계획도시 내 '특별정비구역'을 지정할 수 있다. 특별정비구역은 대규모 블록단위 통합 정비, 역세권 복합·고밀개발, 광역교통시설 등 기반시설 확충, 이주단지 조성 등이 추진되는 구역이다.

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주거→상업지역으로 용도변경 가능, 용적률 최대 1500%

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특별정비구역으로 지정되면 각종 특례가 적용되는데, 재건축 안전진단 완화가 대표적이다. 구조안전성 비중을 낮추는 등 현행 '도시정비법'에서 정하는 기준보다 완화된 안전진단 기준이 적용되며 자족기능 향상, 대규모 기반시설 확충 등 공공성을 확보하는 경우에는 안전진단을 면제한다.

용적률 규제는 종상향 수준으로 완화한다. 종상향이란 국토 이용에 관한 법률에 따라 구분된 용도지역을 상향 조정하는 것을 말한다. 2종 일반주거지역에서 3종 일반주거지역이·준주거지역으로 종상향되면 최대 허용 용적률은 250%에서 300%·500%로 완화되는 식이다.

용도지역도 지역 여건에 따라 변경이 가능토록 규정이 마련된다. 지자체가 필요하다고 판단하면 주거지역이 상업지역으로 변경될 수도 있다. 정부가 정비사업의 용적률 조정 권한을 지자체에 넘겨준 셈이다. 현재 도시계획상 용적률은 국토계획법 시행령 상한의 범위에서 지자체가 조례로 제한할 수 있다. 법정 최대 허용 용적률은 일반상업지역 1300%, 중앙상업지역 1500%이다.

특별정비구역을 '입지규제최소구역'으로 지정할 수 있는 근거도 마련된다. 리모델링 사업 시에도 세대수 증가를 현행(15% 이내 증가)보다 많이 허용할 방침이다.

국토부 관계자는 "1종 주거지역에서 2·3종, 준주거지역으로 상향할 뿐 아니라 주거지역을 상업지역으로도 상향해 용적률의 한계를 뛰어넘을 수 있도록 했다"며 "입지규제최소구역으로 지정되면 규제가 없는 상태에서 지자체가 도시를 재창조할 수 있어 '비욘드조닝(Beyond Zoning)과 같은 효과가 날 수 있다"고 설명했다. 비욘드 조닝은 서울시가 제시한 미래도시 패러다임으로, 업무·상업·여가 등 땅의 용도에 얽매이지 않고 유연하고 복합적인 개발이 가능한 운영·관리 체계를 뜻한다.

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통합심의·개발 도입…개발이익 환수해 재투자

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신속한 정비를 위해 특별정비구역에서 진행되는 모든 정비사업에는 통합심의와 통합개발 절차가 적용된다. 개별사업법에서 정하는 인허가의 각종 심의·지정·계획수립 등을 통합해 심의하고 다수 단지를 통합 정비할 때 하나의 사업시행자(조합 등)이 사업을 추진할 수 있도록 할 예정이다. 불가피하게 다수가 사업을 시행하는 경우에는 '총괄사업관리자(구역별 1인)' 제도를 도입해 효율적으로 사업을 추진한다.

그간 사업자의 몫이었던 이주대책 수립 의무는 지자체가 주도하고 정부가 지원하는 형태로 바뀐다. 정부와 지자체는 이주대책사업시행자를 지정, 이주단지 조성과 순환형 공급을 추진하며 모듈러주택 등의 활용을 검토할 방침이다.

각종 특례가 적용되는 만큼 적정 수준의 초과이익은 환수해 기반시설 재투자 재원으로 활용한다. 공공임대주택 외에 공공분양, 기반시설, 생활SOC, 기여금 등 다양한 방식의 기부채납이 가능하다.

이날 발표된 특별법의 주요 내용은 오는 9일 열리는 국토부 장관-1기 신도시 지자체장 간담회에서 최종 의견 수렴이 이뤄질 예정이며 국회 협의절차 등을 거쳐 이달 중 발의한다.

원희룡 국토부 장관은 "특별법 주요 내용에 주민과 지자체 목소리를 충실히 반영하고 기본방침-기본계획 투트랙 수립, 선도지구 지정 등으로 신속한 정비를 추진하고자 했다"며 "국회와 긴밀히 협조해 특별법이 조속히 통과되도록 할 것"이라고 말했다.

이소은 기자 luckysso@mt.co.kr

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