[고수칼럼] 슬기로운 '특례보금자리론' 활용법… 중도상환수수료 면제까지
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특례보금자리론은 DSR에서 제외되고 시중 대출금리보다 낮은 고정금리(최저 3.25~4.55%)를 적용해 이러한 부담을 줄였다.
특례보금자리론 상품은 우대형과 일반형 등 두가지로 나뉜다. 우대형은 주택가격 6억원 이하·부부합산소득 1억원 이하인 대출자를 대상으로 한다. 일반형은 주택가격 6억원 초과 9억원 이하, 부부합산소득 1억원 초과 대출자들이 받는 상품이다.
일반형 금리는 4.25~4.55%, 우대형 금리는 4.15~4.45%다. 만기(10·15·20·30·40·50년)가 길수록 금리가 높아지는 구조다.
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완화된 조건으로 주택구입을 할 때 부담을 덜어줄 수 있는 것은 물론, 저금리 때 변동금리로 대출을 받은 이자 부담이 큰 차주에게는 대안책이 될 수도 있다.
대출 상환 목적의 경우 보금자리론·적격대출 등 모든 정책모기지 상품에 대해서도 이용할 수 있다.
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특례보금자리론은 기존 주택담보대출에서 갈아타는 경우는 물론 추후 특례보금자리론을 중도상환할 때도 면제될 예정이다.
특례보금자리론은 거치기간 설정이나 만기에 한꺼번에 상환하는 것이 불가능하기 때문에 4%대라고 해도 원리금 부담이 만만치 않다.
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이는 2020년 기준금리가 0.50%로 사상 최저 수준이었고 이런 저금리 기조가 지속될 것이라고 생각했기 때문이다. 이 때 변동금리로 대출받은 차주들은 이자부담이 두 배 넘게 올랐을 가능성이 높다.
따라서 지금의 대출금리보다 특례보금자리론 금리가 낮다면 대출 상환 목적으로의 활용을 추천한다. 향후 시중 대출금리가 낮아지면 중도상환수수료 없이 갈아타기가 가능하기 때문이다.
반면 주택구입 목적으로 사용하는 것은 신중할 필요가 있다. 9억원 주택을 매입하면서 4억원(LTV 44%)의 특례보금자리론을 일반형 30년 기준으로 대출(원리금균등상환)받을 때 월상환금액은 200만원이 넘는다.
올해도 하락 매물들이 소진되면서 가격 반등의 가능성은 적기 때문에 무리할 필요는 없지만 분양권 잔금대출용이나 DSR과 고소득으로 평소에 대출이 어려운 무주택자들의 급매 위주 매입은 검토해 볼만하다.
계묘년에만 한시적으로 출시한 특례보금자리론이 나에게 묘책이 될 수 있을지 따져보고 현명한 시장 참여자가 돼보자.
김효선 NH농협은행 NH All100자문센터 부동산 수석위원
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