[부동산 돋보기] 정부의 새 부동산 정책 방향과 대응 방안
정부는 작년 8월에 이어 1월 3일에도 부동산 정책 방향을 발표했다. 윤석열 정부가 2022년 5월 출범 후 부동산 규제를 전면적으로 완화했다고 하지만, 아직 핵심적인 몇몇 정책은 그대로 유지하는 기조다. 대출 규제로 대표되는 총부채원리금상환비율(DSR), 재건축초과이익환수제, 규제지역, 분양가상한제 등이 대표적이다. 여기에 대출금리는 기준금리 인상 대비 너무 많이 올라 있다. 자칫 부동산 가격이 오를 걸 우려한 결과다. 부동산 정책의 분야별 방향과 대응 방안을 살펴보자.
민간 물량 감소 가능성 여전
첫째, 공급이다. 정부는 5년간 전국 270만 호 공급을 발표했다. 수도권 158만 호, 비수도권 112만 호다. 수도권은 공공택지 62만 호, 민간 96만 호다. 민간 비중이 60%로 예상보다 많다. 문제는 민간 물량이 줄 가능성이 크다는 사실이다. 현재 부동산 금융(PF)이 원활하지 않은 데다 금리 인상 등으로 사업성이 악화한 탓이다. 개발 시행사 등은 사업을 보류하고 시장이 회복하기를 기다리는 상황이다. 자연스럽게 물량은 감소할 수밖에 없다. 공급부족 우려는 다행히(?) 침체기라 수면 아래로 내려간 상태다. 향후 전세시장 수급불균형에 영향을 주는 정도겠지만, 시장이 회복하는 시점에서는 급변할 수 있다. 자칫 더 큰 상승을 불러올 여지가 크다. 특히 전국 아파트 입주 물량은 2024~2026년쯤 역대 최저 수준에 머물 수 있다. 10년 전인 박근혜 정부 당시에 공급한 공공택지가 사실상 미미한 수준이기 때문이다. 재건축은 일부 강남 지역을 중심으로 진행하는 몇몇 단지가 있으나 지역적으로 국한되고, 재개발 물량 또한 많지 않다. 이렇게 신도시 등 공공택지와 민간 부문의 물량이 최저점을 기록하게 되면, 다시 한번 공급부족 문제가 불거질 우려가 있다. 그 후 3기 신도시 등이 설령 입주를 시작한다고 하더라도 충분하지도 않거니와 서울의 문제는 그대로 남아 있다. 서울에 머물려는 수요가 많기 때문이다. 아울러 실수요자는 미리 대비하는 전략이 필요하다.
둘째, 대출 규제 중 반드시 폐지해야 할 두 가지는 해결됐다. 주택 가격 15억원 초과 대출 금지와 아파트 분양 가격 9억원(12억원 상향) 초과 중도금 대출 금지다. 특히 중도금은 수많은 중산층 실수요자의 주거 사다리 붕괴의 원인이었다. 하지만 아직도 건재한 것은 DSR 규제다. 은행권 40%(비은행권 50%)로 적용된다. 이 또한 중산층 이하 실수요자가 주 대상이라는 점을 고려하면 즉시 개선해야 한다. 가계부채 축소라는 명분이지만, 시장침체 속에 대출총액도 줄고 있다. DSR의 문제는 지나치게 급진적이라는 것이다. 종전 기준이었던 총부채상환비율(DTI·60%)과 비교 시 두 배 이상 강화된 상태다. 일부 신용대출 등 기타 대출만 있어도 주택담보대출을 받기 쉽지 않다. DSR 비율은 최소 60%(청년층 70%)가 합리적이다. 중산층 이하 젊은층은 대출받지 않고 집을 사기 어렵다. 그런 측면에서 대출 규제는 꼭 정상화해야 한다. 대출을 받아 집을 살 것인지의 선택은 수요자가 하면 된다. 실수요자는 특례보금자리론처럼 정책 자금 대출 활용을 먼저 검토해야 한다. 아직 금리가 높아 상환능력 점검은 필수다.
셋째, 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역, 투기지역, 분양가상한제)은 강남 3구와 용산구 등 4개 구(2023년 1월 현재)로 좁혀졌다. 늦게나마 다행스러운 일이다. 하지만 이곳들도 시장침체가 깊어지면 해제해야 한다. 다시 가격이 올라 지정요건에 들면 재지정하면 된다. 규제지역은 사문화된 투기지역을 폐지하는 등 규제지역을 1개로 일원화하는 것이 적합하다. 투기과열지구와 조정대상지역의 차별성이 모호하고 중복 규제가 너무 많다. 하나로 통일되면 시장에서는 일목요연하게 정책적 제한사항을 파악할 수 있어 효과 면에서 더 낫다.
넷째, 세금이다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과는 2024년 5월 9일까지 유예한 상태다. 조정대상지역만 해당하니 위 4개 구가 적용된다. 가격 조정기에는 중과세 의미를 찾기 힘들고, 기존 기본세율(최대 45%) 자체가 높아 폐지가 바람직하다. 종합부동산세는 2주택자와 3주택자 이상이라도 과세표준 12억원 이하는 1주택자와 같은 세율로 바뀌었다. 불합리하던 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가 주택까지 예외를 둠으로써 적절하게 개선했다. 그렇다고 새롭게 다주택자가 될 일은 아니다. 불가피한 경우의 2주택자라면 몰라도 투자개념의 다주택은 바람직하지 않다.
등록 주택임대사업도 아파트(전용 85㎡ 이하)에 대해 다시 허용한다지만, 10년 장기 임대에 한하므로 부담스러운 상태다. 정부는 취득세도 완화한다. 하지만 다주택자의 재진입을 차단하는 차원에서 시차를 두는 것이 바람직하다. 적용은 조정대상지역이 아니라 행정구역별로 일상화하는 것이 적합하다.
금리 인상 부동산 시장 가장 큰 영향력 변수
다섯째, 금리 인상은 2022~2023년 2년간 부동산 시장에서 영향력이 가장 큰 변수다. 종전 공급부족, 저금리, 유동성 증가로 대표되는 상승 변수는 종말(?)을 알렸다. 금리가 단숨에 급등한 상황만으로도 부동산 시장에 치명타가 될 수밖에 없었다. 약 1년 반 전보다 대출금리가 두 배 이상 급등했기 때문이다. 그나마 다행스러운 부분은 금리 인상의 끝이 보인다는 점이다. 시장은 금리 하락의 신호가 들기까지는 하락에 이은 횡보를 보일 확률이 높다. 부동산 경제도 심리가 중요하기 때문에 금리 하락 기대감이 큰 경우 가격은 서서히 반등할 여지가 있다. 실수요자는 먼저 관심 단지 위주의 급매물을 주목해야 한다. 향후 시장변수로 부각할 것은 ‘경제침체의 폭’이다. 경제침체의 정도가 심각하지 않으면 경제기조가 유지된다는 차원에서 부동산 시장의 회복세가 빨라질 수 있다. 반면 경제침체가 깊어지면 횡보(?) 상황은 2024년까지도 이어질 확률이 높다. 이때까지 대다수 매수자는 관심이 없을 수 있다. 실수요자는 침체의 끝이 어디인가를 예상해보고 한발 먼저 움직여도 무리가 없다. 저가 매수의 기회는 흔히 오지 않기 때문이다.
여섯째, 재건축 분야다. 안전진단 기준이 완화되고 재건축초과이익환수제 개선안(2023년 1월 현재 국회 미통과)도 마련됐다. 기대 수준만큼 개선되지는 않았지만, 재건축 초기 단지는 안전진단 통과를 서둘러야 한다. 문제는 재건축부담금인데 더 추가적인 완화가 필요하다. 궁극적으로 조속한 도심 공급 확대를 통한 주택 시장 안정을 위해서는 폐지가 바람직하다. 서울을 비롯한 광역시에서 도심 재건축 사업이 본격화되고 있다. 외곽으로의 확산이 어느 정도 마무리되며 도심 회귀가 나타나는 시점이다. 도심 선호가 두드러지는 상황 등을 고려하면 용산 등 미래가치가 높은 지역에 관심을 둬야 한다.
미분양 속출 시 입지 가격경쟁력 살펴볼 만
일곱째, 무주택자는 선호지역에 지속적인 관심을 유지해야 한다. 급매물을 확인하는 등 현장 방문도 필요하다. 매수 시기는 금액 기준을 세워두고 그 가격대로 내려오면 실행하면 된다. 가격 하락기라고 전세에 오래 머무는 건 내 집 마련이라는 목표 달성을 위해 바람직하지 않다. 집을 사는 다른 방법인 분양 시장도 주목해야 한다. 미분양이 속출하면 주변 시세 대비 가격 경쟁력이 있는 입지를 먼저 살펴봐야 한다. 물론 철도 등 교통 개선도 중요하다. 분양 시장은 도심지역 위주로 여전히 인기를 끌 확률이 높다. 비수기에는 청약가점이 높지 않더라도 당첨 가능성이 있는 만큼 대비해야 한다.
마지막으로 다주택자는 종부세 기본공제액이 9억원으로 상향되는 등 보유 부담을 덜었다. 특히 조정대상지역의 대거 해제로 양도세 중과 부담도 사라졌다. 결국 알짜 하나로 모으는 고민이 필요하다. 새롭게 다주택자가 되려는 시도는 바람직하지 않다. 물론 시장 회복 시 빠른 반등이 가능한 지역 위주로 매수 수요가 있겠지만, 시장 상황과 정책이 언제 바뀔지 알 수 없는 시점이라 주의가 필요하다.
부동산 정책과 시장 환경은 수시로 변하기 마련이다. 여러 변수와 상황에 능동적으로 대처하기 위해서는 지속적인 관심과 노력이 필요하다. 특히 영향력이 큰 금리와 세금, 대출 변화 등을 주시하며 자체적인 대응능력을 갖춰야 한다.
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