[부동산 핵심클릭] "갱신권 써놓고 나간다고 합니다. 어디서 돈 구하죠?"

사진:연합뉴스

최근 지인으로부터 전세를 준 임차인과 계약갱신청구권을 사용한 연장계약을 했는데 6개월 만에 이사를 가겠다는 연락이 왔다며, 계약서에 있는 만료기간 전에도 전세금을 돌려줘야 하는지 문의가 왔습니다. 임대차3법 관련 기사를 수도 없이 썼던 저 조차도 헷갈렸습니다. 묵시적 갱신에서는 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 3개월이 지나면 그 효력이 발생하지만, 이 건은 계약갱신청구권을 행사한 계약인데다 연장계약서도 기간 만료 시점을 특정했기 때문입니다.

하지만, 주택임대차보호법을 찾아보니 제가 잘못 알고 있었습니다. 계약갱신청구권을 행사한 계약은 해지에 있어서 묵시적 갱신 규정이 준용돼 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고, 3개월 뒤에 계약이 종료된다고 하네요. 임대인과 임차인이 연장계약서에 기간을 명시해도 소용이 없는 겁니다.

MBN 뉴스7 캡처11

임차인 보호를 위한 규정인데, 전세가격이 오를 때는 임차인이 갱신청구권 쓰고 바로 계약을 해지하는 사례가 흔하지 않겠지만 요즘처럼 전세가격이 급락할 때는 이 조항이 임대인과 임차인 간에 분쟁을 키우고 있습니다. 전세가격 하락으로 지금 전세를 구하면 더 좋은 집에 갈 수 있어서 임차인은 계약을 종료하고 싶지만, 임대인은 당장 임차인 구하기도 어렵고 전세가격도 크게 떨어져서 새 임차인으로부터 전세금을 받아서 기존 임차인에게 반환하려고 해도 자금이 부족하기 때문입니다. 실제 한국부동산원 조사 결과 전국 아파트 전세가격은 한 주 만에 0.71%나 떨어지는 등 하락폭이 매매가격의 두 배에 달합니다.

그나마 임대인과 임차인이 한 발 씩 양보해 전세금 하락분의 일부를 돌려주거나 역으로 임대인이 월세를 주면서 해결되는 경우도 있지만, 결국 소송까지 가는 경우가 적지 않습니다. 지난해 임차인이 경매에 넘긴 집은 1,010건으로 2020년 630건, 21년 820건에서 계속 크게 늘고 있습니다. 역전세난이 작년 하반기부터 심해지고 있는 만큼 올해는 경매신청 건수가 더 크게 증가할 것으로 예상됩니다. 하지만, 경매를 통해 전세금을 회수하는 방법은 시간도 오래 걸리고, 소송비용도 들죠. 임차인을 보호하기 위해 만든 장치가 거꾸로 임차인을 위협하는 겁니다.

MBN 뉴스7 캡처

임대인 역시 항상 불안합니다. 불가피한 사유로 전세를 줬는데, 갱신청구권을 써서 계약이 연장되면 언제든 임차인이 나간다고 할 때 돈을 돌려줘야 하기 때문입니다. 전세가격은 계속 낮아지고, 임대인은 계약 만료까지 기간을 보장받고 싶고, 임대인과 임차인이 갱신청구권 대신 협의를 통해 감액계약을 하면서 계약갱신청구권을 사용한 전월세 계약 건수는 21년 12월 1만2,445건에서 작년 12월 6,574건(집토스 집계)으로 47% 급감했습니다. 집값 활황기 때 만들어진 대책이 사실상 무용지물이 돼 가고 있는 겁니다.

임차인은 임대인보다 통상 사회적 약자이고, 보호해야 할 대상임은 분명합니다. 하지만, 당사자가 합의해서 계약서를 썼음에도 변심에 의해 계약을 해지할 수 있게까지 한다는 것은 사적자치의 원칙, 계약자유의 원칙에도 어긋나 보입니다. 임대인과 임차인은 서로 싸워야 할 대상이 아니라, 내 집에 대신 살아주는 고마운 관계가 되도록 해주는 것이 정부의 역할이 아닌가 합니다. 지금까지 부동산 핵심클릭이었습니다.

[ 김경기 기자 goldgame@mbn.co.kr]

< Copyright ⓒ MBN(www.mbn.co.kr)무단전재 및 재배포 금지 >