[뉴스'까'페] 더 오를 줄 알았더니…서민용 '50년 정책모기지' 주의할 점은 이것

[특례보금자리론 신청 홈페이지. (자료=주택금융공사)]

지난해 서민의 내집 마련 이자 부담을 덜어주기 위해 출시된 '50년 초장기' 정책 주택담보대출 수요가 지속적으로 늘고 있는 것으로 나타났습니다. 

지난달 30일부터 접수를 받기 시작한 '특례보금자리론'도 '50년 만기' 선택지가 있습니다. 하지만 금리 정점론이 고개를 든 현 시점에선 매달 갚는 상환액 이외에도 꼼꼼히 따져볼 것들이 많다는 지적이 나옵니다.  

'50년 초창기' 수요 지속 증가…적격대출은 비중 20% 차지 

3일 주택금융공사에 따르면, 지난해 8월 출시 이후 11월까지 50년 만기 보금자리론의 공급액은 1314억 원, 적격대출은 633억 원으로 집계됐습니다. 

찾는 수요가 늘면서 전체 공급액에서 차지하는 비중도 점차 늘려나가는 흐름을 보였습니다.  

특히 적격대출은 월 기준으로 지난해 8월 8.4%에서 지난해 11월에는 20.2%까지 비중을 키웠습니다. 

보금자리론 역시 같은기간 0.5%에서 8.4%까지 비중이 지속적으로 늘었습니다. 

긴 상환기간에 당장의 '월 상환액' 줄이는 효과 

보금자리론과·적격대출·안심전환대출을 통합해 1년간 한시적으로 운영되는 '특례보금자리론'도 50년의 초장기 상환기간을 두었습니다. 

이처럼 금융위원회가 정책 모기지에 긴 상환기간을 설정한 데는 고금리 상황 속에 당장의 이자부담을 덜 수 있기 때문입니다.   

특례보금자리론의 최대 한도인 5억 원을 빌리는 상황을 가정해 비교해 보겠습니다. 

주택가격이 6억 원이 넘고 소득이 1억 원이 넘는 일반형은 30년 만기에 '연 4.45%'의 고정금리가 적용됩니다. 하지만 50년 만기에는 금리가 '연 4.55%'입니다.

월 평균 상환액을 비교해보면, 30년 만기는 매달 약 251만 원을 갚아야 합니다. 

이에 비해 50년 만기는 약 211만 원으로, 당장은 40만 원가량 상환부담을 덜 수 있습니다. 

'총 이자부담' 원금 뛰어 넘어…올해 22% '초장기' 공급  

하지만 총 이자부담을 따져보면 얘기가 달라집니다. 

30년 만기의 경우 총 대출이자는 4억 669만 원가량이 됩니다. 

반면 50년 만기는 거의 두 배에 가까운 약 7억 6845만 원을 이자로 내야 합니다. 

20년 더 긴 상환기간으로 한숨은 돌리겠지만, 결과적으로는 '이자폭탄'을 맞게 되는 셈입니다. 

여기에 상환부담을 50년 동안 짊어질 수 있느냐도 생각해봐야 합니다. 

만 30세에 대출을 받는다고 치더라도 꼬박 80세까지 매달 고정 이자 부담을 져야 하는 겁니다. 

물론, 특례보금자리론이 중도상환수수료를 면제해주기도 하지만, 생애주기나 불확실한 부동산 시장도 고려해야한다는 지적입니다.   

이정환 한양대 경제금융학부 교수는 "30년까지는 어느 정도까지 계속 일할 수 있을지 예측 가능한 수준이라지만 40, 50년은 예측 범위를 벗어나는 측면이 있다"며 은퇴 후 대출 상환 문제를 제기했습니다. 

또 "아파트도 40년이 되면 재건축 같은 이슈가 생기는데, 지나치게 초장기로 상환 기간을 잡으면 문제가 생길 길 소지도 있다"며 "당장의 상환부담을 덜 수는 있겠지만 초장기로 대출을 하는 게 꼭 좋다고만은 볼 수 없다"고 덧붙였습니다. 

금융위가 국회 정무위원회 소속 김희곤 의원실에 제출한 '올해 주택금융공사 업무계획'에 따르면, 주금공은 올해 특례보금자리론 39조 6000억 원을 포함해 모두 44억 원의 정책모기지를 공급할 계획입니다. 

이 중 22%가량은 만기 40년 이상의 초장기로 채워질 것으로 예상했습니다. 

일각에서는 금리 인상이 정점을 찍었다는 관측도 나오고 있는 만큼, 대출 상환기간에 대한 선택도 신중할 필요가 있어 보입니다.

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