[알기 쉬운 부동산] 집값 변동률 통계는 정확한가

이재우 목원대학교 부동산금융보험융합학과 교수

집값 변동률은 대다수 국민들이 관심 갖는 주요 자료다. 그런데 현재 언론을 통해 접하는 통계상의 집값 변동률은 일반 국민의 체감과 다르게 느껴지는 경우가 많다. 요즘처럼 직전 거래 대비 1억 원 이상 급락하는 경우나 집값 급등기에도 마찬가지다. 집값 변동률 산정 방식은 다양해서 가격조사 대상주택이 무엇이고, 어떠한 산정방식을 적용하는가에 따라 동일기간의 집값 변동률은 다르게 나타날 수 있다. 동일한 주택을 매기 조사하거나 또는 실거래가 발생한 주택가격 변동만 집계할 수도 있고, 단위면적 당 가격이냐 집값 총액의 변동이냐에 따라 결과가 다를 수 있다.

급락·급등을 포함해 실제 거래된 자료만 모아 해당 주택의 직전 가격과 대비한 변화율을 활용하는 것이 국토부의 실거래가지수 방식이다. 반면 조사대상을 표본으로 고정해 매기 조사하되, 표본주택이 거래되면 거래가격을, 거래되지 않은 경우 유사사례로부터 가격을 판단해 산정하는 것이 KB부동산의 월간주택가격동향이나 한국부동산원의 전국주택가격동향조사 같은 표본조사방식이다. 실거래가지수는 거래가 자주 발생하는 단지의 집값 변동이 통계에 빨리 반영되는 반면, 거래가 드물거나 실거래량이 미미할 경우 시장 전체 상황이 충분히 반영되지 못할 수 있다. 표본조사 방식은 조사대상 주택의 범위, 조사자의 조사방식, 표본규모 정도 등이 조사기관마다 다르고 신규 아파트 입주나 표본주택 멸실 등 표본 변동도 발생한다. 사람들의 관심이 집중되는 일부 고가 대단지만 선별한 집값 변동률이 체감변화에 가까울 수도 있다. 따라서 시장 참여자가 체감하는 집값 변동률 산정은 쉽지 않은 과제다. 그럼에도 불구하고 집값 변동률 산정의 어려움과 제약을 빌미로 시장상황과 괴리되거나 신뢰하기 곤란한 집값 변동 통계가 산정되어서는 안 될 것이다. 최근 정부 통계의 왜곡 이슈가 불거진 가운데, 집값 변동 통계의 적정성도 주목받고 있다. 산정과정의 투명한 공개로 집값 변동 통계의 이해를 돕고 신뢰 회복도 필요한 시점이다.