[ET] ‘억’ 소리 나는 ‘마이너스피’ 미분양 지옥 “5년은 각오하라?”

KBS 입력 2023. 2. 1. 18:07 수정 2023. 2. 1. 19:05
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■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 2월1일(수) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 이현철 아파트사이클연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20230201&1

[앵커]
주택 경기가 끓던 시절에는 청무피사라는 말이 유행했습니다. 청약은 무슨, 피 그러니까 프리미엄 주고 사의 준말이었습니다. 바늘구멍 같은 청약 대신 프리미엄 즉, 웃돈을 주고 분양권을 사는 게 더 낫다는 뜻이었습니다. 지금은 어떨까요. 프리미엄은 커녕 분양가보다도 낮은 가격으로 내놓는 마피 즉, 마이너스 프리미엄 매물이 쏟아지고 있습니다. 이현철 아파트사이클연구소장과 얘기 나눠보겠습니다. 소장님, 어서 오십시오.

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
마피, 얼마 만에 들어보는 말인가요?

[답변]
그러게요. 그동안에는 청약만 당첨되면 프리미엄이 굉장히 많이 붙으니까.

[앵커]
로또 청약.

[답변]
그래서 서로 청약에 당첨되기 위해서 노력하던 그런 시절이 불과 작년까지만 해도 그런 게 유지됐었으니까, 이게 저도 몇 년 만인지 잘 기억이 안 날 정도로 오랜만에 듣는 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 마피, 마이너스 프리미엄이라는 게 그러니까 분양권이 하도 안 팔리고 집값은 떨어지는데 더 안 팔릴 것 같으니까, 제가 돈 드릴 테니까 제 거 사주세요, 라고 하는 거잖아요.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
사실 소장님께서 지난해에 저희 방송 나오셔서 분양 시장에서 마피 뜨면 그때는 정말 수요자들 패닉 올 거라고 경고하셨는데, 지금 그 날이 온 건가요?

[답변]
지금 서울 송파의 한 아파트 같은 경우 청약 경쟁률이 무려 2,600:1에 이를 정도로 엄청난 경쟁률을 기록했던 아파트가.

[앵커]
그때가 언제였죠?

[답변]
그게 지금 2~3년 정도 됐을 거예요.

[앵커]
2~3년 전에.

[답변]
그게 2~3년 전이 아니고 아마 작년쯤, 그게 후분양이었으니까. 그래서 이게 최고 분양가가 14억 7,000만 원에 나왔던 게 지금 매물이 12억 5,000만 원에 매물이 나오는 마피 2억 원 물건이 생겼습니다.

[앵커]
지금 강남에서 이런 마피 매물이 실제로 많이 쏟아지고 있습니까?

[답변]
사실 많이는 아니고 거의 어떻게 보면 굉장히 생소한 단어잖아요? 지금 거의 서울에서는 처음 나온 물건이 아닌가, 이런 생각이 들 정도로 지금 기억이 가물가물한 단어죠.

[앵커]
그러니까 올해 전국에서 35만 채 넘는 아파트 입주 물량이 나온다고 하는데 이런 마피들은 앞으로 계속 나올 수 있겠네요.

[답변]
사실 냉정하게 보면 입주 물량과 마피, 이런 부분이 좀 연관성이 어느 정도 있는데, 지금 같은 경우는 입주 물량이 많으면서 그동안에 분양을 했던 물건들이 프리미엄이 좀 쌓여 있는 것들도 있거든요? 그런데 그런 것들이 지금 프리미엄이 줄어들면서 분양가에 근접하게 되고 심한 것은 분양가보다 가격이 내려가는 마이너스 프리미엄 상태가 벌어질 수 있는 것이죠.

[앵커]
결국 그렇게 되는 게 지금 주변 집값이 하락을 하다 보니까 상대적으로 내 분양권이 비싸 보이고 그래서 지금 싸게 내놓는 그런 상황으로 가고 있는 거잖아요.

[답변]
네, 맞습니다. 그러니까 중요한 것은 주변 아파트 가격이 많이 떨어지니까, 사실 상대적으로 이 분양가는 고정이 돼 있다 보니까, 이게 비싼 느낌이 나니까 거래를 할 때 이 분양권보다 오히려 돈을 줘가면서 거래를 해야 되는 마이너스 상황이 되는 것이죠.

[앵커]
이런 마이너스 프리미엄은 일단 분양이 끝난 단지에서 나오는 상황이고 지금 신규 분양하고 있는 그런 단지 상황은 어떻습니까? 미분양이 계속 쌓인다, 이런 얘기가 나오네요.

[답변]
네, 맞습니다. 그러니까 분양이 완료된 거는 그다음부터 분양권 거래가 이루어지거든요?

[앵커]
그렇죠.

[답변]
그러면서 프리미엄이 생기는데, 이게 프리미엄이 플러스로 붙으면 플러스피, 그다음에 마이너스로 붙으면 마이너스피가 생기는데, 사실 지금 분양을 앞두고 있는 현장들이 많거든요? 이런 현장들은 분양가가 비싸냐, 싸냐에 따라서 청약 대기자들이 적극적으로 살 수도 있고 안 살 수도 있는데, 지금은 비싸게 느껴지는 단계입니다. 주변 아파트 가격이 많이 떨어졌는데 오히려 분양가는 상승하는 그런 상황이 지금 벌어지고 있기 때문에 청약 대기자들이 상대적으로 비싼 느낌이 나서 청약을 포기하는 사람들이 늘어나는 거예요. 그래서 미분양이 발생할 확률이 높아지고 있습니다.

[앵커]
그 미분양 물량이 지금 한 7만 호 정도 육박했다고 하는데 이 수치를 우리가 어떻게 받아들여야 됩니까?

[답변]
사실 이게 한 달 전만 해도 미분양 수치가 5만 8,000가구였습니다.

[앵커]
그러니까 한 달 사이에 1만 가구가 늘었다며는 얘기인가요?

[답변]
그렇죠. 그런데 정확한 근거는 없지만 정부가 가이드라인으로 정해놓은 미분양 수치가 6만 2,000가구 정도 되거든요? 그래서 6만 2,000가구를 넘지 않기 위해서 정부가 대책도 세우고 여러 가지 하고 있는데 지금 한 달 사이에 1만 가구가 미분양이 늘면서 6만 8,000가구가 생기면서 가이드라인을 넘어버린 거죠. 그러니까 지금 굉장히 미분양 상황이 안 좋게 진행되고 있다. 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 이렇게 미분양이 늘어나면 우리가 시장에서 어떤 걸 예상해야 됩니까? 왜냐하면 지금 미분양 늘어나는 거를 시장의 위기다, 이렇게 해석하는 분들도 있고 반면에 가격이 그냥 정상화되는 과정이라고 보는 시각이 있어서 어떻게 우리가 좀 받아들여야 되는 건지 여쭤봅니다.

[답변]
사실 미분양은 제가 좀 무서운 말로 죽음의 소용돌이라고 표현을 하는데, 이게 미분양이 생기면 일반 아파트 가격을 침체시키고 일반 아파트 가격이 침체됨으로 인해서 또 미분양이 더 많이 발생하게 돼요. 그래서 서로 밑으로, 그러니까 소용돌이에서 그 구멍으로 계속 빨려 들어가는 거잖아요? 그런 것처럼 지금 하락으로 시장, 주택 시장이 하락으로 서로 끄집어 다니면서 빨려 들어가는 죽음의 소용돌이가 생기게 됩니다.

[앵커]
결국 그 악성 미분양이 계속 나올 수 있다.

[답변]
그렇죠. 그러니까 미분양이 누적되면 매수자들의 심리가, 매수 심리가 완전히 가라앉거든요? 그러면 이게 매수로 연결이 안 되고 그러면 신규 분양하는 것들은 계속 늘어나거든요? 그러면서 미분양이 누적돼서 수치가 올라가게 되고, 그럼으로 인해서 상황이 더 안 좋게 발생하는 것이죠.

[앵커]
결국 끝까지 가서 안 팔리면 건설사들 할인 분양할 수밖에 없는 거 아닙니까?

[답변]
물론 할인을 하긴 하는데, 이게 언제쯤 하느냐, 이런 게 중요한 부분일 수 있는데.

[앵커]
당장은 아니다?

[답변]
많은 부분들이 안 팔리면 바로 할인을 한다고 착각하실 수 있는데, 그게 쉽지는 않습니다. 왜냐하면 예를 들면 1,000세대의 아파트가 있으면 미분양이 전체가 미분양이 나는 건 아니거든요? 원분양은 한 800~900가구 정도 되고 미분양이 100~200가구 정도 되는데, 할인을 하면, 문제는 원분양을 받았던 사람들이 제값을 주고 다 샀잖아요. 그러면 이 사람들이 사실 분통을 터트릴 거 아닙니까?

[앵커]
가만있지 않는다?

[답변]
그렇죠. 그래서 할인을 바로 하기가 어렵고 하락이 어느 정도, 완전히 진행이 되어야 명분이 좀 생겼을 때 할인을 할 수 있게 되는 것이죠.

[앵커]
그래서 건설회사들이 지금 정부에다가 사 달라고 하는 건가요? 대한주택건설협회? 정부에서 좀 나서서 매입을 해 달라, 미분양 물량을. 정부가 어느 정도 개입을 할 수 있을까요?

[답변]
사실 지금 오늘인가요? 아마 원희룡 장관이 나와서 사실 이 협회에다가 좀 큰소리를 냈죠. 그러니까 자정 작용을 좀 먼저 하고, 노력을 하고 이런 소리를 하면 좀 받아들일 수 있겠는데, 사실 자정 작용을 거의 안 하고, 노력은 안 하고 뭔가 정부한테 도와 달라, 이런 게 말이 안 된다. 그래서 원희룡 장관이 분양가를 내리면 팔린다.

[앵커]
그런데 대통령은 사 주라고 하지 않았습니까?

[답변]
이게 좀 어떻게 보면 많은 문제가 될 수도 있는데, 대통령이 회의를 하면서 뭔가를 내지르면 이제 장관들이 약간 뒷수습하는 그런 모양새들이 나오고 있는데. 지금 원희룡 장관도 지금 하는 얘기가, 아직 정부에서 미분양을 매입할 단계는 아니다. 제가 볼 때도 지금 좀 빠르게 매입을 하면 돈은 돈대로 들어가고 시장에 미치는 영향은 거의 없는, 그러니까 헛다리 짚는 정책이 될 가능성이 많거든요.

[앵커]
알겠습니다. 소장님 말씀 들어보니까 지금은 분양 시장에서 굉장히 조심을 해야 될 때다. 앞으로 더 떨어질 거니까, 이렇게 보시는 것 같은데 언제까지 조심해야 됩니까?

[답변]
제가 좀 길게 보면 하락을 5년 정도 보고 있는데,

[앵커]
5년이요?

[답변]
그렇죠. 그러니까 5년 정도 하락을 하면 집을 가진 사람들이 계속 손해를 보는 상황을 접하게 되거든요? 그러니까 청약이라고 그 예외가 아니거든요. 그렇기 때문에 하락장에서 우리나라는 피신하기 좋은 전세라는 임차 제도가 있기 때문에 이쪽으로 주거를 해결하면서 어느 정도 하락 기간은 피신했다가 어느 정도 올라갈 기미가 보이면 그때 매수를 해도 충분히 늦지 않다. 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
전세 가격을 말씀하셔서 그런데 지금 전세 시장은 분위기가 어떻습니까? 많이 떨어졌다고 하던데.

[답변]
그렇죠. 전세 가격이 지금 굉장히 많이 떨어지고 있어요. 그러니까 매매 가격이 많이 떨어져서 원래 전세가격이 안 떨어지면 전세가율이 올라가거든요? 그런데 지금 전세가율이 오히려 작년, 재작년보다 전세가율이 더 낮은 상황으로 가고 있어요. 그래서 전세가가 많이 떨어지고 있다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 오히려 지금은 매매의 시기는 아니고 전세 정도는 생각해볼 수 있으니까 집을 꼭 소유해야겠다는 그런 생각은 버려라, 라는 그런 말씀이신 것 같아요.

[답변]
그렇죠. 지금 전세가 떨어지면서 전세가도 굉장히 낮은 상황이거든요? 그러면 주거 부담이 굉장히 줄어드는 거죠.

[앵커]
알겠습니다. 내일 정부가 전세 사기 대책도 내놓는다고 하니까 내용 한번 지켜보도록 하죠. 이현철 소장이었습니다. 고맙습니다.
https://news.kbs.co.kr/special/danuri/2022/intro.html

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