규제완화 한 달…청약 미분양 속출 '위험선' 넘었다 (김인만 부동산연구소장)｜머니클라스

■ 인용보도 시 프로그램명 'JTBC 상암동 클라스'를 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 JTBC에 있습니다.
■ 방송 : JTBC 상암동 클라스 / 진행 : 이가혁

[앵커]

경제를 잘 알지 못하는 사람을 위한 당장 내 돈이 되는 지식 '머니클라스' 오늘(1일)의 키워드 먼저 보시죠. < 약발 안 받는 부동산 대책, 이번엔 대출 규제 완화 > 정부가 부동산 규제를 대대적으로 푼 지 약 한 달이 지났습니다. 의도한 대로 아파트 거래량도 조금씩 늘고, 가격 하락폭이 줄어드는 신호도 보이지만요. '분양 시장'만 보면 여전히 한파. '과연 부동산 대책이 효과가 있는 건가' 갸우뚱해집니다. 심지어 지방에서는 '1순위 청약 신청자'가 단 한 명뿐인 단지도 나왔다는데요. 부동산 대책이 왜 미분양을 막지 못하고 있는지, 이런 상황에서도 무주택자들은 미분양 주택 여전히 노리는 게 맞을지 전문가와 함께 짚어보겠습니다. 김인만 부동산 연구소장과 함께 부동산 완전정복 해 보겠습니다. 안녕하세요.

[김인만/부동산 연구소장 : 안녕하세요.]

[앵커]

엊그제 정부가 부동산 대책규제를 또 완화하겠다고 발표를 했습니다. 그러니까 '이자부담 덜어줄 테니까 살 사람 빨리 사라' 이런 것 같은데 좀 설명을 해 주시죠.

[김인만/부동산 연구소장 : 지금 대대적인 규제완화를 했는데요. 저는 CPR 심폐소생술이라고 생각합니다. 이게 심장은 뛰고 있는데요. 죽어가던 심장은 뛰는데 아직 의식은 돌아오지 않았습니다. 거래정상화라든지 여러가지 갈길이 먼데요. 특히 분양시장이 더 어렵습니다. 그래서 정부가 또 대출규제 완화 카드를 꺼내들었습니다. 원금상환 최대 3년 유예를 시켜주고요. 그동안 투기의 주범으로 몰렸던 다주택자, 임대, 매매사업자들도 주택 담보대출 허용해 주겠다. 그리고 LTV 집값 대비 얼마나 대출이 나오는지 비율 또 더 높여줘서 대출 받아서 집 사라는 신호인데요. 한번 보시죠. 1주택자들 같은 경우 규제지역은 현재 50%, 비규제 지역은 70%까지 LTV가 나왔는데요. '완화시켜 주겠다?' 지금 물음표잖아요. 얼마나 완화시켜 줄지 나오지 않았는데. 제가 볼 때는 한 10%포인트 정도 더 올라갈 가능성이 있고요. 다주택자들은 원천봉쇄됐습니다. 규제지역에서는 하나도 나오지 않았는데. 30%까지는 받을 수 있게 해 주고요. 주택, 임대 매매 사업자 같은 경우에도 사업자 같은 경우도 안 나왔는데 규제지역에서는 30%, 비규제 지역에서는 60%까지 가능하도록 합니다.]

[앵커]

심폐소생술이다. 1.3부동산대책을 내놓은 지 한 달 정도 지났고요. 대출규제 이렇게 풀기로 했는데 이게 아직 신통치 않다라는 게 부동산 현장의 목소리라고 합니다. 수도권 청약도 영 시원치 않고. 지금 그런데 아까 지방의 경우에는 1명 정도만 나온 것도, 1순위 청약 신청자가. 그럼 이 정도면 참패 수준인데 정말 상황이 이렇습니까? 현장 목소리 전해 주세죠.

[김인만/부동산 연구소장 : 정말 어려운 상황이고요. 일반 매매시장보다 분양시장이 더 어렵습니다. 일반 매매시장은 급매도 지금 소화가 되고 호가도 소폭 오르는 분위기인데 분양시장은 정반대입니다. 분양시장 같은 경우는 실수요자들이 들어가는 시장인데요. 다주택자들은 못 들어가니까 실수요자 같은 경우는 일단 자금력이 좀 부족할 수도 있고요. 구매능력이 약하다는 얘기고. 지금까지 집을 안 샀기 때문에 굉장히 보수적이고 위험회피 성향이 강하기 때문에 구매욕구도 낮습니다. 그렇기 때문에 지금 분양시장이 굉장히 어려운데. 특히 지방이 더 어려워요, 서울보다. 왜 그러냐 하면 서울이 규제지역으로 묶여 있을 때는 투자하고 싶은데 서울이 안 되니까 지방으로 들어가지만 이제 서울이 규제지역으로 풀렸기 때문에 풍선효과가 생기지 않는 거죠. 최근 청약결과를 한번 보면요. 처참합니다. 서산시는 80가구 모집에 3가구. 거의 뭐 이 정도면 뭐 거의 없다라고 보셔야 하는데. 이게 전국을 가리지 않고 인천, 경기, 대구 모두 참패 수준인데. 제가 최근에 분양 관계자한테 이야기 들어보니까 목표가 분양률이 20%만 달성하자. 80%도 아니고 20% 달성하면 박수를 치는 분위기라고 합니다.]

[앵커]

그래요.

[김인만/부동산 연구소장 : 그 정도 어려운 상황입니다.]

[앵커]

100개 중에 20개만 팔려도 된다.

[김인만/부동산 연구소장 : 그 정도만 하더라도.]

[앵커]

성공이다, 그 정도로 참패 수준인데 정부가 규제완화를 한 게, 부동산 쿵. 경착륙하면 안 된다 이걸 막기 위해서인데. 미분양 물량을 또 해소해서 건설사나 금융사들의 부도나 이런 것도 막겠다 이런 것도 당연히 목적이고요. 그런데 왜 이렇게 미분양, 정부가 노력하고 있는데 미분양이 쏟아지고 있는 겁니까?

[김인만/부동산 연구소장 : 미분양 같은 경우는 제가 앞서서 설명 드렸듯이 실수요자들의 시장인데 일반 매매시장 같은 경우는 집주인들 입장에서는 '나 팔지 않겠다.' 버틸 수도 있는 거고요. 실수요자들은 급매물을 선택할 수가 있는데 미분양은 청약을 하고 3년 후에 입주하잖아요, 주로. 이 3년의 불확실성이 어떻게 될지 모르기 때문에 굉장한 불안한 마음이 있고요. 특히 안전마진. 주변 집값이 이렇게 가격이 높을 때는 이 정도 안전마진을 확보하니까 나 분양 받아도 괜찮겠네라는 생각이 드는데 주변 집값이 떨어집니다. 떨어지게 되면 안전마진이 줄어들게 되죠. 불안한데.]

[앵커]

내가 새 집 분양 받아도 되팔 때 이 정도로 돈 못 받을 거야라는 불안감.

[김인만/부동산 연구소장 : 그렇죠. 더 떨어지게 되면 안전마진이 완전히 없어지겠는데? 3년 안에 집값이 더 떨어질 수도 있다는 불안한 마음이 있기 때문에 지금 꺼려하고 있는 상황입니다.]

[앵커]

그러면 지금 무주택자 입장에서 이른바 미분양 줍줍. 무순위 청약 이걸 하는 게 좋을지 아니면 다른 원래 있던 아파트 급매를 노릴지 어떻게 해야 될지 조언 좀 해 주세요.

[김인만/부동산 연구소장 : 사실 그게 방법론적인 문제거든요. 급매가 좋으냐 미분양이 좋으냐 경매가 좋으냐는 방법론적인 거고요. 저는 블라인드테스트 있잖아요. 우리 눈을 가리고 뭐가 맛있는지 그거하고 똑같다고 봅니다. 일단 눈을 가리고 급매도 좋고 미분양도 좋고요. 경매도 좋은데 경쟁력이 있느냐. 특히 가격 경쟁력이 있느냐를 우리가 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있습니다. 어떤 '미분양이면 다 좋다, 급매면 다 좋다.' 이렇게 볼 수는 없는 거고요. 일단 가격경쟁력을 좀 살펴봐야 되겠다는 생각입니다. 그래프 한번 보시죠. 기존 아파트 같은 경우는 13억이었고요. 새 아파트 10~11억 정도, 입주년도가 한 4년 정도 차이가 나는 아파트라고 우리가 비교를 해본다면 이 정도면 새 아파트가 더 좋은데. 3억 원 정도면 해 볼만하잖아요, 2~3억 정도면. 충분히 청약을 해볼 만하다라는 생각이 드는데 이제 가격이 떨어지게 되면 문제가 달라집니다. 가격이 뚝 떨어지죠. 2023년 1월 평균 7억 6500만 원까지 떨어지게 되면 아무리 4년 차이가 나는 새 아파트라도 7억 6000이 유리한 거 아니야? 당연히 기존 아파트를 선택하게 되겠죠. 그래서 시장에서는 최선의 가격비교를 하면서 최선의 선택을 하는 것이 중요하기 때문에 무조건 분양 중인 아파트를 선택해야 된다, 기존 아파트를 선택해야 된다는 게 아니라 현재 가격 상황과 분양가를 꼼꼼히 따져볼 필요가 있을 것 같습니다.]

[앵커]

그렇군요. 그러니까 무조건 새 아파트가 좋아 이런 게 아니라 가격 같은 걸, 기본으로 들어가는 걸 잘 따져봐야겠네요.

[김인만/부동산 연구소장 : 맞습니다.]

[앵커]

그리고 이번 주부터 특례 보금자리론. 지난주 저희 손희애 금융크리에이터랑도 얘기해 봤는데 신청을 하게 됐습니다. 만약 지금 집을 살 계획이 있다면 특례보금자리론 가입하는 게 좋을까요.

[김인만/부동산 연구소장 : 저는 가격 경쟁력은 있는 것 같습니다. 금리 경쟁력이 있는데요. 지금 시중은행에 아무리 잘 받아도 4% 후반대, 신용등급이 좋은 분들도 4% 후반대인데. 이번에 0.5%포인트가 내려졌거든요. 보시면 가격 경쟁력이, 금리경쟁력이 생겼습니다. 그래서 이 정도면 저는, 보시죠. 4.15%에서 4.25% 정도니까 충분히 받을 만하고요. 특례보금자리 장점이 있잖아요. DSR 적용 안 되고 소득기준 적용이 안 되고 중도상환 수수료가 적용되지 않기 때문에 필요한 분들이라면 적극적으로 하셔도 좋고요. 나는 필요없어, 나는 더 저렴하게 할 수도 있고 자기 자본으로 할 수 있어 하시는 분들은 하지 않으셔도 됩니다.]

[앵커]

그렇군요. 오늘 내집마련하시는 분들께서 많이 조언을 얻으셨을 시간이었을 것 같습니다. 지금까지 머니클라스 김인만 부동산 연구소장과 이야기 나눠봤습니다. 고맙습니다.