광주 중앙공원 1지구도 선분양 검토 ‘논란’

[KBS 광주] [앵커]

광주에서 민간공원 특례 사업으로 추진되는 아파트 대부분이 올해 분양을 계획하고 있는데요.

논란과 진통 끝에 유일하게 후분양이 결정됐던 광주 중앙공원 1지구도 선분양 검토를 시작했습니다.

금리가 크게 오르며 상황이 바뀌었다는 이유인데요,

양창희 기자가 취재했습니다.

[리포트]

광주의 '노른자 땅'으로 평가받는 서구 중앙공원 1지구.

2770여 세대의 대단지 아파트 건설이 추진되고 있습니다.

중앙 1지구가 광주 민간공원 아파트 10곳 가운데 유일한 후분양 방식으로 도시계획 심의를 통과한 건 2021년 8월.

광주가 고분양가 관리 지역에 포함되면서 선분양 방식으로는 분양가를 3.3㎡당 1600만 원 이상 책정할 수 없게 된 것이 발단이었습니다.

이후 사업자는 수익성이 없다며 후분양으로 바꿔 분양가를 1870만 원으로 책정했고 이 계획이 승인된 겁니다.

진통 끝에 후분양이 결정됐던 중앙공원 1지구가 다시 선분양 전환 검토를 시작하기로 했습니다.

2021년 11월 2.3%였던 사업비 대출 이자가 현재 10% 이상으로 올랐다는 게 가장 큰 이유입니다.

사업자는 이런 상황에서 후분양을 고수하면 분양가가 급등할 수밖에 없다고 말합니다.

[이재현/빛고을중앙공원개발(주) 사업총괄본부장 : "2~3억을 지금 하루에 이자 비용을 부담을 하고 있는데 이게 결국엔 다 소비자 부담이 될 수도 있고 사업 시행자가 이걸 계속 자기 이익에서 감내하는 것도 한계가 있고..."]

선분양으로 전환한다면 분양가를 다시 산정해야 합니다.

변수는 원자재 가격과 토지 보상비 등이 올랐다는 겁니다.

이 때문에 현재 후분양 방식보다 분양가가 낮아질지는 의문입니다.

[서재형/광주경실련 건축도시위원장/건축사 : "전제 조건이 있죠. 제일 중요한 것은 사업자의 이윤 추구를 위해서 변경을 한다는 것은 전 반대고, 사업자 중심의 검토가 아니라 수요자, 즉 시민 중심의 검토가 돼가지고 시민들한테 이익이 최대한 돌아가게..."]

한편 오는 4월로 예정됐던 중앙공원 1지구 공사 시작 시점은 풍암호수 수질 개선안이 결정되지 않으며 연기되고 있습니다.

KBS 뉴스 양창희입니다.

[앵커]

이 내용 취재한 양창희 기자와 자세한 얘기 나눠보겠습니다.

양 기자, 앞서 보도에서 전해주신 것처럼 중앙1지구가 선분양이냐 후분양이냐 말이 많지 않습니까.

그간의 논의 과정을 우리가 한번 짚어보고 갈까요.

[기자]

일단 선분양, 후분양 개념부터 다시 생각을 해보겠습니다.

선분양은 먼저 아파트를 팔고 그 수익으로 아파트를 짓는 개념이고요.

후분양은 아파트를 거의 다 지을 때까지 대출 등을 통해서 사업비를 조달하고 나중에 파는 개념입니다.

공사비를 조달하기 쉽기 때문에 선분양 방식을 사업 주체들은 보통 선호를 하고요.

중앙1지구도 원래 선분양이었습니다.

사업자가 얘기했던 분양가가 크기에 따라서 좀 다른데 3.3㎡당 2천만 원 선 얘기까지 나왔었습니다.

그런데 2019년에 광주가 고분양가 관리지역으로 지정이 되면서 이 분양가를 책정하기가 선분양 방식으로는 불가능해졌습니다.

후분양은 이 고분양가 관리지역의 규제를 받지 않거든요.

그래서 높은 분양가를 유지하기 위해 사업성을 가지려면 이 분양가가 필요하다는 판단 하에 후분양으로 계획을 바꾼 겁니다.

[앵커]

그럼 그렇다면 이걸 두고 과거의 꼼수다 특혜다 이런 지적들이 많았는데 그 이유는 어떤 것들인가요?

[기자]

말씀드린 것처럼 후분양 전환 자체가 고분양가를 유지하려는 사업자 요구를 수용해 준 셈이거든요.

이외에도 사업이 잘 돼야 한다는 이유로 아파트 면적과 세대수를 늘리고 또 용적률도 높여주고 공원 면적은 줄여주고 해서 사업자의 요구를 너무 다 받아준 것 아니냐, 이런 비판이 있었는데요.

사업자 측은 일단 아파트 사업의 수익성이 나와야 공원 조성이라는 원래 민간공원 사업의 목적을 이룰 수 있다는 논리를 얘기를 했고요.

하지만 시민단체 중심으로 중앙공원 1지구가 다른 민간공원보다 분양가가 압도적으로 높은 데 여러 특혜까지 줬다, 이런 비판도 제기가 됐었습니다.

[앵커]

어쨌든 결국 그렇게 후분양으로 결정이 됐다가 지금 현재 상황이 부동산 경기 침체 사업자들 입장에서 가장 부담스러운 고금리 상황이 이어지고 있어요.

이런 것들 때문에 다시 선 분양 얘기가 나온다, 이렇게 해석이 가능할 것 같은데 이렇게 바꾸는 것 절차적인 문제는 없습니까?

[기자]

절차적인 문제는 없어 보입니다.

왜냐하면 협약서에 상황이 바뀌면 선분양 검토가 가능하다는 내용이 있다고 하거든요.

앞서 전해드린 것처럼 상황이라는 게 금리 상황을 얘기합니다.

사업자 얘기는 후분양을 고수하면 금융비용이 급등하는데 그러면 이 돈을 빌려준 금융기관 등만 이득을 보고 분양가가 높아져서 결국 공원 조성에 차질이 빚어진다, 이런 주장이거든요.

시민단체 쪽 얘기를 들어보면 여건 변화가 생기면 사업 방식을 변경할 수 있다고 하지만, 이제 고분양가 관리지역이 해제돼서 분양가 규제가 없어지니까 사업자 편의를 이유로 다시 바꾼다는 명분은 안 되고, 시민들에게 이익을 조금이라도 환원하기 위한 전환 방식이 될 수 있도록 광주시가 역할을 해야 한다는 입장을 펼치고 있습니다.

[앵커]

어쨌든 지금 사업자의 입장 변화 이 부분이 공식적으로 드러난 거고, 공식적으로 광주시가 이 부분을 어떻게 검토할지도 저희가 계속 지켜봐야 할 것 같은데, 또 중앙1지구와 관련해서는 풍암호수 수질 개선안, 이것도 하나의 중요한 변수였지 않습니까?

[기자]

민간공원 사업 목적이 앞서 말씀드린 것처럼 공원을 장기간 방치된 공원을 조성을 하는 겁니다.

그런데 중앙1지구 사업 구역에 풍암 호수가 포함이 돼 있거든요.

그래서 이제 풍암호수도 공원으로 조성을 해야 되는 상황인데 이 수질이 현재 매우 나쁘다 보니까 이걸 개선을 '이참에 하자라'는 건데 이 개선 방안을 놓고 논란입니다.

당초에는 호수의 물 그릇을 줄여서 물 양을 줄여서 수질을 개선하는 방안이 추진이 됐는데 원형 보존에 대한 아이디어가 떠오르면서 지금 논란이 일고 있거든요.

그래서 이 방식이 결정이 안 되다 보니까 공사 시작 시점이 계속 늦어지고 있는 겁니다.

공사가 늦어지면 결국 사업비 변경이 있을 수밖에 없기 때문에, 분양 방식 이런 거에도 영향을 미칠 수 있어서 이 부분은 좀 주요 쟁점으로 볼 수 있을 것 같습니다.

[앵커]

광주만 해도 민간공원 사업지가 10개 정도 됩니다.

그만큼 중앙공원 1지구 상황 다른 사업자들도 예의주시하고 있을 것 같습니다.

[기자]

네, 지난 주에 저희가 전해드렸습니다.

분양을 앞둔 마륵공원 상황과 다른 민간공원 상황도 이제 보도를 해 드렸는데 중앙1지구가 선분양 전환을 검토하는 것과 마찬가지로 금융비용 때문에 빠른 사업 추진을 사업자들이 원하고 있는 상황이고 광주시도 지금 그걸 지원하겠다는 방침이거든요.

실제로 이달에도 중앙공원 2지구 그리고 중외공원까지 추가로 주택사업계획 승인이 났습니다.

그래서 속도가 빨라지고 있는데 역시 이 아파트들도 분양가가 어느 정도로 책정이 되느냐, 타당성 검증 작업에서 어떤 결과가 나오느냐, 그리고 분양시장에서 이 분양가를 가지고 성공할 수 있겠느냐, 이 여부를 주의 깊게 지켜봐야 될 것으로 보입니다.

[앵커]

알겠습니다.

오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다.

https://news.kbs.co.kr/special/danuri/2022/intro.html

양창희 기자 (share@kbs.co.kr)