둔촌주공 당첨자, 1년 후 '되팔기' 가능...분양권 시장 기지개켜나

서울 등 수도권 신축 입주 물량 증가로 시세 하방압력...시장 흐름 진단 주요 지표로 부각돼

서울 강동구 둔촌주공 재건축 현장에서 공사가 진행되고 있다. /사진제공=뉴스1

금리인상 여파로 위축된 부동산 시장 거래 정상화를 가늠할 수 있는 지표로 분양권·입주권(이하 분양권) 시장이 다시 주목받을 것이란 관측이다. 특히 그동안 신규 공급이 위축됐고, 각종 규제로 분양권 거래가 급감한 서울부터 거래량이 되살아날지 주목된다.

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서울 분양권 거래 지난해 72건으로 급감…정부 규제완화 거래 촉매제될까

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30일 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 시내 아파트 분양권 거래량은 73건으로 관련 통계를 집계한 2006년 이후 가장 적었다. 직전 최저치였던 2021년(266건)과 비교해도 대폭 줄어든 수준이다.

2017년 8652건이었던 서울 아파트 분양권 거래량은 2018년 2532건으로 대폭 감소했고 2019년 2114건, 2020년 894건, 2021년 266건으로 감소세가 이어졌다. 정비사업 규제로 신규 분양이 줄어든 데다, 분양권도 주택 수에 포함해 취득세와 양도세 및 종합부동산세를 중과한 규제정책이 맞물린 결과다.

이런 가운데 지난해 급격한 금리인상 충격이 더해져 사실상 서울 아파트 분양권 거래는 자취를 감췄다. 하지만 올해부터 각종 부동산 규제가 풀리고 신규 입주 물량이 늘어나면서 거래량이 다소 회복될 가능성이 거론된다.

정부는 2020년 보유 기간 2년 미만 아파트 분양권 거래 시 60~70%의 중과세율을 도입했으나, 최근 2년 만에 일반세율(6~45%)로 되돌렸다. 전매제한 기간도 수도권은 최대 10년에서 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 각각 단축했다.

특히 1·3 대책으로 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외하고 모두 규제지역에서 풀면서, 서울 21개 자치구와 수도권 주요 지역 민간분양 단지 당첨자도 6개월~1년 이내 분양권을 되팔 수 있다. 분양가상한제 적용 주택에 적용한 실거주 의무도 법 개정을 거쳐 폐지할 계획이다.

이에 따라 국내 최대 규모인 1만2000가구의 강동구 둔촌주공 재건축(올림픽파크포레온) 단지도 내년부터 분양권 거래가 가능해진다. 이 단지 입주 예정일인 2025년 2월까지 1년 간 분양권 전매 매물이 나올 수 있다. 현재 분양을 진행 중이거나 후속 분양이 예정된 강북권 대단지도 비슷한 상황이다.

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"분양권 거래, 시장 흐름 풍향계 역할" 전망…단기 거래량 회복 가능성 낮다는 반론도

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단지 규모와 입지에 따라 수요가 차별화되겠지만, 일단 정부 규제가 집중된 2020~2021년보다는 분양권 거래가 늘어날 가능성이 높다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "그동안 선도50(시가총액 상위 50개) 아파트 등 대단지 랜드마크 아파트 시세가 시장 흐름을 진단하는 주요 지표였는데 올해부터 분양권 거래 시장도 새로운 지표가 될 것"이라고 말했다.

이어 "분양권은 실물 부동산이 아닌 추후에 아파트에 입주할 수 있는 권리로 분양 시장과 기존주택 매매시장의 중간영역"이라며 "저점 매수를 노리는 실거주 수요도 있겠지만, 등기같은 소요비용이 들지 않아 투자수요도 기존 아파트보다 더 쉽게 진입할 수 있어 시장 흐름을 주도하는 풍향계 역할을 할 것 같다"고 덧붙였다.

침체한 시장 분위기상 과거처럼 최초 분양가에서 수 억원대 프리미엄(웃돈)이 붙은 분양권 거래는 성사될 가능성이 낮다. 다만 최근 자잿값, 인건비 급등과 공기 연장이 반영돼 아파트 건축비가 대폭 올랐고 이에 따라 분양가는 점차 오르는 추세여서 신규 청약보다 입주를 1~2년 앞둔 신축 단지 분양권이 주목받을 것이란 의견도 있다.

반면 분양권 거래 시장이 단기 회복하기 어렵다는 반론도 있다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "최근 수도권 외곽지역 등에서 최초 분양가보다 낮은 마이너스피 분양권 거래가 늘어나는 상황이어서 단기 양도세율 인하는 큰 의미가 없다"며 "과거처럼 분양권 매수 후 일정 기간이 지나면 양도세를 면제하는 수준이 돼야 신규 투자 수요가 형성될 것"이라고 했다.

한편 부동산 빅데이터 직방에 따르면 올해 상반기 입주 예정인 신축 아파트는 14만9469가구로 전년동기 대비 37% 증가할 전망이다. 수도권에선 서울이 1만3253가구, 경기도가 4만8611가구, 인천이 2만2218가구 입주할 예정이다. 지방에선 1만6257가구 입주가 예정된 대구 지역의 신축 물량이 가장 많다.

유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr

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