집값 좌우하는 주요변수는 ‘기준금리’···주택공급량 영향 적어

3일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 도심의 아파트 단지 모습. 성동훈 기자

집값 변동을 좌우하는 가장 주요한 변수는 기준금리라는 연구결과가 나왔다. 주택공급량이 집값 변동에 미치는 영향력은 금리보다 낮았다.

이태리 국토연구원 연구위원이 30일 발표한 ‘주택시장과 통화정책의 영향관계 분석과 시사점’ 보고서를 보면 2011년 1월~2021년 12월까지 금리·대출규제·주택공급·인구구조·경기 등 5가지 개별변수를 분석한 결과 기준금리를 통한 통화정책이 주택매매가격에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 2008년 글로벌 금융위기 당시 주택담보대출, 전세자금 대출 등 주택시장에 금융이 개입하는 정도가 커지면서 금리의 영향이 확대된 것이다.

한국부동산원 아파트매매가격지수를 기준으로 분석한 결과 주택가격 변동에 금리가 미치는 영향은 60.7%로 절대적이었으며, 대출규제가 17.9%로 나타났다. 주택공급이 미치는 영향은 8.5%에 그쳤다. 인구증감 및 세대분리 등 인구구조에 따른 영향은 8.5%였으며, 경기가 미치는 영향이 4.4%로 가장 낮았다.

민간조사인 KB아파트매매가격지수를 기준으로 해도 결과는 동일했다. 비중에서는 차이를 보였으나 금리가 미치는 영향이 56.1%로 가장 높았고, 대출규제 19.3%, 주택공급 11.9%, 인구구조 10.3%순이었다. 경기가 미치는 영향은 2.5%에 불과했다.

실제 코로나19 발생과 동시에 전 세계적으로 집값이 급격히 상승한 2020~2021년 2년간 한국은행 기준금리는 연 0.5~0.75%로 초저금리 기조가 유지됐다. 여기에 시중에 넘쳐나는 유동성이 부동산 시장으로 흘러가면서 전 세계적으로 예외없이 집값이 급상승했다.

2021년 8월 이후 금리인상 분위기가 감지되면서 본격적인 ‘거래절벽’이 시작됐으나, 당시 별다른 상승요인 없이 집값이 상승기조를 이어가는 이상 현상을 보이기도 했다. 통상 거래량이 줄어들면 집값은 하락한다. 집값은 한국은행이 잇따라 기준금리 인상을 시작한 이후인 지난해 8월 이후 본격적인 하락세로 전환했다.

국토연구원

한국부동산원과 KB의 매매가격지수는 호가가 반영된 결과로 한국부동산원 실거래가격지수를 기준으로 할 경우에는 2·3위와 4·5위의 변동이 발생했다. 실제 거래가 이뤄진 아파트를 중심으로 수치화하는 실거래가격지수를 기준으로 할 경우 여전히 금리가 미치는 영향이 45.7%로 가장 높았지만, 대출규제는 13.4%로 비중이 낮아지고, 주택공급이 18.4%로 대출규제를 앞질렀다. 경기 11.5%, 인구구조 11.0%으로 뒤를 이었다.

여전히 내집 마련에 영향을 미치는 가장 큰 요인은 ‘금리’이지만 실제 거래가 이뤄진 사례만을 분석했을 때는 주택공급량도 어느 정도 영향을 미치는 것으로 볼 수 있다.

이태리 연구위원은 이번 분석을 토대로 “주택시장의 변동성 관리를 위해서는 통화당국의 긴밀한 협조체계 구축이 매우 중요하며, 통화정책의 목표가 되는 물가지수에 자가주거비 등과 같은 주택가격 정보가 포함될 수 있는 방안을 모색할 필요가 있다”고 제언했다.

류인하 기자 acha@kyunghyang.com