[하우머니] 특례보금자리론 경매 전략…‘알짜’ 매물 고르는 법?

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 김재필 한양대 부동산학과 교수

Q. 시장의 이목을 끌었던 특례보금자리론이 출시되었는데요. (30일, 오늘 출시) 9억 이하 주택이면 고정금리 4%대로 5억까지 대출을 이용할 수 있다는 점 때문에 크게 주목받았죠. 경매시장에도 영향이 있을 것 같은데요?

- 특례보금자리론 출시…경매 시장 영향은?
- 규제완화에 살아난 매수심리…경매시장 살아날까
- "특례보금자리론, 9억원 이하 경매물건 관심 증가“

Q. 경매로 낙찰받은 주택에도 특례보금자리론이 적용되다보니 수요자들이 많이 몰릴 것 같은데, 유리한 조건으로 접근할 수 있는 분들이 있을까요?

- 경매로 낙찰받은 주택도 특례보금자리론, 최대 수혜자는?
- 소득제한 없이 5억원까지 대출 받을 수 있는 상품
- 특례보금자리론을 적용받을 수 있는 경우
- 지금은 현금보유자들이 움직이고 있지만 특례보금자리론을 적용받을 수 있는
- "무주택자나 1주택자들에게 경매 좋은 기회”

Q. 그런데 실제로 낙찰가격이 9억 이하지만 시세가 9억이 넘으면 대출이 안된다는 이야기도 있던데요. 특례보금자리론으로 경매 노리시는 분들 주의가 필요할 것 같습니다?

- 경매 6억에 받았지만…특례보금자리론 그림의 떡?
- 실제 낙찰가격 9억 이하…KB 시세 9억 넘으면 대출 안돼

Q. 그래도 경매로 내집 마련 노리고 계신 분들에겐 이번이 좋은 기회가 될 것 같은데, 가격과 더불어서 지역 선택도 중요할 것 같거든요. 서울 안에서도 집값이 천차만별이지 않습니까, 특별히 눈 여겨 볼만한 지역이 있습니까?

- 경매로 내 집 마련…눈여겨볼 지역은?
- 영끌족의 성지 노도강? 아니면 강남?
- 추가 금리인상 등의 원인으로 경기가 악화되면 금융기관 부채를 상환하지 못한 주택 소유주들의 물건이 더욱 급증할 것으로 예상

Q. 정부가 이번 부동산 규제를 대폭 완화했지만 강남 3구와 용산은 제외되었죠. 원래 경매 시장에서 강남 3구 쪽 매물이 귀하다고 들었는데, 최근 들어 많이 나오고 있다고요? 왜 그런 건가요?

- 서울 아파트 경매 물건, 강남서 제일 많이 나온다?
- '집값 더 떨어진다' 강남3구 아파트 경매 10건 중 7건 유찰
- 지난해 서울 경매시장서 강남3구 비중 20% 육박
- 강남권 매매시장 얼어붙어...경매 아파트 증가
- "경기침체 심화하며 저렴한 경매물건 늘 것" 
- 강남 3구, 용산 제외 부동산 규제지역 해제 소식
- 강남 3구, 토지거래허가구역으로 묶여 법원경매의 장점이 더 두드러지는 지역
- 부동산 경기가 호황일 때는 강남 주택을 가진 소유주들이 일반 매매시장에서 집을 매도해 부채를 상환했기 때문에 이 같은 주택이 경매로 나올 일이 별로 없었다
- 이제 일반 매매시장 또한 얼어붙은 만큼 강남권 경매물건이 더욱 많아지고 유찰되는 사례도 늘 것

Q. 강남 쪽 아파트에는 자연스럽게 관심이 몰릴 것 같은데요. 여기는 9억 미만 아파트가 거의 없지 않습니까? 

- 마지막 규제지역, 방배동 아파트도 경매로?
- 방배동 대성아파트 감정가 15억5천 경매가 9억9천2백 
- 특례보금자리론 대상은 아니지만 강남 매물들이 나오는 건 상징적 의미
- 집값 상한이 9억원인 것도 서울 지역 실수요자에겐 매력이 떨어져
- 서울 아파트 114만9499가구 가운데 9억원 이하 아파트는 39만983가구 34%에 불과
- 주거 선호도가 높은 서초구(2%)나 강남구(5%), 송파구(5%) 등 강남 3구는 9억원 이하 아파트 비율이 한 자릿수

Q. 재건축도 큰 화제인데요. 서울 양천구 목동 일대의 아파트도 응찰자들이 대거 몰려들고 있다고요. 목동도 집값 비싸기로 유명한 곳 아닙니까? 연이은 유찰로 최저 입찰가가 시세보다 대폭 낮아졌다고 하는데 어느 정도 수준까지 떨어졌는지 궁금한데요?

- 16억 목동아파트, 8억에 경매 나온 사연?
- 송파·목동 등 2~3차례 유찰 물건 '낙찰'…기대감↑
- 목동아파트 잇단 유찰로 응찰자 몰려
- 16억대 8억 되자 45명 ‘우르르’ 경매 열기
- 목동 아파트 84.8㎡ 3회 유찰 8억2073만원
- ‘안전진단 통과’ 목동 재건축 아파트 경매시장 ‘후끈’ 
- 다수 유찰로 입찰가 낮아지고 재건축 규제 풀려 입찰 경쟁 치열

Q. 서울 인근 지역 상황도 살펴보죠. 집값 급등으로 영끌족, 벼락거지 등 유행어가 돌았던 적이 있었죠. 그중 동탄 신도시는 영끌족들의 성지로 불렸는데, 지금은 집값이 수직 하락하고 있어요?

- 동탄 집값 5억~6억씩 ‘뚝뚝’…현재 상황은?
- '17억→15억→10억' 수직 하락…3년 전으로 리셋된 동탄 집값

Q. 그동안 버티던 ‘영끌족’이 대출 이자와 대출금 상환에 실패하면서 더는 버티지 못한 채 사실상 ‘파산’하는 경우도 많다고요. 경매로 넘어온 물건들도 있을 것 같은데, 어떻습니까?

- 영끌족 아파트 '헐값 경매' 쏟아진다?
- 동탄, 강남대체 신도시…강남출퇴근하는 대기업 MZ세대 영끌 
- 동탄 영끌족 결국 못 버티고 경매 매물로?
- '벼랑끝' 영끌족, 줄줄이 임의경매行…올해가 더 걱정?
- 고금리·침체 장기화 우려 커 영끌족 임의경매 물건 급증
- 벼락거지 면하려다…밤잠 설치는 영끌거지

Q. 말씀주신 경매 물건을 살펴보니까 거의 전세가격 수준인데, 일단 빚이 많아 강제로 넘어간 물건인 거잖아요. 혹시 법률적인 문제들은 없나요?

- ‘영끌족 최후’ 임의경매, 경매로 나온 집 괜찮을까?
- 10여 건의 권리가 등기되어 있지만 낙찰이 되면 전부 소멸되는 권리

Q. 경매시장 트렌드도 중요할 것 같은데요. 특정 매물에는 입찰자들 경쟁이 굉장히 치열했다고 하던데요. 인기 매물들의 특징이 있습니까?

- 아파트 응찰자 수 상위 20곳…특징은?
- 두 번 정도 유찰…감정가보다 훨씬 저렴해진 매물
- 가격 경쟁력 있는 매물, 저가 매수 노리는 응찰자↑
- 상위 20곳, 수도권 평균 6.8명 대비 6배 높아
- 평균 두 차례 유찰 후 매각가율 77.25% 기록
- 응찰자 수 1위, 경기 남양주시 별내동 신안인스빌 
- 남양주시 별내동 매물, 감정가 8억1천만원
- 두 번 유찰 후 5억8천900만원…63명 몰려
- 응찰자 수 2위, 인천 서구 가정동 하나아파트 
- 감정가 2억1천800만원…유찰된 후 1억5천690만원

Q. 인기 매물들과 달리 반대로 입찰을 아무도 안 하는 물건들도 있다면서요? 경매 참여 시 피해야 할 물건들의 특징도 짚어주시죠.

- 2억이 700만원으로 깡통전세된 경매 물건?
- 계속된 유찰로 16차 진행, 입찰자 없어
- 빌라 무단 증축, 강제이행금 물어야
- 경매 물건 세금 체납 여부 주의해야

Q. 사실 경매도 타이밍인 것 같아요. 경매 매물이 많이 나온다거나, 이때쯤 노려보면 좋겠다고 보시는 시점이 있습니까?

- 경매시장 눈여겨볼 만…올해 하반기 '경매 붐' 온다?
- “싼값에 집 살 기회” 입찰 마감시간 되자 경매법정 빼곡

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