출격 대기중인 ‘청약 대어’ 이문·휘경뉴타운… 업계선 “상반기 분양 어려울 수도”

‘장위자이 레디언트’, ‘마포더클래시’ 등 서울 강북의 청약 대어들이 연이어 기대치에 못 미치는 성적을 내자 다음 주자인 이문·휘경뉴타운 사업지의 흥행 여부도 불투명해지고 있다. 사업지 인근 아파트의 시세 역시 큰 폭으로 떨어지면서 각 조합의 고심이 깊어지고 있다. 조합은 올해 상반기로 예정된 청약을 진행하겠다는 의지를 보이지만, 업계에서는 상반기 분양이 어려울 것이라는 예상도 나온다.

서울 동대문구 이문동 일대 전경. 지난 2006년 뉴타운 지구로 지정된 이문·휘경 뉴타운은 올해 상반기 3개 단지가 분양을 준비하고 있다. /조선DB

30일 부동산업계에 따르면 상반기 분양을 준비하는 이문·휘경뉴타운 사업지는 총 세 단지다. 휘경3구역을 재개발한 휘경자이디센시아(1806가구), 이문1구역을 재개발한 래미안라그란데(3069가구), 이문3구역을 3-1구역, 3-2구역으로 나눠 재개발하는 이문아이파크자이(4321가구) 등 총 9196가구다.

이중 일반분양 물량은 각각 719가구, 920가구, 1641가구 등 3280가구다. 단군 이래 최대 재건축 단지로 불리는 강동구 둔촌주공 재건축(올림픽파크 포레온)의 일반분양 물량이 4768가구 수준이었던 것과 비교하면 적지 않은 숫자다.

◇조합·시공사 “당장은 어렵지만 상반기 분양할 것”

조합에서는 상반기 분양을 하겠다는 의지를 내비치고 있다. 휘경3구역재개발조합 관계자는 “정확한 날짜는 나오지 않았지만 상반기에는 분양을 진행할 예정”이라면서 “당장 2월에는 못 하지만 시공사에서 준비하고 있는 일정대로 진행될 것 같다”고 했다.

각 시공사에서도 시기가 확정되지는 않았지만 상반기 분양을 목표로 준비하고 있다는 입장이다.

GS건설 관계자는 “휘경3구역은 3월, 이문2구역은 4~5월 분양을 목표로 준비하고 있다”면서도 “지금은 한 두 달 사이에 너무 많은 변화가 있는 시기여서 정확한 날짜를 속단하기 어려운 상황”이라고 했다. 이어 그는 “1.3 대책으로 중도금 대출이 풀린 후 올림픽파크 포레온 같은 대표 단지의 분양 진행 상황, 금리 향방 등도 지켜봐야 해 변수가 많다”고 했다.

삼성물산 관계자도 “조합의 의사결정에 따라 일부 유동적이기는 하지만 상반기 분양 일정에 맞춰 준비 중”이라고 했다.

이에 대해 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “특히 이문1구역의 경우 준공까지 2년도 남지 않은 만큼 이제껏 미룬 분양을 더 미루기는 어려울 것”이라면서 “조합 입장에서는 경쟁률이 100대 1이든 1대 1이든 완판만 하면 자금이 들어오는 것이기 때문에 지연에 따른 금융 비용을 줄이기 위해서라도 빨리 진행하는 게 이득이라고 판단할 것”이라고 했다.

◇“상반기 분양 어렵다” 의견도

하지만 ‘장위자이 레디언트’와 ‘마포더클래시’ 등 청약경쟁률이 높았던 단지에서 계약 포기가 잇따르면서, 분위기가 중요한 청약 시장에 분양을 하기에는 타이밍이 썩 좋지 않다는 이야기도 나온다. 이들 아파트는 대체재에 해당하는 인근 아파트들의 가격이 1년 새 급락해 당첨된 사람들이 계약을 포기하고 있다. 마포더클래시는 오는 30일 무순위 청약을 진행하며, 장위자이 레디언트는 무순위청약에서도 계약을 채우지 못해 지난 28일 선착순 분양에 나섰다.

이문·휘경뉴타운 분양 단지들의 비교군이 될 인근 아파트 시세 역시 비슷한 흐름을 보이며 떨어지고 있다. 청량리 일대 대장주로 꼽히는 동대문구 전농동 ‘래미안크레시티’ 전용면적 84㎡는 지난달 10억5000만원에 거래됐다. 2021년 9월 17억에서 6억5000만원이나 떨어진 가격이다. 이문·휘경뉴타운 바로 옆에 있는 휘경SK뷰도 전용면적 84㎡ 최고가 14억2500만원(2021년 8월)에서 지난해 11월 10억5000만원에 거래됐다.

여기에 조합 내 의견 충돌 문제까지 더해지면서 업계에서는 상반기 분양이 어려울 것이라는 예상도 나오고 있다. 한 업계 관계자는 “조합들 내부에서 분양가 산정 문제로 인한 충돌 등을 포함한 여러 가지 문제가 있는 것으로 안다”면서 “이 같은 분위기로 미루어 볼 때 실질적으로 상반기 분양은 어려울 것 같다”고 했다.

세 단지가 한꺼번에 청약을 진행한다면 흥행 여부가 불투명하다는 것도 위험 요소다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “이문·휘경뉴타운 일대의 청약자 모수를 따졌을 때 약 1000가구 정도 소화 가능한 수준으로 본다”면서 “세 단지 중 중 한 곳 정도는 선방, 나머지는 흥행에 실패할 가능성이 있다”고 했다.

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