공사비 갈등 해결책은…"공사비 증액 항목 세분화하고 법개정해야"

[자잿값 폭등 쓰나미]③갈등 막으려면…전문가 의견은
정비사업기간 줄여야 비용↓…지자체 인허가 최소화
표준계약서에 건설 공사비 지수 반영토록 개선해야

[이데일리 이윤화 기자] 재개발·재건축 사업장(도시정비사업) 곳곳에서 금리 인상과 원자잿값·인건비 상승에 따른 공사비 증액을 놓고 시공사와 조합 간의 갈등이 끊이지 않고 있다. 정부와 국회가 나서 갈등을 중재하기도 하고 법안 개정까지 논의하고 있지만 해결이 요원한 상황이다. 전문가들은 시공사와 조합 사이의 공사비 증액 갈등 문제는 민사상 계약이기 때문에 일률적으로 통제하는 것은 불가능하고 공사비 증액에 관한 항목을 세분화하고 투명하게 공개할 수 있도록 제도를 개선해야 한다고 강조했다.

서울 중구 남산에서 바라본 서울 강북의 아파트 단지 모습.(사진=이데일리DB)

재개발·재건축 사업장에서 시공사와 조합의 갈등이 확산하는 근본적인 원인은 원자재·노무·장비원가 등 건설 부문 물가가 올랐기 때문이다. 통계청에 따르면 건설 부문 물가를 나타내는 ‘건설공사비지수’는 지난해 11월 기준 148.7로 코로나19 이전인 2019년 11월(117.31)에 비해 31.39포인트 뛰면서 3년 사이에 27% 가까이 급등했다. 시공사 측은 정비 사업 계획을 세웠을 때보다 물가가 오르면서 공사비 증액을 요구하고 있지만 조합 측이 이를 받아들이지 않으면서 공사가 중단되고 분양이나 입주 일정도 연기되고 있다.

적정 수준의 공사비 증액 규모를 정하기도 쉽지 않다. 현행 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따르면 사업시행계획인가 전 시공사를 선정했고 공사비 증액 비율이 10%를 넘으면 한국부동산원에 공사비 검증을 요청할 수 있다. 그러나 공사비 증액 조정안이 나오더라도 시공사와 조합 어느 한 쪽이 받아들이지 못하거나 중간에 비상대책위원회(비대위)가 새로 생겨 의견 차이를 좁히지 못한다면 갈등 상황이 길어질 수 있다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “시공사와 조합이 공사비 증액을 둘러싸고 원만히 분쟁을 해결하는 것이 가장 좋겠지만 이런 경우를 대비해 공사비 증액 여부를 결정해야 한다면 한국부동산원을 통해 공사비 검증 절차를 거치도록 제도가 마련돼 있다”며 “시공사보다 상대적으로 전문성이 낮을 수밖에 없는 만큼 조합도 전문가의 도움을 받는 등 공사비 검증 절차에 적극적으로 대응할 필요가 있다”고 말했다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

이 같은 갈등 상황을 방지하기 위해 국회 차원에서도 관련 법안 개정안을 발의하고 나섰다. 국토교통위원회 소속 민홍철 의원(더불어민주당)은 지난 12일 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안을 대표 발의했다. 발의된 개정안 내용에서 ‘재개발 및 재건축 사업의 공사비 검증이 필요한 경우 시공사가 사업시행자에게 공사비 검증에 필요한 자료를 의무적으로 제출’하도록 했다. 또 사업시행자는 도출한 검증 결과를 조합 총회에 의무적으로 공개하게 하고 공사비 증액계약 시 조합총회 의결 의무화하는 등의 내용도 담겼다.

다만 전문가들은 법안 전체를 개정하기보다는 공사비 증액에 대한 내용만 구체적으로 명시하는 것이 더 실효성이 있다고 지적한다. 또한 착공까지만 해도 최소 3년 이상의 시간이 걸리는 정비 사업의 특성상 현실적인 공사비를 측정할 수 있도록 하고 착공까지 최대한 시차를 줄이는 것이 중요하다고 설명했다. 이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 “공사비 증액 문제로 문제가 생기면 시공사뿐만 아니라 조합원들의 손해도 늘어난다”며 “개인적으로는 표준계약서에 건설 공사비 지수를 반영하는 것이 물가 변동을 바로바로 반영해 갈등의 원인을 줄일 수 있고 지방자치단체도 인허가 제도를 최소화해 시차에 따른 공사비 변동 리스크를 줄일 수 있도록 해야 한다”고 조언했다.

[그래픽=이데일리 김정훈 기자]

이윤화 (akfdl34@edaily.co.kr)