특례보금자리론, "내집 마련 기회" VS "금리 높아" 의견 팽팽

서울 송파구의 부동산 사무소에 매물 전단이 붙어있다. /사진=김휘선 기자 hwijpg@

9억원 이하 주택에 대해 5억원까지 대출해주는 특례보금자리론이 오는 30일부터 시행되면서 실수요자들이 일부 움직일지 주목된다. 특례보금자리론 출시로 집값 낙폭이 큰 일부 급매물이 거래될 가능성이 있지만, 대출 금리 등 조건이 크게 매력적이지 않아 수요를 일으키기에는 부족하다는 의견이 엇갈린다.

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"일부 실수요자, 중저가 아파트 중심으로 움직일듯"

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29일 부동산 업계에 따르면 주택금융공사가 오는 30일부터 신청받는 특례보금자리론에 대해 한 평가가 갈린다. 온라인 부동산 커뮤니티에서는 "내집을 마련할 수 있는 기회"라는 의견과 "금리가 여전히 높아 대환대출 정도에 그칠 것"이라는 주장이 맞선다.

특례보금자리론은 집값 9억원 이하이면 소득제한 없이 최대 5억원까지 대출받을 수 있는 정책금융상품이다. 1년 동안만 한시적으로 운영된다. 금리 수준은 일반형 연 4.25~4.55%, 우대형 연 4.15~4.45%로 주금공은 금리가 높다는 비판에 당초 계획보다 0.5%포인트 내렸다. 내집 마련 외에도 기존대출 상환, 전세금 반환 등 다양한 용도로 쓸 수 있다.

특례보금자리론 기본 금리 /사진=주택금융공사

서울의 경우 9억원 이하 주택은 전체의 33%로 지원 대상이 되는 주택 물량이 적지 않다. 부동산114에 따르면 지난 6일 기준 서울시내 9억원 이하 아파트는 총 39만2211채로, 전체 아파트의 33.3%를 차지한다. 광진구, 동대문구, 중랑구, 성북구, 강북구, 도봉구, 노원구, 은평구, 강서구, 구로구, 금천구, 관악구 등 12개구의 평균 아파트값이 9억원을 밑돈다.

소득제한 없이 대출 한도가 높아진다는 점에서 무주택 실수요자 중심으로 매수에 나설 가능성이 제기된다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "크게 낙폭한 지역들, 공시가격 이하로 떨어진 지역에서 중저가 위주로 일부 급매물이 소화될 것"이라며 "다만 낙폭을 막아주는 연착륙 효과는 기대할 수 있겠지만 시장 반전이 일어날 정도는 아닐 것"이라고 말했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "정책자금 대출은 주택 매수에 있어 1순위로 활용해야 할 금융 조건이기 때문에 이를 먼저 검토하는 수요가 있을 것으로 예상된다"고 했다.

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최저 금리 적용받으려면 월 500만…"대환대출용, 실수요자에 매력 떨어져"

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금융상품 자체에 대한 매력이 낮아 실수요자를 움직이는 데는 한계가 있다는 지적도 나온다. 가장 큰 문제는 금리 수준이다. 특례보금자리론으로 금리 4.5%, 만기 40년, 원리금 균등상환 조건으로 5억원을 빌리면 매월 원금과 이자를 합쳐 약 230만원을 내야한다.

가장 금리 수준이 낮은 우대형(주택가격 6억원 이하·소득 1억원 이하) 4.15%를 적용받으려면 만기가 10년이어야 한다. 대출 가능 금액은 LTV(주택담보비율) 70%(생애최초 80%)로, 6억원짜리 주택을 매수할 경우 4억8000만원까지 대출이 가능하다. 금리 4.15%, 만기 10년, 원리금 균등상환으로 대출금을 갚을 경우 월 부담금은 494만원대에 달한다. 결국 월 납입금 부담을 줄이기 위해 만기를 길게 설정하려면 4%대 중반 금리를 적용받을 수밖에 없다.

이 때문에 특례보금자리론은 6~7%대 금리를 부담하는 기존 주택담보대출 이용자들의 '대출금리 갈아타기용'에 그칠 거란 지적도 나온다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "주택가격이 제한돼 있고, 고정 금리여도 4%대 금리는 여전히 부담이어서 실수요자를 움직이게 할 만한 매력은 떨어진다"고 했다.

방윤영 기자 byy@mt.co.kr

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