계약 만료 앞두고 세입자가 돈 달라는데...

[WEEKLY BIZ] Biz & Law

/일러스트=박상훈

Q. 전셋집 임대를 주고 있는 집주인입니다. 그런데 최근 금리가 치솟고 전세 수요가 줄면서 세입자를 구하기 어려워졌습니다. 전세금을 당장 빼줄 수 없게 돼 세입자에게 역월세를 줘서라도 계약을 연장하고자 합니다. 그런데 세입자가 너무 높은 금액을 요구해 난감합니다. 어떻게 해야 될까요?

A. 요즘 집값과 전세가가 하락하는 상황에서 세입자가 계약을 연장하지 않겠다고 통보하거나 계약을 연장하는 대신 역전세 또는 역월세를 요구해 집주인이 난감한 처지에 빠진 경우가 많습니다. 집주인은 세입자로부터 지급받은 전세금을 자신의 통장이나 금고에 그대로 보유하고 있는 경우가 거의 없기에 새로운 세입자로부터 동일한 전세금을 지급받지 않는 한 제때 반환하기가 어렵습니다.

그렇다고 전세금을 반환하지 않으면 세입자는 임차권등기명령을 청구함과 동시에 전세금반환청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이 경우 집주인은 반환해야 할 전세금 상당액 이외에 소송비용 및 전세금의 이자 상당액까지 추가로 지급해야 하는 어려움이 발생할 수 있습니다. 그뿐만 아니라, 자칫 사건 부동산이 경매로까지 이어질 수 있습니다.

따라서 현실적으로 집주인의 선택지는 새로운 세입자를 구해 전세금을 돌려주거나 아니면 기존 세입자가 계속 거주하도록 달래는 수밖에 없습니다. 세입자가 계약 연장을 거부하고 이사를 나가겠다고 하는 경우 전세금 반환이 어렵다는 사정을 충분히 설명하고, 세입자의 전세금 중 대출금이 어느 정도인지, 대출금으로 인한 이자상당액이 어느 정도인지를 파악해 세입자가 현재 납입하고 있는 이자 상당액 수준에서 합의하는 것을 추천드립니다.

이 같은 역전세 또는 역월세는 누구에게나 발생할 수 있습니다. 그러므로 전세 계약을 할 때 이런 상황에 대비해 미리 계약서에 반영해두는 것도 하나의 방법입니다. 특약 사항으로 손해배상액의 예정을 규정하는 것이지요. 가령 ‘집주인이 계약 기간이 끝났음에도 불구하고 전세금을 지급하지 못하는 경우 지급하는 날까지 전세금 상당액의 연 5%를 위약금으로 지급하기로 한다’는 식의 문구를 삽입한다면 추후 이러한 분쟁이 일어났을 때 집주인은 약정 이자를 부담하며 새로운 세입자를 구할 때까지 시간을 벌 수 있습니다.

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