1주택+1분양권자는 '완공일' 판단 주의해야

양도세 비과세 판단 '완공일' 기준 모호
최대한 여유 두고 종전주택 처분해야 안전

/사진=이명근 기자 qwe123@

분양권을 포함해 일시적인 1세대 2주택이 된 경우 분양권의 취득시기 판단에 각별한 주의가 요구된다.

취득시기를 잔금 치른 날로 판단할 지, 사용승인일로 판단할 지에 대해 법에서 명확하게 정하지 않고 있기 때문이다. 자칫 날짜를 혼돈하는 경우, 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못하는 경우도 생긴다.

양도세 비과세 규정에 '완공일'로만 표기

2021년 1월 1일부터 양도소득세 계산시 분양권도 주택수에 포함되면서 1주택자가 분양권이나 입주권을 취득하면 2주택자가 된다.

다만, 분양권에 당첨 및 전매취득하거나 조합원입주권을 취득한 후 3년이 지나고, 완공 전부터 완공된 후 2년 이내(전세대원이 전입 후 1년 이상 거주)에 종전주택을 양도하면 일시적인 2주택자로 보고 양도세를 비과세 한다.

문제는 여기에서 말하는 '완공'의 의미가 실무적으로 명확한 기준이 아니라는 점이다.

조합원입주권의 경우 '사용승인일을 완공일로 본다'는 세법상 유권해석이 내려져 있는 반면, 분양권은 완공을 사용승인일로 판단할 지, 잔금을 치른 날로 할 지에 대한 법해석이 엇갈리는 상황이다.

분양권 사용승인일과 잔금일 차이 있어 '주의'

실무적인 분양권의 취득시기는 시공사나 분양사에 잔금을 치른 날이 되는데, 일반적으로는 사용승인이 먼저 나고 수개월 내에 잔금을 치른다. 

종전주택 처분기한을 분양권 잔금날짜로 알고 있다가는 2년 이내 처분해야 하는 시점을 놓칠 수도 있는 것이다.

정부가 최근 소득세법 시행령을 고쳐 2023년 1월 12일 이후 취득분부터 종전주택 처분기한을 2년에서 3년으로 늘리기로 했지만, 취득시기에 대한 법적인 표기는 단순히 '완공일'로만 돼 있다.

분양권을 포함한 일시적 2주택자의 종전주택 처분기한에는 여유가 생겼지만, 취득일 판단의 모호함은 여전한 것이다. 이에 따라 최대한 기한에 여유를 두고 종전주택을 매각해야만 비과세에 문제가 생기지 않을 수 있다.

최왕규 세무사(참세무법인 마포지점)는 "분양권 완성주택의 완공일에 대한 규정이 명확하지 않고 유권해석도 없다보니 세무사들끼리도 완공일 판단에 의견이 갈릴 정도"라며 "일반적으로 사용승인이 나고 잔금을 치르는 사이 몇 개월 정도 차이가 나기 때문에 딱 3년에 맞춰서 팔 계획인 분들은 몇 개월 차이로 비과세를 놓칠 수 있다"고 주의를 당부했다.

이상원 (lsw@bizwatch.co.kr)

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