전세금 내주려면 대출밖에 없는데…DSR에 막힌 집주인들 발만 동동

안내 매물 절반이 월세인 서울 마포구의 한 상가 내 부동산중개업소 모습 [한주형 기자]

잇단 금리인상으로 대출이자가 오르자 전세보다 월세를 선호하는 세입자들이 늘면서 전세시장에서 전세보증금(이하 보증금)이 이전보다 수억원 하락하는 ‘역전세’ 현상이 나타나고 있다. 더욱이 세입자 우위로 시장이 재편되며 집주인들이 갱신계약을 위해 기존 세입자의 전세대출 이자를 대신 내주거나 대출까지 받아 보증금 일부를 돌려주는 갱신계약도 늘고 있다.

집주인들의 전세금 반환을 위한 대출 상품도 늘고 있지만, 조건이 까다롭거나 금리가 높아 규제를 완화해야 한다는 목소리가 커지고 있다.

26일 금융업계에 따르면, 전세 퇴거자금 대출은 집주인이 세입자에게 돌려줄 보증금을 빌려주는 일종의 주택담보대출이다. 문제는 대출금이 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 적용받아 이미 대출을 최대로 받은 경우 사실상 이용이 어렵다는 점이다.

전세 보증금 반환 목적으로 전세 퇴거자금 대출을 이용하려던 집주인들은 전세보증금 하락분을 세입자에게 돌려줄 길이 없이 전전긍긍하는 상황이다. 새로운 세입자를 들여 해결할 수도 없는 노릇이기 때문이다.

시장에서는 DSR 규제가 갭투자(집값과 전셋값 차이가 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식) 방지를 위해 마련한 대책이지만, 세입자 보호 측면에서는 전세 퇴거자금 대출 조건을 한시적으로 완화할 필요가 있다는 의견이 나온다.

이달 말부터 신청을 받는 특례보금자리론의 경우 전세금 반환 용도로도 사용할 수 있고 DSR 적용도 받지 않아 소득 상관없이 최대 5억원까지 빌릴 수 있다. 다만, 대상이 9억원 이하 주택으로 한정된다. 대출이자도 4%대 후반으로 시중금리와 견줘 크게 낮지 않다.

전문가들은 당분간 역전세난이 이어질 것으로 보고 있다. 고금리로 전세 수요는 줄고 있는데 서울 주요 지역에서 대단지 입주가 이어지는 데다 집주인의 신축 아파트 실거주 의무도 없어지며 전세 공급이 늘어날 것으로 전망되기 때문이다.

오는 2월 서울에서 총 6213가구(부동산R114 자료)가 입주를 시작한다. 전년 동월 대비 2배에 육박하는 물량이다. 서울 강남권에서는 올해만 1만3000여 가구의 입주가 예정돼 있다. 여기에 정부는 수도권 분양가상한제 주택에 적용되는 실거주 의무도 주택법을 개정해 폐지하기로 한 상태다. 신축 아파트 상당수가 전세 물량으로 나올 수 있다는 의미다.

고금리에 따른 주택 매매가 하락과 전세 수요 급감이 겹치면서 전셋값은 급격히 하락하고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난해 전국 아파트 전셋값은 11월까지 2021년 말보다 5.23% 하락했다. 이는 해당 통계가 처음 나온 2003년 이래로 최대 하락폭이다. 같은 기간 전국 주택 매매 가격 변동률(-4.79%)보다도 하락세가 두드러졌다.