21억서 15억으로 '뚝'…규제지역 해제 약발 안받는 분당

경기도 성남시 분당구가 규제지역 해제에도 불구하고 올들어 아파트 가격 하락세가 지속되고 있다. 분당구 아파트 단지 모습. /뉴스1

[파이낸셜뉴스] 경기도 성남시 분당구가 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)에서 벗어났지만 아파트값 하락세는 지속되고 있다. 부동산 규제완화 및 규제지역 해제에도 매수세가 살아나지 않는 모양새다.

살아나지 않는 매수세에 아파트값 하락세 계속

26일 한국부동산원 아파트 실거래가격지수에 따르면 지난해 3·4분기 기준 분당구는 전분기 대비 8.18% 하락했다. 분당구는 2021년 4·4분기 전분기 대비 0.13%, 지난해 1·4분기 1.51% 잇달아 하락했다. 지난해 2·4분기 1.51% 소폭 상승했지만 다시 하락하고 있다. 2021년 집값 상승에 따라 고점을 찍은 뒤 지난해 3월 대선 공약사항에 1기신도시 특별법이 담기면서 소폭 상승하다 다시 떨어지는 모양새다.

정부는 ‘1·3대책’을 통해 지난 5일부터 분당구는 규제지역에서 벗어났다. 조정대상지역에선 기존 1주택자가 집을 한 채 더 사면 취득세만 8%다. 하지만 조정대상지역에서 해제되면 한 채를 더 사도 일반 세율(1~3%)을 적용받는다. 다주택자에 대한 양도세 중과세도 사라진다. 주택담보인정비율(LTV)이 규제지역에서는 50%지만 비규제지역은 70%로 높아진다. 자금조달이 쉬워지는 셈이다.

분당구는 규제지역 해제에도 아파트값 하락세는 계속되고 있다. 지난 11일 시범한양 전용면적 164㎡는 14억7000만원에 거래됐다. 지난해 5월 최고가 21억원 대비 6억원 이상 떨어졌다. 8일 시범한신 전용 84㎡는 13억5000만원에 손바뀜됐다. 지난해 3월 최고가 16억45000만원 대비 3억원 가량 하락했다. 17일 리모델링사업이 진행 중인 한솔마을5단지 전용 75㎡는 8억5000만원에 거래되면서 지난해 4월 최고가 12억5000만원 보다 떨어졌다.

금리인상에 1기 신도시 특별법 기대감도 실종

전문가들은 아파트값이 계속 하락할 것이라는 전망과 금리인상 우려에 따라 매수세가 살아나지 않고 있다고 분석했다.

분당구는 수도권이기 때문에 서울 아파트값이 하락하는 상황에서 분당 매매수요는 더더욱 높지 않을 것으로 봤다. 분당구는 2021년 입주 30년을 맞이한 단지가 등장했지만 서울 목동, 상계동 재건축 단지 보다 연식이 오래되지 않아 안전진단 규제 완화에도 미지근한 반응이다.

특히 매수심리가 위축된 이유로 오는 2월 발의 예정인 1기신도시 특별법에 대한 주민 기대감이 줄어든 이유도 있다. 앞서 국토교통부는 윤석열 정부 첫 부동산 대책인 ‘8·16 대책’을 통해 1기 신도시 재정비 마스터플랜(종합계획)을 2024년까지 만들겠다고 발표했다. 당시 마스터플랜이 바로 나올 것이라고 기대했던 주민들은 항의 집회를 열기도 했다. 지난해 11월 ‘1기 신도시 정비 기본 방침 수립 및 제도화 방안’ 연구에 착수했다.

김효선 NH농협은행 연구위원은 “급격한 금리 및 공사비 인상에 따라 부동산 경기가 바뀌었다”며 “재건축은 사업이다. 현재 사업비가 과도하게 들기 때문에 당장 1기신도시 사업에 속도가 붙긴 어렵다”고 말했다. 이어 “지난해 몰렸던 투자수요 등이 사라지는 상황이다”며 “특별법에 담길 수 있는 내용이 한정적이기 때문에 아파트값이 반등하긴 어려울 것”이라고 말했다.
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