[무등의 아침] “꽁꽁 얼어붙은 광주·전남 부동산 시장…올해 전망은?”

"광주전남 부동산 향방은 금리와 수요 회복...민간공원 사업 추이 등 '변수'"
"각종 규제 해제에도 광주 아파트 매매 건수...평소 3분의 1 수준으로 급감"
"대출 금리 올라 월세 선호 현상...지난해 3분기 입주 물량 많아 전세가격은 하락세"
"광주 지난해 절반 수준인 7,000세대 신규 입주 예정...2025년까지 공급량 다소 부족"
"금리 안정돼야 거래량부터 반등...부동산 가격 하락세 완화"

[KBS 광주]

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■ 프로그램명 : [출발! 무등의 아침]
■ 방송시간 : 08:30~09:00 KBS광주 1R FM 90.5 MHZ
■ 진행 : 윤주성 앵커
■ 전화 연결 : 최현웅 사랑방미디어 전략기획센터 과장
■ 구성 : 정유라 작가
■ 기술 : 김영조 감독

▶유튜브 영상 바로가기 주소 https://youtu.be/vuvoyJC7rXY

◇ 윤주성 앵커(이하 윤주성): 국민들이 가장 관심 갖는 분야 중 하나가 부동산 문제가 아닐까 싶은데요. 사랑방미디어 전략기획센터 최현웅 과장 연결해서 올 한해 광주전남 부동산 시장 전망에 대해 이야기 나누겠습니다. 안녕하십니까?

◆ 사랑방미디어 전략기획센터 최현웅 과장 (이하 최현웅): 안녕하십니까?

◇ 윤주성: 먼저 올 한 해 광주전남 지역의 부동산 시장 이슈가 있다면 어떤 것들인지 전망 해주시겠습니까?

◆ 최현웅: 첫 번째 이슈는 금리의 향방과 주택 수요의 회복이라고 할 수 있습니다. 많은 분이 아시다시피 현재 부동산 경기 침체의 가장 큰 원인은 높은 금리에 따른 대출 부담이라고 할 수 있는데요. 각종 부동산 규제가 완화된 상황에서 금리가 상승을 멈추거나 혹은 미세하게라도 떨어진다면 주택을 구매하고자 하는 수요 심리가 일부 회복될 수 있습니다. 그래서 지금의 하락세가 조금은 진정될 수 있다고 생각됩니다. 두 번째 이슈는 신규 분양입니다. 올해는 민간공원 특례사업 아파트들과 재개발 단지들을 비롯해 많은 분이 관심을 가질 만한 분양이 예정되어 있습니다. 이것들이 예정대로 분양을 진행할지, 시기가 얼마나 겹칠지에 따라 청약 경쟁률과 시장 경기 회복에 영향을 미칠 것으로 보입니다.

◇ 윤주성: 가장 관심이 가는 단지는 어디인가요?

◆ 최현웅: 아무래도 민간공원 특례사업지 중에서 일부 위치가 좋거나 하는 곳들이 많은 분이 관심을 가지고 있는데요. 특정 단지라고 말씀드리기 조금 어려운 부분인 것 같습니다.

◇ 윤주성: 광주시가 21개월 만에 조정 대상 지역에서 해제된 지 석 달 정도 됐는데요. 거래량이나 가격 등 지역 부동산 시장에 어떤 변화는 있었습니까?

◆ 최현웅: 작년 9월에 광주가 조정 대상 지역에서 해제되면서 각종 대출과 세금 규제도 풀리게 되었습니다. 다만 앞서 말씀드린 것처럼 지금의 하락세는 고금리가 가장 큰 이유였기 때문에 규제가 해제되었음에도 시장은 계속 냉각되어 갔습니다. 한국부동산원 통계 기준으로 광주 아파트 매매 거래량이 작년 9월부터 11월까지 연속으로 700건대로 지속 감소 추세입니다. 보통 그전에 9월에서 11월에는 월평균 2,100건가량의 거래가 이루어졌거든요. 결국 작년에는 3분의 1 수준으로 거래량이 떨어진 셈입니다. 거래가 냉각되면서 집값의 하락세도 깊어졌습니다. 또 광주 아파트 매매 가격 변동률도 조정 대상 지역에서 해제된 이후에 10월부터 12월까지 계속 하락 폭이 커지고 있습니다.

◇ 윤주성: 또 광주에서 월세를 찾는 분들, 매매를 포기하는 분들도 많다고 하고요. 전세 구하기가 하늘에 별 따기라는 말도 많았는데 어떻습니까?

◆ 최현웅: 네. 대출 금리가 오르니까 전세 보증금을 마련하는 것도 쉽지 않은 세입자들이 많아져서 전세 대신 월세를 선호하는 분들의 비중이 예전보다 많아진 것 같습니다. 다만 광주는 전세 매물량과 관련해서는 한 가지 특이점이 있는데요. 작년 3분기에 광주의 재개발 대단지 여러 곳의 준공 시기가 겹쳤어요. 그래서 한꺼번에 많은 세대수가 입주를 시작했습니다. 이 시기에만 약 6,000세대가 동시에 준공됐는데요. 보통 신규 입주 아파트 세대수의 20~30%는 실거주가 아니라 임대 매물로 싸게 나오게 됩니다. 그만큼 전세 매물 공급이 시장에 갑자기 많이 나오면서 그 물량이 소화되는 데 시간이 걸리고 있고요. 자연스레 전세 가격도 매매와 비슷하게 하락 추세입니다.

◇ 윤주성: 윤석열 정부가 부동산 규제 완화에 초점을 맞춘 정책을 계속 내놓고 있지만 큰 변화가 없어 보입니다. 그 이유가 시장 침체 주요 원인이 금리라든지 이런 국외에 있기 때문이다 이렇게 봐야 되는 것인지 아니면 정책의 변화가 필요하다고 봐야 되는 걸까요?

◆ 최현웅: 많은 규제가 완화되었지만 역시 대출을 받아서 집을 사기가 많이 부담스러운 상황이기 때문에 아직은 효과를 보기 힘든 것 같습니다. 한국은행 기준금리는 미국 연준의 금리 인상 폭에 따라 결정되는 부분이 크기 때문에 주요 원인은 국외에 있다고도 할 수 있겠습니다. 다만 정부의 표면적인 정책 목표는 주택 가격의 급격한 하락으로 발생할 부작용을 막는 데 초점이 맞춰져 있어요. 주택 가격이 다시 오르는 상황보다는 서서히 하락해서 안정을 찾게끔 적절한 규제완화책을 펼치고 있다고 할 수 있습니다. 그 영향 때문인지 올해부터 한국부동산원 주간 아파트 매매 가격 변동률이 서울부터 하락 폭이 점점 낮아지고 있고요. 광주도 마찬가지로 1월 첫 주에는 -0.45%였다가 지난주에는 -0.29%로 하락 폭이 다소 낮아졌습니다.

◇ 윤주성: 올해 광주 아파트 공급량도 적지 않은 것 같은데 분양 예정 물량 그리고 신규 입주 예정 세대는 얼마나 됩니까?

◆ 최현웅: 앞으로 분양될 예정 물량은 앞서 말씀드린 것처럼 민간공원 아파트가 약 1만 2,000세대가 있고요. 또 관리처분 인가를 받고 일반 분양을 앞둔 재개발 재건축 정비 구역 쪽이 1만 5,000세대 등이 있습니다. 물론 이 아파트들이 올해 한꺼번에 분양에 나설 수는 없을 것이고 올해부터는 내년, 내후년까지 순차적으로 청약을 시작할 것으로 보입니다. 다만 그럼에도 이렇게 사업 진행이 확정된 물량 자체가 많고요. 이 외에 대단지 일반 분양 예전 단지도 있어서 대략 2026년부터 입주량 증가에 영향을 미칠 것으로 보입니다. 이에 반해 올해 신규 입주 예정 세대수는 작년보다 절반 정도에 그칠 것으로 보입니다. 작년 입주량이 약 1만 4,000세대였고 올해는 7,000세대 정도 입주할 예정인데요. 내년 예정 물량도 올해와 비슷하고 내후년은 더 줄어들 수도 있을 것 같습니다. 결국 2025년까지는 보급량이 다소 부족하고 2026년부터 공급량이 반등하는 모양새가 될 듯합니다.

◇ 윤주성: 어쨌든 집을 사는 분들과 파는 분들 입장에서는 이런 부동산 시장 흐름이 언제까지 이어질지 또 흐름이 어떻게 될지 가장 궁금해하실 것 같은데요. 전망 어떻게 하십니까?

◆ 최현웅: 개인적으로는 정부의 규제가 풀린 상황에서 금리의 인상 종료 시그널이 어느 정도 구체화된 시점이 온다면 다주택자를 비롯해 투자 수요부터 먼저 움직이고 거래량이 일부 회복될 것 같습니다. 우리 지역의 하락 폭이 조금 크기는 하지만 여전히 다른 광역시에 비해서는 낮은 수치를 보이고 있어요. 상대적으로 많이 오르지 않았기 때문에 그만큼 내려가는 폭도 적다고 할 수 있는데요. 회복의 시점이 됐을 때 약세에서 보합세로 올라가기도 그만큼 쉬울 수 있습니다. 정리하자면 규제가 해제된 상황이고 적은 공급량의 요인이 갖춰진 상태에서 금리가 안정이 되면 거래량부터 움직임을 보이면서 하락세가 완화될 여지도 생길 것이라고 봅니다.

◇ 윤주성: 최근 이슈가 됐던 문제 하나 살펴보지요. 광주시내 지역 주택조합 곳곳에서 억대의 추가 분담금을 부과하면서 조합원들의 반발이 거세다고 하는데 어떤 상황인가요?

◆ 최현웅: 조합원 모집부터 착공이 되고 완공이 될 때까지는 몇 년 이상의 장기간이 소요되는데요. 최근 몇 년간 부동산 경기가 많이 하락됐기 때문에 토지 가격이 크게 오르고 공사비를 비롯한 물가가 많이 올랐어요. 그러다 보니 입주 시기가 되었을 때 조합원께서 나중에 추가로 내야 할 분담금이 크게 늘어나는 경우가 생기는 것 같습니다. 때문에 원래 지역주택조합은 저렴한 가격에 내 집 마련을 계획하셨던 분들이 많이 들어가셨는데 지주택 조합원들에게 부담이 더해지는 그런 상황이 생기는 것으로 보입니다.

◇ 윤주성: 광주 지역 같은 경우 지금 실제 거래량은 어느 정도나 되나요?

◆ 최현웅: 거래량이 원래는 월평균으로 2,000건 나오는 때도 있었고요. 적어도 1,500건, 아파트 매매로만 따졌을 때 그 정도 나왔어요. 특히 2020년 12월에 조정 대상 지역으로 지정됐을 때는 월 4,000건 이상도 나왔습니다. 그때가 가장 많은 거래량을 기록했었는데요. 거래량이 작년 7월부터는 갑자기 하락세가 됩니다. 왜냐하면 그때부터 금리에 대한 부담이 점점 더 커지고 금리가 인상이 되는 그런 시기였거든요. 그때부터 거래량이 점점 줄기 시작해서 작년 9월부터 11월까지는 11건대까지 줄어들게 됐어요. 가장 고점이었을 때는 4,000건대가 나오다가 작년 가을쯤에는 11건 정도로 줄어들게 된 것입니다. 그러다 보니까 거래량은 막히고 거래가 막히다 보면 가격도 호가부터 내려가기 시작하거든요. 호가가 내려가면 그다음부터 실거래도 동시에 내려가게 돼서 지금의 이런 부동산 경기 침체와 냉각기가 지속되고 있다고 보시면 될 것 같습니다.

◇ 윤주성: 조금 전에 다른 지역에 비해서 광주 지역 같은 경우에는 가격 하락 폭이 적다, 상대적으로 낮다 이렇게 말씀하셨는데요. 실제 주변에서 제가 이야기를 들어보면 억 단위로 떨어졌다 이런 이야기를 쉽게 들을 수 있는데 실제 거래 가격 어떻습니까?

◆ 최현웅: 광주도 물론 2020년부터 2021년도까지 아파트들이 지어졌어요. 그 아파트들은 신축급 그리고 많은 사람의 선호가 있는 아파트였습니다. 그런데 그런 아파트의 개수라든가 범위가 다른 지역에 비해서는 조금 적었다고 볼 수 있어요. 그만큼 광주는 다른 지역에 비해 투자 수요가 적게 들어왔던 것으로 보이는데요. 그러다 보니까 다른 광역시에 비해서는 아파트 가격이 많이 오르기는 했지만 덜 올랐던 부분도 있었고요. 그만큼 내려가는 폭도 적게 내려가는 변동률 수치를 보이고 있는데요. 그만큼 광주 안에서도 많이 올랐던 신축 아파트들은 1억이라든가 실거래가가 낮아지는 모습을 보이고 있고요. 그에 보는 해서 조금 오래된 아파트들이나 오름 폭이 적었던 아파트는 지금 내려가는 폭도 조금 적게 내려가는 그런 모습을 보이고 있습니다.

◇ 윤주성: 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.

◆ 최현웅: 감사합니다.

https://news.kbs.co.kr/special/danuri/2022/intro.html

윤주성 기자 (yjs@kbs.co.kr)