무주택자는 청약, 1주택자 매도는 ‘비추’ 다주택자는 갭 차이 줄어든 시점 매수

NH투자증권이 '2023년 부동산 전망 및 전략 시장 보고서'서 자산관리 전략 소개

NH투자증권 제공

올해 부동산 시장은 금리 인상과 정책 효과 시차 등으로 단기 회복은 어려울 것이라는 증권사 전망이 나왔다.

NH투자증권이 최근 발간한 '2023년 부동산 전망 및 전략 시장 보고서'에 따르면 올해 부동산 시장에 영향을 미칠 주요 변수는 정책과 금리다.

보고서는 과거 2008년 금융위기 이후 5년간 하락했던 폭만큼 지난해 한 해 동안 빠른 속도로 하락했고, 과거 하락기와는 다르게 매매가격과 전세가격이 동반 하락하는 점이 시장 분위기를 더 얼어붙게 만들고 있다고 진단했다.

특히 금리·정책 효과가 나타나는데 시차가 발생하는 점도 시장 분위기 전환을 어렵게 한다고 봤다. 정보현 NH투자증권 WM마스터즈 자문위원(연구위원)은 "전세가격의 동반 하락이 매매가격 하방 압력을 더욱 커지게 만들며 하락세인 부동산 시장의 분위기 반전을 위해서는 우선 전세 시장의 안정이 선행돼야 한다"고 분석했다.

그는 "현 정부의 부동산 정책 핵심은 단계적 규제 완화로 그럼에도 시장 거래 활성화는 부족했다"며 "지난해 말 발표된 특례보금자리론 출시, 다주택자 규제 완화와 올해 초 강남3구, 용산구를 제외한 규제지역 전면 해제로 규제가 대폭 완화되며 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 주목할 필요가 있다"고 설명했다.

두번째 중요 변수인 금리의 경우 "지난해 예상보다 가파른 금리 인상으로 매수 심리가 얼어붙고 부동산 가격이 하락하며 거래 절벽이 지속됐다"며 "국내 기준금리 인상폭이 점차 줄어들고 있지만 미국 금리 인상 이슈가 여전히 남아있고 금리 변동 시차가 존재해 시장 불확실성 요인으로 영향을 미칠 것"이라고 예상했다. 금리 인상과 인플레이션 이슈가 해소된 이후 회복을 기대할 수 있을 것이라는 설명이다.

무·1·다주택자별 대응 전략도 제시했다. 우선 무주택자는 올해 서울 반포, 방배 등 주요 단지에서 청약이 진행되고 청약 제도가 개편될 예정이므로 청약시장에 주목할 필요가 있다고 조언했다. 매매시 저점 확인 후 진입해야 하는데 가격 경쟁력이 있는 급매, 경매 시장을 주목할만하다고 봤다.

1주택자는 금리 인상 기조 변화를 확인하며 금리가 낮은 대출로 갈아타거나 상환계획을 세워 가능한 선까지 보유하고, 갈아타기 수요자는 거래량 증가 시점을 확인하며 보유 주책을 먼저 판 뒤 사는 것을 추천했다.

마지막으로 다주택자의 경우 고금리가 지속될수록 현금 흐름이 높은 부동산 가치가 상승하기 때문에 수익 확인이 중요하다고 봤다. 아울러 주택 시장 침체와 전월세 전환 가속화로 차익보다는 수익으로 자산관리 무게 중심을 이동할 것을 제언했다.

김현주 기자 hjk@segye.com