“집 안팔아도 된다”…올해 청약 문 넓어진다 [매부리레터]

중도금 대출 한도 폐지, 실거주의무도 없어
대폭 규제완화에 “올해 청약 기회”
래미안 원페를라·청담 르엘 등
서울 알짜 입지서 대단지 분양

서울 강동 둔촌주공도 정부의 규제완화가 소급적용된다.

“정부가 청약 규제를 대거 완화했어요. 1주택자들의 갈아타기 청약이 늘어날 것으로 보이고요. 내 집 마련 실수요자들은 청약과 급매물 매수 등 투트랙으로 살펴보면 좋아요.”(박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원)

정부가 올해 청약 규제를 대거 푼다고 밝혔습니다. 그동안 청약 시장은 무주택자, 실거주 수요만 청약할 수 있었는데 이번 규제완화로 1주택자, 자금이 부족한 사람, 전월세를 놓을 수 있는 사람들도 청약 시장에 눈을 돌릴 것으로 보입니다. 미분양을 막기 위해서 정부가 청약 규제를 빠르게 해소한 만큼, 신축 갈아타기를 고려하는 사람들은 적극적으로 청약시장을 노려볼만 합니다.

올해 해소되는 청약규제 무엇이 있나

전매제한이 대폭 축소됩니다.

현재 수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년간의 전매제한이 적용 중입니다. 전매제한은 집을 못파는 것이죠. 청약 당첨일로부터 적용되는데요. 예를 들어내가 전매제한 10년짜리 아파트에 당첨됐으면, 당첨된날로부터 10년간은 그 아파트를 못팝니다. 이게 청약을 고려하는 사람들한테는 굉장히 큰 ‘장벽’이었습니다. 10년간 집을 못팔면 그만큼 ‘기회비용’도 커지는 셈이니까요. 그런데 올해부터는 이 규제가 대폭 줄어듭니다.

수도권은 전매제한 기간은 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 단축됩니다. 비수도권은 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화되고, 그 외 지역은 전매제한 자체가 폐지됩니다.

이 규제완화는 소급됩니다. 예를 들어, 3년전에 분양받은 아파트가 전매제한 10년이고 올해 기준 당첨자발표일로부터 3년이 지났다면, 이번에 바뀐 전매제한 완환되 규정이 적용되면, 전매제한 3년을 채운 셈이므로, 팔수가 있어집니다. 둔촌주공은 전매제한 8년으로 분양공고가 나왔는데 소급돼서 전매제한 1년이 적용될 예정입니다.

수도권 분양가 상한제 주택의 실거주 의무가 폐지됩니다.

2021년 2월부터 수도권 분양가 상한제 주택을 당첨받으면 실거주 의무가 부과됐습니다. 분양가에 따라서 입주 가능일로부터 2~5년간 해당 주택에 거주해야 합니다.그런데 앞으로는 수도권 분양가 상한제 주택과 공공재개발 일반분양분에 적용되는 실거주 의무가 없어집니다.

실거주 의무 폐지는 ‘주택법’ 개정사항입니다. 올해 주택법 개정 후에 시행됩니다.

중요한 포인트는 이것도 소급됩니다. 법 개정 이전에 실거주 의무가 부과된 경우에도 개정 법률을 소급하여 적용됩니다. 예를 들어, 둔촌주공은 실거주의무 2년으로 청약을 받았지만, 데 법이 개정된 후 소급적용돼서 실거주하지 않아도 됩니다.

중도금대출 보증 분양가 기준이 폐지됩니다. 중도금 대출이 분양가 12억원까지만 적용되고 인당 5억원으로 제한이 돼있었는데, 이게 없어집니다. 원래는HUG 중도금대출보증이 가능한 주택의 분양가 상한선이 9억원이었는데, 지난해 11월에 12억원으로 상향됐습니다. 그런데 정부가 이번에는 이 12억 기준도 풀었습니다.

또한 HUG 중도금대출보증은 인당 5억원까지만 가능했습니다. 중도금이 5억원을 넘는 경우에는 자금조달에 어려움이 있었는데, 이 인당 보증한도도 폐지합니다.

이로인해, 앞으로 모든 아파트에 중도금 대출 가능하고, 인당 여러건 중도금대출 받을 수 있습니다.

이 규제완화는 ‘HUG 내규’ 개정 후 은행시스템 준비를 거쳐 1분기내 시행됩니다.

이것도 소급됩니다. 예를 들어 둔촌주공 34평이 13억원이어서 중도금대출이 안나왔지만, 당첨받으신분들은 소급적용돼 중도금대출이 가능합니다.

올해 서울 주요 분양단지

특별공급 분양가 기준이 폐지됩니다. 투기과열지구 내 분양가 9억원 초과주택은 특별공급을 배정할 수 없게 제한하고 있습니다. 그러다보니 다자녀 특별공급인데 소형평수가 나오곤 했습니다. 그런데 이 기준이 없어집니다. 특별공급 배정을 제한하는 분양가 기준을 폐지하여 분양가와 관계 없이 모든 주택에서 특별공급이 가능하도록 개선됩니다.

‘주택공급규칙’ 개정사항으로, 정부는 2월까지 개정을 완료할 예정입니다. 시행 이후 사업주체가 입주자모집 승인을 신청하는 경우부터 적용됩니다. 올해부터는 방배, 청담, 반포 등에서 청약이 예정돼있습니다. 이런 곳들에서 특별공급이 나올 예정입니다.

1주택 청약 당첨자 기존주택 처분 의무가 폐지됩니다. 수도권·광역시 등에서 1주택자가 청약(추첨제)에 당첨된 경우에는 기존에 보유하고 있던 주택을 입주가능일로부터 2년 이내에 처분해야합니다. 1주택자 처분조건으로 당첨됐는데 기존 집이 안팔려서 입주를 못하는 사례가 속출하고 있습니다.

그래서 정부는 청약에 당첨된 1주택자의 기존주택 처분 의무를 폐지합니다. ‘주택공급규칙’ 개정사항으로, 2월 중 개정을 완료하고 청약시스템 정비를 거쳐 상반기 중 시행됩니다. 이것도 소급됩니다. 즉, 처분조건으로 당첨되신 분들은 처분안하셔도 이제는 입주할수 있게 됐습니다.

무순위 청약 자격요건이 완화됩니다.

일명 ‘줍줍’이죠. 이제는 유주택자도 줍줍하실 수 있습니다. 무순위 청약 자격요건 중 ‘무주택 요건’을 폐지해서 앞으로는 유주택자도 무순위 청약을 거주지상관없이 도전하실 수 있습니다.

‘주택공급규칙’ 개정사항으로, 2월 개정·시행 예정됩니다. 이로 인해, 유주택자도 무순위 청약을 받을 수 있습니다.

반포, 청담 등 신축 아파트로 갈아타볼까

그동안 유주택자는 청약의 기회가 없었습니다. 청약에 당첨되더라도 ‘1주택 기한내 처분’조건이 있었습니다. 그런데 이러한 규제가 사라진 것입니다. 또한 전매제한, 실거주의무도 없어지고, 중도금대출 규제도 완화돼서 자금이 부족한 사람들도 청약 시장에 도전해볼만 합니다. 특별공급도 가격 기준이 사라져서 서울 알짜 입지에서도 나올 것으로 기대됩니다.

올해는 서울 반포·청담·방배 등 알짜 입지에서 대단지 아파트들의 청약이 예정돼 있습니다. 분양업계에 따르면 서울 방배동 래미안 원페를라(1097가구), 청담동 청담 르엘(1261가구), 잠원동 메이플자이(3307가구) 등 서울에서 2만7781가구가 분양합니다.

상반기에 기대되는 단지는 청담삼익 재건축을 통해 공급되는 ‘청담 르엘’입니다. 이 아파트는 강남의 대표적 부촌인 청담동에서도 한강 조망이 가능한 단지입니다. 반포동과 잠원동에서도 각각 신반포15차(래미안 원펜타스)와 신반포4지구(메이플자이)가 분양을 앞두고 있습니다. 방배6구역에서는 내년 상반기에 ‘래미안 원페를라’ 분양이 이뤄질 전망입니다.

강북권에서는 이문3(단지명 미정)·휘경3구역(휘경자이디센시아) 등 남은 이문·휘경뉴타운 사업지가 분양에 나섭니다. 은평구 대조1구역(힐스테이트 메디알레), 서대문구 홍은13구역(서대문 센트럴아이파크) 등이 있습니다.

올해부터는 전용 84㎡ 이하 평형에도 추첨제 물량이 나옵니다. 이에 따라 1주택자도 분양시장에 도전할 수 있습니다.

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