부동산 규제 걷어낸 정부…"연착륙, 설 이후 지켜봐야"[설이후집값]③

전국 미분양 아파트 위험수위 '적신호'…경착륙 막기위해 1·3 대책으로 규제 대거 완화
시차 두고 나타나는 규제완화 효과…"부동산 심리에 미치는 영향 지켜봐야"

[편집자주] 기준금리 인상에 따른 금융 여건의 변화는 단기간 주택담보대출을 타고 부동산시장에 거래 한파를 몰고 왔다. 정부가 1.3대책을 통해 주택거래의 연착륙을 적극적으로 유도하고 있지만, 시장은 아직 뚜렷한 방향성을 보여주지 않고 있다. 이에 <뉴스1>에선 7명의 전문가를 통해 설 이후 상반기 부동산시장의 향방을 진단해본다.

사진은 이날 서울 중구 남산에서 바라본 주택 및 아파트 단지. 2023.1.18/뉴스1 ⓒ News1 이승배 기자

(서울=뉴스1) 금준혁 기자 = "시장 상황과 현재 움직이고 있는 정책 목표로 하는 대상이 빨리 움직이면 우리도 빨리 움직여야 한다. 속도와 강도는 시장과 상황에 대해 대응하는 과정에서 조절할 내용이다."(원희룡 국토교통부 장관)

윤석열 정부가 1월3일 대통령 업무보고를 통해 대규모 규제완화 정책을 내놓은지 약 3주가 흘렀다. 정부가 11월10일 경제장관회의 이후 두달 만에 완화안을 쏟아낸 것은 원 장관의 말처럼 시장의 경착륙 위험이 빨리 다가왔다는 판단에서다.

국토교통부는 서울 강남3구·용산을 제외한 규제지역을 해제하고 대출·청약·세제 등 부동산 전 분야에 걸쳐 규제를 걷어내며 주택시장 연착륙을 위한 총력에 나섰다.

그럼에도 시장은 고금리에 여전히 갈피를 잡지 못하는 모양새다. 기대수요로 시장에서 가격 하락폭이 둔화하는가 하면 일부 단지에서는 직전 거래보다 비싼 매물이 나오고 있다. 시장의 '우왕좌왕'은 당분간 계속될 전망이다.

◇전문가들 "시장 반전 어려워…미분양 아파트 해결이 관건"

부동산 전문가들은 이번 대책이 시장에 반전을 주기는 어렵다고 예상했다. 위험수위까지 올라온 미분양 아파트를 해결하는 것이 관건이라는 목소리도 나왔다.

현재 전국 미분양 주택의 수는 국토부가 위험수위로 판단하는 6만2000가구에 가깝다. 11월 주택통계에 의하면 2022년 1월 2만2000가구 수준이었던 전국 미분양 주택은 11월 5만8000가구까지 증가했다.

함영진 직방 데이터랩장은 "침체된 주택시장의 반전 기대는 제한적이라고 본다"면서도 "부동산 시장 경착륙을 막기 위해 주택 공급 단계부터의 물량 적체를 줄이는 등 수요진작과 전매규제로 막혀있는 판로를 뚫어주는 대책이라는 점에서 매물 감소나 낙폭 둔화 효과는 있을 것이다"고 말했다.

서진형 경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수(공정주택포럼 대표)는 "부동산 시장은 심리적 변수가 많이 작용하는데 앞으로 하락할 것이라는 기대감이 있기 때문에 수요로 전환되기가 힘들다"며 "대내적인 변수보다 대외적인 변수로 부동산 가격이 하락하기 때문에 연착륙을 위한 규제완화 효과는 미미할 것이다"고 했다.

그러면서 "결국은 미분양 아파트 해소 대책을 발표했고 규모가 관건이다"며 "미분양 물량을 임대주택으로 전환하면 수요가 어느 정도 해소되는지 봐야 한다"고 덧붙였다.

원희룡 장관 역시 대책발표 직후 기자들과 만나 "가격에 직접적으로 영향을 주거나 거래에 대해서 즉각 효과를 주기에는 현재 시장상황 자체가 그렇게 단순하지는 않다"며 "장기적인 방향과 그 속도에 대한 신호를 정확히 줘야하기 때문에 취하고 있는 것이다"고 설명한 바 있다.

◇규제완화 패키지 내놓은 정부…"연착륙 토대 마련"

그럼에도 전문가들은 이번 규제완화를 주목해야 한다고 입을 모은다. 장기적으로 연착륙의 토대를 마련한다는 점에서 의미가 있다는 것이다.

김효선 NH농협은행 부동산 전문위원은 "고금리라는 전제조건이 지속되겠지만 주택 거래를 용이하게 할 수 있는 정책들이 나왔으니 하락된 매물들 위주로 거래가 증가하며 연착륙할 수 있는 토대를 마련했다고 판단한다"며 "미분양이 조금씩 적체되자 청약시장을 활성화할 방안들이 나왔는데 어느 정도 효과가 있을 것으로 예상한다"고 말했다.

우병탁 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "규제지역 해제, 대출 규제 완화가 시장 매수심리 미치는 영향을 주목할 필요가 있다"며 "규제완화의 정책 효과는 시차를 두고 반응했다는 점에서 반등효과는 명절 연휴를 경과한 후에 가시화될 것이다"고 했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원도 "패키지 규제완화로 가수요 유입 가능성이 높아짐에 따라 연착륙이 가능할 것으로 보인다"며 "다양한 규제 완화 정책이 버무려진 상황이므로 거래량 증가 등의 시장 효과를 일단 지켜봐야 한다"고 언급했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "고금리 뉴노멀에 시장이 적응시간이 필요하다"면서도 "실거주 의무, 일시적 2주택처분기한, 전매제한 등 거래제약이 해제돼 연착륙 대책의 효과를 기대할만 하다"고 답했다.

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 "단기적으로 금리인상 충격을 완화할 수 있는 정책 패키지를 가동해야 한다"며 "고금리, 글로벌 경기침체 리스크가 완화되면 거래가 점차 회복되면서 연착륙 효과를 기대할 수 있다"고 말했다.

rma1921kr@news1.kr