골칫덩이 미분양 아파트…정부 개입 어디까지? [뉴스+]

공공매입 형평성 논란도

‘단군 이래 최대 재건축’으로 불리는 서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크포레온) 일반분양 청약 접수가 마감됐지만, 약 1400가구는 아직 계약을 마치지 못한 것으로 알려졌다. 꺼져가는 부동산 경기의 불씨를 되살리기 위해 정부가 최근 각종 규제를 대폭 완화했음에도 기준금리 인상과 집값 하락 우려 등의 영향으로 상당수 청약 당첨자가 계약을 포기한 것이다. 일각에선 미분양 주택이 계속 늘어날 경우 부동산 시장의 경착륙을 유도해 실물경제 침체에 이를 수 있다는 우려도 나온다.

22일 건설업계 등에 따르면, 둔촌주공은 최근 마감한 정당계약에서 약 70%의 계약률을 기록한 것으로 알려졌다. 당초 예상보다는 선전했지만, 일반분양 물량 4768가구 중 약 1400가구가 미계약 상태인 것으로 추정된다. 비규제지역 민간 아파트는 계약률 공개 대상이 아니라 둔촌주공 재건축조합이나 시공사업단 측은 정확한 수치를 제공하지는 않았다. 다만 업계에서는 예비당첨자 계약을 거치면 계약률은 90% 안팎으로 올라갈 것으로 보고 있다. 다음달부터 거주지역 요건이 폐지되고 유주택자도 무순위 청약에 도전할 수 있게 된 만큼 미분양 물량은 거의 소진될 가능성이 크다.

지난 17일 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축(올림픽파크포레온) 현장 모습. 연합뉴스

둔촌주공은 한숨 돌렸지만, 분양업계에서는 미분양 공포가 점점 커지고 있다. 국토교통부에 따르면, 지난해 11월 말 기준 전국 미분양 주택수는 5만8027가구로, 전월 대비 22.9%(1만810가구) 급증했다. 미분양이 한 달만에 1만가구 넘게 늘어난 것은 2015년 12월(1만1788가구) 이후 6년 11개월 만이다.

최근 분양경기가 빠르게 악화된 만큼 이달말 발표될 예정인 지난해 말 기준 통계에서는 미분양 주택수가 6만가구를 훌쩍 넘었을 것이란 관측이 나온다. 정부는 비공식적으로 미분양 위험 수위를 6만2000가구 수준으로 정해놓고 관리 중인 것으로 알려졌다.

미분양이 계속 쌓이면, 집값이 추가로 하락할 것이란 기대 때문에 거래절벽이 계속되고 분양경기가 다시 위축되는 악순환이 반복된다. 아파트를 지어도 잘 팔리지 않는다는 인식이 확산하면, 지난해 레고랜드 사태와 같이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실 논란이 부상하며 건설사들의 유동성 위기나 연쇄 부도 등으로 이어질 가능성도 배제할 수 없다. 미분양 문제가 실물경제로 번지는 최악의 시나리오인 셈이다. 

결국 정부는 기존 매입임대사업을 확대해 더 많은 민간의 미분양 아파트를 사들이는 방안을 유력하게 검토 중이다. 매입임대사업은 한국토지주택공사(LH)가 기존 주택을 매입해 무주택 청년·신혼부부 등에 공공임대주택으로 제공하는 방식이다. LH는 최근 서울 강북구 칸타빌 수유팰리스의 미분양 36가구를 공공임대주택용으로 매입하기도 했다.

하지만 정부가 세금을 투입해 미분양을 해소하면, 건설사의 도덕적 해이를 부추길 수 있다는 반론도 있다. 특정 민간 기업의 수요 예측 실패와 방만 경영 책임을 공적자금으로 보상하는 것이 적절치 않다는 이유에서다. 일각에서는 하락세를 타고 있는 집값을 정부가 세금으로 떠받칠 경우 무주택자의 내 집 마련 기회를 빼앗는 역효과가를 가져올 수 있다는 주장도 내놓고 있다.

지난 18일 최근 경북 포항지역 미분양 아파트가 1년 사이 55%를 넘어섰다. 포항시에 따르면 미분양 아파트는 2021년 12월 2919가구에서 2022년 12월까지 총 4550여 가구로 증가했다고 밝혔다. 사진은 포항시 북구 영일대해수욕장 앞 바다에서 본 북구 장성동 지역 아파트 모습. 뉴스1

건설사들도 할 말은 있다. 정부가 집값 상승기에 공급 확대정책을 내세워 사업 추진을 부추긴 데다 각종 원자재 가격 상승의 직격탄을 맞은 상황에서도 분양가상한제 등을 통해 억지로 가격을 눌러 건설사의 손실을 키운 측면이 있다는 것이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “미분양 아파트를 공공이 매입하더라도 입지와 가격 등에 따라 임대수요가 다르기 때문에 매입 가격과 품질 등 기준을 엄격하게 설정해 적용할 필요가 있다”고 조언했다.

박세준 기자 3jun@segye.com