부동산 한파 계속… 공격적인 투자보다 ‘세(稅)테크’에 주력해야[황재성의 황금알]

황금알: 황재성 기자가 선정한 금주에 알아두면 좋을 부동산정보

지난해 국토교통부가 공식적으로 발표한 보도자료와 설명자료는 모두 1276건. 하루 평균 3.5건에 해당합니다. 여기에 기획재정부 등 정부 부처나 부동산 관련 연구기관 및 학술단체 등에서 쏟아낸 자료와 논문, 보고서까지 합치면 그 수는 다 헤아리기 어려운 수준입니다. 게다가 각종 부동산 관련 사건사고 등까지 합치면 감당이 어려울 정도의 정보가 쏟아져 나옵니다. 돈이 되는 정보를 찾아내는 옥석 가리기가 결코 쉽지 않은 상황입니다. 동아일보가 독자 여러분의 수고를 덜어드리겠습니다. 매주 토요일 아침 홍수를 이룬 부동산 정보 가운데 알짜를 찾아내 그 의미와 활용방안 등을 정리해드리겠습니다.

계묘년이 시작되면서 정부의 대대적인 규제 완화 방침에 부동산시장에서는 반등을 기대하는 분위기가 잠시 형성됐습니다. 추락을 거듭하던 아파트값의 하락폭을 줄이고, 가파른 하락세를 보이던 매수심리도 살짝 반등했습니다.

하지만 한국은행이 지난 13일 또다시 기준금리를 0.25%포인트(p) 인상하면서 기대심리는 바로 사그라졌습니다. 기준금리의 추가인상 가능성은 낮아졌지만 현 수준에서 낮출 가능성은 더 희박했기 때문입니다.

여기에는 경기 침체 장기화에 따라 갈수록 커져가는 집값 추가 하락 우려도 영향을 미쳤습니다. 부동산 전문가들도 대체적으로 올해 부동산시장이 침체 상황을 면하기 어려울 것으로 예상하고 있습니다.

이런 시장상황에서는 ‘닥공’(닥치고 공격)’보다는 보다 안전하게 실리를 추구하는 투자전략을 세울 필요가 있습니다. 실수요자뿐만 아니라 여윳돈 투자자라 하더라도 공격적으로 자금을 대출받아 프리미엄을 노리고 무리하게 투자하는 대신 자금 조달 방안을 꼼꼼히 따져보면서 자신에 상황에 맞는 투자상품을 찾는 자세가 필요하다는 뜻입니다.

이 가운데에는 부동산 관련 세금을 한 푼이라도 줄이려는 노력도 빼놓을 수 없습니다. 이른바 ‘세(稅)테크’에 신경써야 한다는 것입니다. 기획재정부가 지난 18일 발표한 ‘2022년 세제 개편 후속 시행령 개정안’에 주목해야 하는 이유입니다.

개정안은 입법예고(1월 19일~2월 3일)와 차관회의, 국무회의(2월 21일 예정) 등을 거쳐 이르면 2월 말 공포 시행될 예정입니다. 기재부가 언론에 배포한 211쪽 분량의 시행령 개정안 설명자료에서 부동산과 직접적인 관련이 있는 내용은 크게 3가지입니다.

▲소득세법 시행령의 ‘부동산 등 양도소득세제’(이하 ‘양도세법’) ▲종합부동산세법(이하 ‘종부세법’) 시행령 ▲조세특례제한법(이하 ‘조특법’) 시행령의 일부 조항입니다. 각 시행령 개정안의 주요 내용과 의미 등을 정리해 보겠습니다.

● 양도세= 일시적 2주택자 주택처분기간 3년으로 통일

서울시내 부동산 중개업소에 세무 상담 안내문이 붙어 있는 모습. 정부는 18일 발표한 ‘2022년 세제 개편 후속 시행령 개정안’을 통해 일시적 2주택자가 기존주택을 3년 이내에 처분하면 1주택자와 동일한 양도세, 취득세, 종부세 혜택을 주기로 했다. 뉴시스

양도세법 시행령 개정 사항은 모두 5가지. 그 가운데 첫 번째는 일시적 2주택자에 대한 양도세 특례 요건 완화입니다. 핵심은 주택 처분기한이 2년에서 3년으로 통일된다는 겁니다.

현재는 조정대상지역에서 주택을 매입했다면 2년 내에 팔아야만 1주택자로 간주됩니다. 하지만 앞으로는 지역에 상관없이 모두 3년 내 처분하면 됩니다. 이 조치는 이달 12일부터 소급 적용됩니다. 또 이날 이전에 주택을 매수한 경우에도 해당됩니다.

이에 따라 2021년 주택구입자는 물론, 2020년에 집을 한 채 더 구입한 2주택자도 혜택을 받을 수 있습니다. 즉 2020년 구입자는 올해 말까지, 2021년은 내년 말까지 팔기만 하면 1주택자로 인정받아 각종 세제 혜택을 받을 수 있습니다.

1주택자가 되면 최대 80%의 장기보유특별공제를 받고, 기존 주택이 시가 12억 원 이하이면 양도세를 면제받습니다. 취득세 역시 8%(조정대상지역 기준)에 달하는 중과세율이 아닌 기본세율(1∼3%)만 부담하면 됩니다.

두 번째는 상생임대주택 양도세 특례 요건 완화입니다. 임차인(세입자)의 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우, 기재부 장관령으로 정하는 요건에 해당하면 종전계약과 신규계약 임대기간을 합산해주는 조항이 신설됩니다.

상생임대주택으로 인정받으면 ▲1가구 1주택 비과세의 2년 거주 요건 ▲1주택자의 양도차익에 연 4%의 장기보유특별공제율을 적용할 때 요구되는 2년 거주 요건 ▲장기임대주택을 보유한 상태에서 거주 주택의 비과세를 적용하는 2년 거주 요건이 모두 면제됩니다.

상생임대주택은 임대차 계약을 맺을 때 임대 기간이 2년 이상이고, 직전 임대차계약 대비 임대료 증가율이 5% 이내인 경우입니다. 또 2021년 2월 20일부터 2024년 12월 31일까지 체결한 계약만 인정받을 수 있어 유의할 필요가 있습니다.

세 번째는 다주택자 양도세 중과 한시 배제 1년 연장입니다. 보유기간 2년 이상인 주택에 적용되는 중과 배제조치 종료시점을 올해 5월 9일에서 내년 5월 9일로 1년 더 늦춰주겠다는 겁니다.

다만 대상은 현재와 동일합니다. ▲비수도권 지역의 3억 원 이하 주택 ▲장기임대주택, 장기어린이집 ▲조세특례법상 감면 대상 주택 ▲장기사원용 주택 ▲상속주택, 문화재주택 ▲동거봉양, 혼인, 취학, 근무, 질병 등으로 인한 일시적 2주택 등입니다.

네 번째는 부동산 과다보유법인 판정 기준 합리화입니다. 양도일 이전 1년 이내에 증자를 통해 증가한 최대주주의 보유주식 등 금융자산을 자산총액에서 제외하는 게 골자입니다. 증자 등을 활용해 세금을 줄이려는 최대주주들을 막기 위한 조치입니다.

다섯 번째는 부담부증여 시 기준시가 산정방법 합리화입니다. 임대보증금이 있는 임대차계약이 체결된 주택을 부담부 증여할 때 취득금액을 기준시가만 인정한다는 게 핵심입니다. 현재는 기준시가와 실거래가 가운데 택일할 수 있습니다. 이에 따라 실거래가를 부풀려 세 부담을 줄이려는 시도가 적잖았습니다. 이를 막겠다는 겁니다.

● 종부세= 기준 완화 통한 과세 대상 부담 줄이기

서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 전경. 정부는 부동산시장의 경착륙을 막기 위해 각종 부동산 관련 규제를 대폭 완화하고, 종합부동산세 등의 기준 완화를 통해 세 부담을 줄여주기로 했다. 동아일보 DB

종부세법 시행령 개정 사항은 크게 4가지인데, 대부분 종부세 대상 주택을 줄이는 데 초점이 맞춰져 있습니다.

우선 사원용 주택 종부세 합산배제 가액 요건 완화이다. 현재 공시가격 3억 원 이하에서 6억 원으로 올라갑니다.

두 번째는 양도세와 마찬가지로 종부세도 세금 혜택을 받기 위한 주택 처분 기한이 2년에서 3년으로 늘어납니다. 2년 이내 주택을 처분하면 1세대 1주택 혜택을 유지해주는 종부세 과세 특례제도는 지난해 도입됐습니다.

정부는 지난해 처음으로 특례를 적용받은 사람들도 소급해서 3년 이내에 주택을 처분하면 특례 대상에 포함하기로 했습니다.

이 기간에 일시적 2주택자는 공시가 기준 12억 원까지는 종부세를 부담하지 않아도 되며, 고령층이거나 주택을 장기간 보유했을 경우 최대 80%의 세액공제도 받을 수 있습니다.

세 번째는 종부세 주택 수 특례 적용 대상 지방 저가주택 확대입니다. 현재는 공시가격 3억 원 이하 주택으로서 비수도권 지역에 위치했고, 광역시(군 제외), 특별자치시(읍·면 제외)가 아닌 지역만 특례 대상입니다.

하지만 앞으로는 인구감소지역과 접경지역에 모두 해당하는 수도권 지역도 대상에 포함됩니다. 정부는 인천 강화군과 옹진군, 경기 연천군 등 3곳이 해당한다고 밝혔습니다.행정구역으로 보면 수도권이지만투기 우려가 크지 않아 비수도권 성격이 강하다고 본 것입니다.

마지막으로 종부세 누진세율 적용 대상에 도시개발법이나 도시재정비 촉진을 위한 특별법 등에 따라 임대주택을 건설 공급하는 사업시행자도 포함됩니다. 현재 법인은 원칙적으로 종부세 개인 최고세율을 단일세율로 적용합니다. 사업 규모에 상관없이 무거운 세 부담이 부과될 수 있습니다.

하지만 누진세율로 적용하면 일정 규모 이하는 그만큼 세 부담을 줄일 수 있습니다. 이번 조치는 임대주택 건설 공급을 지원하기 위해 조치로 풀이됩니다.

● 조특법= 서민부담 최소화와 주택시장 안정

인천 강화도 마니산 정상 모습. 정부는 종합부동산세법 시행령과 조세특례제한법 시행령을 개정해 인천 강화군과 옹진군, 경기 연천군 등 3곳을 특례 대상 지역에 추가할 계획이다. 동아일보 DB

조특법 시행령 개정안에서는 월세세액공제 대상 주택기준 완화와 농어촌주택 양도세 특례지역 추가에 주목할 필요가 있습니다.

개정안에 따르면 월세세액공제 대상 주택기준은 기준시가 3억 원 이하에서 4억 원 이하로 확대됩니다.

이에 따라 총급여 7000만 원(종합소득금액 6000만 원) 이하 무주택근로자나 성실사업자이면서 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)이거나 기준시가 4억 원 이하 주택에 월세를 살 경우 월세액의 최대 17%, 750만 원 범위에서 세액공제를 받을 수 있습니다.

농어촌주택 양도세 특례 지역 확대는 일반주택을 팔거나 상속·증여할 때 주택 수에서 제외해 양도세를 비과세해주는 농어촌주택의 범위에 수도권과 비수도권 도시지역 일부를 포함시킨다는 겁니다.

수도권지역에 있지만 인구감소지역이면서 접경지에 모두 해당하는 곳인 인천 강화군과 옹진군, 경기 연천군이 이번 조치에 해당합니다.

도시지역에서는 인구감소지역이면서 기업도시개발구역인 충남 태안군과 전남 영안군, 해남군 등 3곳이 대상으로 추가됐습니다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com