[재건축 진단]②'남은 대못' 재건축 초과이익 환수제...개편안 국회 통과할까

기사내용 요약
분양가 상한제·안전진단은 정부 시행령 개정만으로 가능
재초환은 법 개정 필요...총선 앞두고 野 태도 변화 주목

서울 강남의 대표적 재건축 단지인 은마아파트 모습. 뉴시스 자료사진.

[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 정부가 윤석열 대통령의 대선 공약인 정비사업 규제 완화에 나서면서 재건축 사업에 속도가 날지 관심이다.

정부는 지난해 재건축을 가로막는 '3대 대못'으로 불린 재건축 초과이익 환수제와 분양가 상한제, 안전진단 등에 대한 제도 개선에 나섰다.

업계에서는 안전진단과 분양가 상한제는 행정부의 시행령 개정으로 시행이 가능하지만 재건축 초과이익 환수제는 법 개정이 필요한 사안이라 여소야대 정국에서 법안 처리가 쉽지 않을 수도 있다고 보고 있다.

다만 내년에는 총선이 예정돼 있어 야당이 선거를 앞두고 태도 변화를 보일지 귀추가 주목된다.

22일 국토교통부에 따르면 정부는 지난해 정비사업 규제완화책을 잇달아 발표했다.

국토부는 우선 분양가 상한제와 관련, 가산비 항목에 세입자 주거 이전비, 영업 손실 보상비, 명도 소송비, 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회 운영비를 반영하도록 했다.

또 기본형 건축비에 급등한 원자재 가격을 적기에 반영할 수 있도록 비정기 조정 제도도 손질했다.

특히 지난 3일 서울 일부 지역을 제외한 전역을 부동산 규제지역과 민간택지 분양가 상한제 적용 지역에서 해제하면서 현재 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구만 분양가 상한제를 적용받는다.

재건축 안전진단과 관련해서도 구조안전성 점수의 비중을 전체의 50%에서 30%로 낮추고 주거환경, 설비 노후도 점수 비중은 높였다.

정부의 이 같은 조치는 도심 주택 공급에 숨통을 틔워주기 위한 것이다. 그동안 서울을 포함한 주요 재건축 사업장에서는 안전진단 문턱을 넘지 못하는 단지가 속출했고, 분양가 산정 문제로 분양을 미루는 단지도 생겼다.

현행법상 분양가 상한제와 안전진단 관련 제도는 정부의 시행령 개정만으로 시행이 가능하다. 그러나 마지막 남은 대못인 재건축 초과이익 환수제는 법 개정 사안이지만 아직 국회의 문턱을 넘지 못하고 있다.

재건축을 통해 얻는 개발이익의 일정 부분을 부담금으로 내도록 한 이 제도는 2006년 노무현 정부에서 처음 도입됐다.

이후 이명박, 박근혜 정부에서 법 적용이 유예되며 유명무실해졌지만 문재인 정부 때인 2018년부터 다시 시행됐다.

그러나 사실상 정비사업 물량이 대다수인 서울 도심에서 재건축 관련 규제들로 주택공급이 원활히 이뤄지지 못하고 있다는 지적이 일자 정부는 지난해 9월 '재건축 부담금 합리화 방안'을 발표했다.

개편안에 따르면 현재 재건축을 통한 조합원 초과 이익이 3000만원 이하인 경우 부담금을 면제하고 있으나 초과 이익 기준을 1억원 이하인 경우까지 면제하도록 했다.

재건축 부담금 산정 기준시점도 지금보다 늦추기로 했다. 현재는 정비사업을 위한 임시 조직인 추진위원회 구성 승인일부터 산정하고 있지만 조합설립 인가일로 변경한다. 또 1주택 장기보유자에 대해서는 재건축 부담금을 추가로 감면하기로 했다.

정부에 따르면 개정안이 시행될 경우 부담금이 1억원 이상인 단지는 현재 19개에서 5개로 줄어드는 것으로 나타났다.

국민의힘은 국토부가 발표한 '재건축 부담금 합리화 방안'에 대한 후속 조치로 관련 법 개정안을 발의했지만, 아직 소관위원회인 국토교통위원회에 상정조차 되지 못하고 있다.

다만 내년에는 제22대 국회의원 선거를 앞두고 있어 더불어민주당이 총선을 앞두고 태도 변화에 나설지 주목된다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "정부의 개선안이 재건축 부담금을 면제하겠다는 것이 아니라 부과 금액을 조정하겠다는 것이고, 선거를 앞두고 있기 때문에 야당이 협조할 가능성도 있어 보인다"고 밝혔다.

한편 전문가들은 재건축 초과이익 환수제 개편안이 시행되지 않더라도 정부의 정비사업 규제 완화 정책으로 재건축 사업이 탄력받을 수 있는 여건은 조성됐다고 보고 있다.

윤 팀장은 "재건축 사업에서는 일반 분양가를 얼마나 자유롭게 책정할 수 있느냐가 중요한데 분양가 상한제 지역이 대폭 축소되면서 규제가 풀렸다"며 "특히 서울시가 아파트 '35층룰'도 폐지하면서 재건축, 재개발 사업이 탄력받을 수 있는 여건은 조성된 것으로 보인다"고 말했다.

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