상황도 대책도 판박이… MB와 尹정부 부동산 평행이론, 결과는?

<차학봉기자의 부동산 봉다방>
반복되는 보수정권 폭락, 진보정권 폭등
윤 정부 규제완화 MB정부와 판박이
MB 규제완화했지만 집값 장기침체
반등 본격화는 금리인하, 경기회복이후

윤석열 정부가 강남 3구와 용산을 제외한 부동산 규제를 대폭 완화한 ‘1.3 부동산 대책’을 발표했다. ‘1.3대책’에 대해 비정상 규제의 정상화, 건설업체 연쇄부도를 막기위한 대책, 둔촌 주공 재건축 구하기 등 다양한 평가가 나오고 있다. 집값을 잡기 위해 28차례의 규제를 남발했지만 집값이 급등했던 문재인 정부와 달리, 윤석열 정부는 각종 규제를 과감하게 풀고 있다. 그러나 여전히 집값 폭락 우려가 가시지 않고 있다.

일부에서는 집권 8개월 만에 집값 폭락을 막기위해 대대적 부동산 부양책을 발표한 윤석열 정부가 이명박 정부와 놀랄 만큼 닮았다는 이른바 ‘부동산 평행이론’을 제기한다. 집값을 잡겠다고 규제를 남발한 진보 정부에서는 집값이 폭등하고, 규제를 푼 보수 정부에서는 집값이 침체하거나 하락했다. 노무현 정부는 재임기간에 71%(부동산 R114기준), 문재인 정부에서는 81% 집값이 올랐다. 반면 이명박 정부는 5.66% 하락했고 박근혜 정부는 17.73% 오르는데 그쳤다. 윤석열 정부의 부동산 정책은 어떤 평가를 받을까?

◇MB정부와 윤석열 정부의 놀라운 평행이론

2008년 2월 출범한 이명박 정부에서는 리먼쇼크 여파 등으로 지방을 중심으로 미분양 아파트가 급증하는 등 주택경기가 극도로 침체됐다. 출범 3달 정도 지난 2008년 6월에 양도세 한시면제, 취등록세 감면, 대출 규제완화를 내용으로 한 지방 미분양 활성화 대책을 내놓았다. 그해 11월에 강남 3구를 제외한 서울과 전국의 투기지역, 투기과열지구를 해제했다.

정부가 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 제외한 수도권 전 지역의 부동산 규제지역을 해제했다. 사진은 강동구 둔촌주공아파트 재건축를 재건축하는 올림픽파크포레온./연합뉴스

작년 5월20일 출범한 윤석열 정부는 7월, 9월, 11월에 지방, 수도권 등의 일부 규제를 완화하다 새해에 ' 1.3대책’을 내놓았다. 강남3구와 용산을 제외한 전면규제 완화 정책 발표 시점도 이명박 정부와 거의 비슷하다. 이명박 정부에서는 미분양 주택이 16만5599가구로 사상 최고치를 기록, 주택업체 연쇄부도 가능성이 제기됐다. 윤석열 정부에서도 미분양이 급증하고 춘천 레고랜드발 신용경색 현상도 발생했다. 미분양주택이 2021년 말 1만7700가구에서 작년 11월 5만8000가구로 급증, 건설사 연쇄 부도 가능성이 나오고 있다.

부동산만 비슷한 것은 아니다. 이명박 정부는 리먼쇼크로 인한 글로벌 금융위기, 윤석열 정부는 우크라이나 전쟁 등으로 인한 초인플레이션이라는 글로벌 경제 위기 속에서 취임 1년차를 맞았다. 두 정부는 모두 1년차에 무역수지 적자를 기록했다. 윤석열 정부 출범 첫해의 무역수지는 14년 만에 처음으로 연간 기준 적자를 기록했다. 이명박 정부 출범 첫해인 2008년에 132억6700만달러의 무역적자를 기록했다. 1998년이후 매년 100억 달러이상의 무역흑자를 기록하다 글로벌 경제위기로 적자로 전락했다. MB정부는 경제위기 속에서 1년차를 보냈지만 어떤 나라보다 조기에 위기 탈출에 성공했다는 평가를 받았다.

◇집값 전망, ‘V자 급반등’ VS ‘데드캣 바운스’

1.3대책이 나오자 일부 단체와 매체들은 투기 조장책이라고 비판한다. 이명박 정부가 2008년 11월 강남3구를 제외한 전국 투기지역과 투기과열지구를 해제할 때 동일한 비판이 쏟아졌다. 이명박 정부의 부동산 경기부양책은 성공하는 듯했다. 2008년 10월부터 2009년 3월까지 하락세를 보이던 서울 아파트 가격(KB기준)은 반등에 성공했다. 그러나 반등은 소폭 회복한 후 장기간 침체하는 데드캣 바운스(Dead cat bounce)였다. 7개월의 상승세를 보인후 서울 아파트 가격은 2009년 10월부터 2013년 말까지 하락했다. 강남아파트 가격이 고점이던 2006년~2007년에 비해 30~40%까지 떨어지기도 했다. 박근혜 정부가 들어서서 빚내서 집 사라는 정책을 펴고 나서야 반등이 본격화했다.

다만 노무현 정부에서 집값이 거의 오르지 않았던 지방 아파트 가격은 경기부양책에 힘입어 2011년~2015년에 오히려 상승세를 그렸다. 지방 집값 급등으로 16만가구가 넘던 미분양 가구는 2014년 4만가구까지 급감했다.

◇윤 정부, 이명박 정부처럼 ‘L’자형 침체 올까

윤 정부의 부동산 경기부양책은 일부 효과를 보고 있다. 대거 미분양 가능성이 제기됐던 서울 강동구 둔촌주공재건축(올림픽파크 포레온)이 초기 계약률이 70%대에 육박하는 것으로 알려졌다. 최종 계약율은 80%대를 무난하게 넘을 전망이다. 당초 12억원 이상 아파트 중도금 대출 규제로 대량 미분양이 우려됐으나 ‘1.3대책’으로 규제가 풀리면서 효과를 본 것이다. 춘천 레고랜드발 신용경색도 어느 정도 풀리는 분위기이다.

그러나 부동산 시장이 당장 반등하기는 어렵다는 것이 전문가들의 전망이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “규제가 일부 풀렸지만, 집값이 급락한 근본 원인인 금리 인상 공포가 여전히 지속되고 있어 당장 반등을 기대하기는 힘들다”고 말했다.

정부의 대책이 하락세를 저지하는 효과는 있어도 고금리가 해소되지 않는 이상 반등이 쉽지 않다는 분석이다. 이명박 정부에서도 집값이 바닥을 친 것은 강남 3구 규제 완화, 미분양 주택구입시 양도세 감면 등의 대책이 나오고 박근혜 대통령이 집권한 후인 2013년 하반기부터이다.

이번 규제완화가 오히려 매물을 늘려 집값하락을 더 촉발 시킬 수 있다는 분석도 나온다. 투기지역과 투기과열지구 해제 등 규제완화로 재건축, 재개발 조합원 입주권, 신규 아파트 분양권 매물이 늘어날 가능성도 있다. 올해 경기침체가 본격화되고 2026년부터 신도시 입주가 시작되면서 다시 공급충격이 휘몰아칠 수 있다. 그래서 이번 부동산 침체가 이명박 정부 때처럼 정권 내내 지속될 것이라는 비관론도 나온다.

반면 폭락한 만큼, IMF외환위기처럼 ‘V자형’ 급반등도 기대하는 목소리도 있다. 외환위기 당시 경기침체와 급격한 금리인상으로 전세가와 매매가가 동반 폭락했다. 그러나 위기를 조기 극복하고 20%대까지 치솟았던 금리가 급락하면서 매매가와 전세가가 동반 폭등했다. 확실한 반등이 이뤄지려면 우크라이나 전쟁의 조기 종결, 미국발 금리인상의 마무리, 경기회복이 확인돼야 한다.