부동산시장 연착륙 가능할까?…이 3가지 대책만 있다면

정부가 전방위적인 부동산 족쇄 해제를 발표한 가운데 부동산 안정화를 위해 장기적 제도 정비 방향 논의가 필요하다는 전문가들의 분석이 나오고 있다. 구체적으로 대출 규제와 세제를 채무 상환 능력과 실거주 여부로 단순화하고, 갭투자를 차단해 전세거래의 위험을 축소하는 방안을 검토하고, 주택 매입 시 자기자본을 일정 수준 갖추도록 유도해야 한다는 것이다.

21일 금융권에 따르면 한국금융연구원은 최근 부동산 제도의 장기적 정비 방향에 대한 제언이라는 제목의 보고서를 통해 최근 부동산은 가장 비중이 크고 장기 투자하는 가계의 자산인 만큼 부동산 경기 사이클 등락에도 안정적으로 장기 계획을 세울 수 있도록 일관적인 제도 정비가 이뤄져야 한다고 제언했다.

먼저 모호한 대출 기준을 구체화할 필요가 있다는 주장이다. 정부는 보유 주택 수, 주택가격, 행정구역 등에 따라 대출한도와 세율을 세분하고 시장 상황에 맞춰 강도를 조정하고 있다. 그러나 이 같은 방법은 기준 설정의 근거가 모호하고 제도의 정합성이 부족하다는 지적이 끊이지 않았다.

오히려 고강도 대출 규제를 적용할 경우 수요자가 자금 조달 통로를 제도권 금융회사가 아닌 사금융으로 우회해 개인의 신용위험을 높이고, 갭투자를 통해 레버리지를 확대하면서 임대차시장에 혼란을 줄 가능성이 크다는 진단이다. 임차인이 보증기관 보증을 기반으로 전세대출을 받을 시 금융사가 신용위험을 보증회사에 전가할 수 있는 만큼 관대하게 대출 심사를 하는 도덕적 해이에 빠질 수도 있다.

박성욱 한국금융연구원 선임연구위원은 가령 2주택 보유자와 3주택 보유자가 추가로 주택을 구매한다고 해서 경제에 큰 악영향을 끼칠 것으로 보이지 않고, 소액의 가격 차이로 전혀 다른 규제가 적용되는 불연속성이 문제라고 짚었다. 주택 보유 동기에 따라 실거주 목적의 자가주거용과 투자 목적의 임대용으로 구분하고 그룹 내에서는 대출 상한선 등을 통일하는 단순화 작업이 이뤄져야 한다고 판단했다.

또 깡통전세와 전세사기를 막기 위해 총부채원리금상환비율(DSR)에 전세자금대출과 임대보증금을 포함해 상환능력을 정확하게 평가해야 한다고 강조했다. 현재 DSR을 산정할 때 신용대출, 신용카드 미결제액, 자동차 할부금, 주식담보대출 등의 원리금이 포함되지만 전세대출은 배제한다. 그동안 금융당국은 가계부채 관리를 위해 전세대출을 포함하려고 했지만 실수요자들이 반발해 실행에 옮기지는 못했다.

전세자금 대출 규모는 지난 2012년 말 약 8조6000억원에 불과했지만 지난 2022년 9월 말 약 171조7000억원으로 늘었다. 전세대출은 보증기관의 보증을 받아 낮은 금리로 자금을 조달할 수 있기 때문에 전세 수요의 증가 요인이 됐고, 이는 매매와 전세의 가격 차이를 좁혀 갭투자에 유리한 여건을 조성했다는 것이다.

부동산시장 일각에서는 최근 무자본 갭투기로 세입자들의 보증금을 편취한 빌라왕과 건축왕이 끊임없이 등장하면서 전세대출을 DSR 산정에 포함시키자는 입장에 힘이 실릴 것이라는 관측이 제기되고 있다. 그러면서 전세제도는 장기적으로 역할이 축소될 것이라고 예상했다.

마지막으로 임대용 부동산의 경우 주택 매입 자금에서 보증금과 선순위 채권을 차감한 자기자본이 일정 수준 이상을 충족해야 한다고 주창했다. 부동산 하락장에서 매매가격이 전세가격에 미치지 못해 피해자를 양산하는 깡통전세와 과도한 레버리지에 의존한 투기거래를 억제하는 효과를 기대할 수 있다는 진단이다.

자기자본 비중을 맞추지 못한 사업자는 전세 대신 월세나 반전세 형태의 계약을 하게 되기 때문에 임차인 보호를 강화할 수 있다. 한편 임차보증금에 대한 공적보증을 확대하는 방식은 경계해야 한다고 목소리를 높였다. 리스크는 감소하지 않고 보증기관으로 이전될 뿐이라는 설명이다.