“부동산 경기 단기 회복은 어렵다”… 왜?

NH투자증권 ‘2023년 부동산 시장 전망 및 대응전략’ 보고서

지난해부터 시작된 부동산 경기 하락 국면이 단기간에 반등하지 않을 것이라는 전망이 제기된다. 금리 인상기조가 종료되지 않은 데가 과거 하락기와는 다르게 매매가격과 전셋값이 동반하락하고 있어서다.

21일 NH투자증권에 따르면, 정보현 NH투자증권 WM마스터즈전문위원은 최근 펴낸 ‘2023년 부동산 시장 전망 및 대응전략’ 보고서에서 이같이 밝혔다.

정 전문위원은 단기 반등이 어려운 이유로 △하락원인과 낙폭속도 △금리인상 및 정책효과의 시차를 들었다. 우선 하락속도가 과거 하락기와 다른 점을 짚었다. 지난해 서울 주요 재건축 단지 실거래가는 20%∼30% 가량 하락한 것으로 조사됐는데 이는 과거 2008∼2013년 동안 강남 재건축 평균가격 하락률 30%와 비등하다. 주택매수심리가 위축되면서 서울 주요단지도 미분양 사태가 났다. 미분양 주택 수는 결국 부동산 장기 침체의 큰 요인을 작용한다.

정 전문위원은 “할인분양, 세제 혜택 등 경기 부양책이 등장할 것이고 결국 미분양해소가 시장 사이클 전환의 ‘키 드라이버’로 분석된다”고 밝혔다. 과거 하락기와는 다르게 매매가격과 전셋값이 동반 하락하는 점이 시장 분위기를 더 얼어붙게 만들고 있기도 하다. 과거에는 매매수요가 감소하면 전세수요로 이동하면서 매매가격은 하락하더라도 전세가격은 상승했는데, 최근 시장에서는 전세가격이 매매가격과 동반 하락하는 현상이 발견되고 있다. 지난해 10월 기준 전세자금대출 잔액은 171조9000억원으로 2017년말의 48조7000억원 대비 3.5배 상승했다. 코픽스는 2% 미만을 유지하다가 최근 금리인상으로 지난해 10월 4.3%을 기록했다. 전세대출 증가 및 금리 상승으로 전세금 조달 비용 부담이 커지고 있다.

아울러 금리 및 정책의 효과가 나타나는 데 시차가 발생하는 점도 시장의 분위기 전환을 어렵게 한다고 봤다. 이창용 한국은행 총재는 1월 금융통화위원회 직후 “연내 금리인하는 시기상조”라고 밝힌 바 있다.

정 자문위원은 올해 부동산 시장에 영향을 미칠 주요 변수는 정책과 금리로 꼽았다. 향후 금리가 적정레벨로 수렴하고 인플레이션 이슈가 해소되는 등 거시경제 환경이 안정되고, 가격 변동성 및 불확실성이 감소한 후 규제 완화 정책에 따른 투자 수요가 증가하는 시점에서 반등할 가능성도 있다고 봤다. 그는 “지난해 말 발표된 특례보금자리론 출시, 다주택자 규제 완화 및 올해 초 강남3구, 용산구를 제외한 규제지역 전면 해제로 규제가 대폭 완화되며 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 주목할 필요가 있다”고 설명했다. 두 번째 중요 변수로는 금리를 꼽았다. 그는 “지난해 예상보다 가파른 금리 인상으로 매수 심리가 얼어붙고 부동산 가격이 하락하며 거래 절벽이 지속됐다”며 “우리나라 기준금리 인상폭이 점차 줄어들고 있지만, 미국금리 인상 이슈가 여전히 남아 있고 금리 변동의 시차가 존재하여 시장의 불확실성 요인으로 영향을 미칠 것”이라고 예상했다. 금리 인상과 인플레이션 이슈가 해소된 이후 회복을 기대할 수 있을 것으로 전망했다.

그는 무주택자는 올해 서울 반포, 방배 등 주요 단지에서 청약이 진행되고 청약 제도가 개편될 예정으로 청약시장에 주목할 필요가 있다고 조언했다. 1주택자의 경우 금리인상 기조 변화를 확인하며 금리가 낮은 대출로 전환하거나 상환계획을 세워 가능한 선까지 보유하고, 갈아타기 수요자는 거래량 증가 시점을 확인하며 보유한 주택을 먼저 매도한 후 매수할 것을 추천했다. 다주택자는 고금리가 지속될수록 현금흐름이 높은 부동산 가치가 상승하기 때문에 수익 체크가 중요할 것으로 봤다. 또한 정 연구위원은 주택 시장의 침체와 전월세 전환 가속화로 차익보다는 수익으로 자산관리의 무게중심을 이동할 것을 제언했다.

이도형 기자 scope@segye.com