선방일까 아닐까...둔촌주공 계약률에 관심 집중

■ 진행 : 아광연 앵커, 박석원 앵커

■ 출연 : 조태현 경제부 기자

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스큐] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

단군 이래 최대 재건축 사업이라고 하죠. 올림픽파크 포레온, 그러니까 둔촌주공 재건축 단지의 정당 계약이 마무리됐습니다. 이 결과가 선방인지, 아니면 부동산 장기 침체의 신호탄인지를 두고 의견이 분분한데요.

조태현 기자와 부동산 시장 점검해보겠습니다. 둔촌주공 청약 당첨자를 대상으로 한 계약이 마무리됐습니다. 그 결과를 얘기하는 거죠?

[기자]

청약 시장의 흥행 성적을 보는 지표는 크게 두 가지 정도라고 볼 수 있을 것 같아요. 하나는 청약경쟁률이고 하나는 계약률 정도, 이렇게 두 가지를 들 수 있을 것 같은데 일단 둔촌주공은 청약경쟁률이 평균 5.5:1이 나와서 아주 예상을 밑도는 모습을 보였습니다.

시장에서 10만 청약설, 이런 얘기까지 나왔던 걸 고려하면 굉장히 부진했던 결과거든요. 그래서 이제는 계약률 쪽에 쏠렸는데 지금 화요일날 정당계약이 마무리가 됐습니다.

그러니까 무슨 얘기냐면 당첨자들을 대상으로 한 계약이 화요일날 끝난다는 이야기예요. 그래서 계약률이 어느 정도냐를 두고 굉장히 관심을 많이 보였는데 시공사와 사업단에서 이걸 공개하지 않기로 했습니다.

그런데 일단은 정당계약이 끝났기 때문에 이제 예비당첨자 쪽으로 순서가 넘어갈 거 아니에요? 그런데 예비당첨자는 다섯 배를 뽑고요. 그 명단이 지금 공개돼 있습니다. 그러니까 역산이 가능해졌어요. 그래서 역산을 해 보니까 계약률이 한 60%대가 나온 걸로 보입니다.

전체 일반분양이 4768가구인데 한 1500가구 정도가 계약이 안 된 것으로 보여요. 그래서 2월부터는 예비당첨자들이 계약을 하고요. 여기에서도 물량이 다 소진이 되지 않으면 3월부터는 무순위 청약. 소위 말하는 줍줍이라고 하죠. 그런 것들이 진행될 예정입니다.

[앵커]

앞서 말한 것처럼 역산은 가능하기는 합니다마는 지금 계약률을 두고 사업단이 계약률을 공개하지 않았던 부분, 이 부분은 공개하지 않아도 문제가 없는 겁니까?

[기자]

지금 좀 논란이 많죠. 지금 이게 시공사업단이나 재건축조합에서 공개하지 않기로 하면서 깜깜이다, 정보가 너무 부족하다, 이런 이야기들이 나오고 있는데 말씀하신 것처럼 법적으로 강제할 방법은 없습니다.

지금 청약 경쟁률은 청약홈을 통해서 모두 공개가 되는데요. 단지별 계약률은 공개가 되지 않습니다. 특히 비규제 지역이기 때문에 더더욱 공개되지 않고요. 이게 사인과 법인 간의 거래고 또 영업비밀이라는 이유로 공개를 안 하는데요. 그런데 이런 측면도 있습니다.

만약에 예전에 이런 기사 많이 보셨을 거예요. 일주일 만에 완판. 이런 마케팅들. 이런 마케팅들. 만약에 계약이 잘됐다면 공개를 하겠죠. 이런 측면에서 봤을 때는 계약률이 그렇게 예상보다 좋지 않았다라는 것을 보여주는 반증일 수도 있습니다.

그런데 이게 좀 문제가 되는 게 부동산이라는 자산이 가진 특수성을 우리가 봐야 될 것 같습니다. 부동산은 우리가 살아가는 데 반드시 필요한 자산이에요. 예를 들어서 주식 같은 건 없어도 되지만 집이 없이 살 수는 없잖아요.

그래서 의식주라고 부르는 겁니다. 그런데 자산 가운데에서 가격은 굉장히 비싼 자산입니다. 그러니까 계약률이 공개가 되지 않는다는 것은 우리가 일생일대의 가장 큰 쇼핑을 했는데 이 상품이 어떤 상품인지 정확하게 모르고 계약을 한다, 이렇게도 볼 수 있는 거거든요.

그렇기 때문에 계약률을 정확하게 공개를 해 줘야 된다는 목소리가 굉장히 커지고 있습니다. 그래서 단지별로 계약률 공개를 해서, 지금 또 청약시장이 실수요자 위주로 재편되고 있고 부동산 청약이라는 것 자체는 청약을 하고 나서 당장 받는 상품이 아니잖아요.

둔촌주공은 2025년 1월에 입주 예정입니다. 2년 뒤에 받는 상품이니까 그만큼 이 정보를 투명하게 공개해 줘야 된다. 합리적인 결정을 할 수 있도록 하게 해 줘야 된다는 지적의 목소리가 계속 커지고 있습니다.

[앵커]

아무튼 60%대로 추정되는 계약률을 놓고 설왕설래가 이어지고 있고 이 결과에 대해서 선방이라고 보는 측면은 이른바 둔촌주공 일병 구하기라는 어떤 정부 대책 덕을 봤다는 측면이 있는 거잖아요?

[기자]

1.3 대책이라고 하죠. 그때 부동산 시장에 온기를 불어넣는 대책이 나왔습니다. 당시에 실거주 의무도 줄이고요. 그다음에 중도금 대출도 풀어주고, 지금 내용 나오고 있죠. 이런 것들이 결국에는 둔촌주공을 염두에 둔 그런 대책들이 아니냐, 이런 평가가 나왔는데요. 이 대책이 나오기 전까지는 계약률이 한 50%, 아니면 그것보다도 더 밑돌 수 있다, 이런 전망이 많았습니다.

그런데 실제로 지금 나온 계약률은 한 60~70% 정도니까 원래 예상보다는 한 10~20%포인트 정도는 더 올라갔다. 그러니까 대책의 효과가 어느 정도는 반영이 됐다고 볼 수 있겠습니다. 그다음에 비슷한 시기에 분양을 해서 관심을 많이 받았던 장위 래디언트 자이, 이쪽이 있는데요.

이쪽은 계약률이 60%를 밑돌았습니다. 그래서 그런 측면들을 봤을 때는 둔촌주공이 나름대로 선방한 것 아니냐라는 목소리가 나오고 있는데요. 그런데 여기서 냉정하게 짚어볼 필요는 있을 것 같습니다. 둔촌주공이라는 것은 아까 앵커님이 소개를 해 주셨지만 단군 이래 최대 재건축 사업이라고 얘기를 하고요.

대형 건설사들도 많이 참여를 했습니다. 그리고 사건 사고 같은 것들도 있어서 많이 주목도 받았죠. 이런 데서 미분양이 1500가구가 나오고 지금은 무순위까지 했을 때도 미분양이 나오는 거 아니냐, 이런 목소리까지 나오고 있습니다.

그러면 과연 이게 선방이다라고 볼 수 있는지는 조금 개인적으로 의문이고요. 그러면 여기서 정의를 해볼게요. 이번에 선방하지 못했다, 좀 부진한 결과를 받아들었다, 이렇게 정의를 해 보겠습니다.

그러면 왜 이런 결과가 나왔냐? 결국에는 분양가 때문이 아닐까 생각을 해 볼 수 있겠습니다. 둔촌주공은 주변 시세보다 조금 비싸다는 평가를 받았고요. 비슷한 시기에 같은 데서 했던 해리티지자이라는 곳이 있습니다.

여기는 경쟁률도 높게 나오고 완판이 됐거든요. 그런데 여기는 주변 시세보다 저렴했어요. 그리고 문제가 됐던 성북 장위 래디언트. 여기도 주변 시세보다 1억 정도 비쌌거든요.

그러니까 지금 앞서 말씀드린 것처럼 청약시장 자체가 실수요자 위주로 재편되면서 입지뿐만 아니라 부동산 가격 자체도 굉장히 중요한 결정의 요소가 된 것이 아닌가, 이렇게 판단해 볼 수 있겠습니다.

[앵커]

지금 당장 우리가 살 집도 아닌데 계약률에 관심을 갖는 이유가 둔촌주공 아파트가 계약률이 자금 시장에도 영향을 미치기 때문 아닙니까?

[기자]

맞습니다. 이제 자금시장으로 어떻게 연결되는지는 대략적으로 알고 계실 것 같은데요. 최근에 미국의 블룸버그라는 경제매체에서 둔촌주공을 주목하는 기사가 나와서 조금 눈길을 끌었습니다. 어떤 내용이었냐 하면.

[앵커]

해외에서도?

[기자]

맞습니다. 부동산 시장의 전조가 될 것이다, 이렇게 하면서요. 만약에 둔촌주공이 별로 안 좋은 결과를 받게 된다면 레고랜드 사태보다 더 큰 충격이 있을 것이다, 이렇게 전망을 했거든요.

이게 무슨 이야기냐 하면 역시 프로젝트파이낸싱, 이쪽에 문제가 된다고 볼 것 같습니다. 프로젝트파이낸싱이 뭐냐 하면 우리가 어떤 사업을 할 때 사업을 하고는 싶은데 돈이 없어요.

그러면 돈을 빌려야 되잖아요. 그런데 신용도 없고 담보도 없다고 가정을 해 보면 돈을 빌릴 방법이 없습니다. 그럴 때는 미래 가치를 내세워서 돈을 빌리는 거예요.

그런데 우리나라에서 PF라고 하면 그냥 부동산 PF를 이야기하는 경우가 많죠. 이 경우에는 시행사, 그러니까 이 경우에는 둔촌주공조합입니다. 재건축 조합이 있고요. 이쪽에서 돈을 빌리는데 미래에 발생할 분양 수익권을 담보로 해서 돈을 빌리는 겁니다.

그런데 이런 시행사들은 대부분 규모가 작으니까 규모가 큰 시공사들, 그러니까 건설업체들이 보증을 해줍니다. 이런 구조가 되는데요.

지금 문제는 이게 부동산 시장이 좋을 때는, 금리도 낮을 때는 돈을 많이 벌어들이는 수단이 되기도 하고요. 안정적으로 굴러갈 수 있습니다. 그런데 지금은 금리도 굉장히 높아졌고 부동산 시장도 침체했단 말이에요.

그래서 지금 부동산 PF에서 문제가 터지는 것이 아니냐, 이런 우려들이 나오고 있는데요. 방금 보신 것처럼 PF 관련이 올해 1분기까지 한 30조 원 정도 만기가 돌아오는 게 있습니다.

이런 부분에서 문제가 터지면 금융 위기가 될 수도 있겠죠. 그런데 둔촌주공이 왜 자꾸 주목을 받냐? 이렇게 우량 사업장에서도 100% 완판이 안 된다, 그랬을 때는 다른 사업장들, 서울도 아니고 대규모 단지도 아닌 다른 사업장들에서는 훨씬 더 부진한 결과가 나올 수 있다는 거예요.

그러면 PF 쪽에서 문제가 터진다고 볼 수 있는데요. 예전에 기억하실지 모르겠지만 2010년대 초반쯤에 저축은행에서 PF 사태가 크게 터진 적이 있습니다. 이것도 비슷해요. 저축은행들이 PF를 통해서 굉장히 사세를 빠르게 키웠거든요. 그런데 부동산 시장이 침체하니까 건설사들이 망하게 되고 이게 저축은행에 고스란히 부담으로 오는 이런 문제들이 있었습니다.

그래서 지금 정부에서도 계속 PF 대책을 내놓고 있는데요. 우리는 저 같은 무주택자들은 집값이 더 떨어지면 좋겠다, 이렇게 생각을 하기 쉽지만, 그런 마음도 있습니다마는 이게 거기서만 끝나지 않고 금융시장에 엄청난 불안요소가 될 수도 있다라는 점도 지금은 불안불안한 상황이라고 보셔야 될 것 같습니다.

[앵커]

이번 둔촌주공 사태를 PF 부실화와 연계해서 봤다면 이번에는 분양시장으로 보겠습니다. 그러니까 쉽게 말해 둔촌주공도 이 정도라니 하면서 분양시장에 긴장감이 올라가는 거 아니겠습니까?

[기자]

맞습니다. 둔촌주공조차도 이 정도였다. 이게 될 수도 있고요. 둔촌주공이었기 때문에 겨우 완판은 됐다라고도 볼 수 있습니다. 먼저 첫 번째로 결국에 부진한 성적표를 받아들게 된다면 당연히 분양시장 전반에 안 좋은 영향을 미칠 수밖에 없을 것으로 보입니다.

서울이고 대단지에서도 이렇게 안 좋았는데 그런 곳이 아니라면 훨씬 더 안 좋겠죠. 이런 곳들은 중소형 건설사들이 하는 곳들이 많기 때문에 이쪽 건설사들이 도산을 한다든지 이런 문제점들이 생길 수 있습니다.

그런데 둔촌주공이 결국에 완판에 성공을 했다라고 하더라도 분양시장의 분위기가 그렇게 극적으로 바뀔 것 같지는 않습니다. 일단은 둔촌주공이라는 것도 분양시장의 하나일 뿐이고요.

또 앞으로 나올 것도 분양가나 입지에 따라서 옥석 가리기라고 하죠, 이런 것들이 심해지지 않을까, 이렇게 전망해 볼 수 있겠습니다. 그런데 문제는 앞으로 나올 분양단지들은 분양가가 낮게 나올 가능성은 거의 없지 않을까 싶습니다.

지금 앞서도 많이 보도로 접해보셨을 텐데요. 지금 방배동이나 잠원동 같은 데서는 재건축이 중단된 곳이 많다고 이야기를 하죠. 조합이랑 시공사와 갈등이 있는데 대부분 이 갈등은 최근에 건설자재도 오르고 하면서 공사비를 올려라, 마라. 이런 문제로 지금 갈등이 빚어지고 있거든요.

그러면 공사 자재비가 올랐다는 것은 결국에는 분양가에는 상승요인이 될 수밖에 없습니다. 그다음에 지금은 집값이 조금씩 하락하고 있다고 해도 지난 5년 동안 워낙 부동산이 가파르게 올랐어요. 이 말은 땅값도 올랐다는 뜻입니다.

그만큼 지금은 분양가가 더 낮아질 가능성은 거의 없다고 봐야 될 것 같아서요. 이런 측면에서 고금리 문제까지 있어서 분양시장에 그렇게 온기가 단기간에 돌아올 것 같지는 않습니다.

[앵커]

지금 곳곳에서 불안한 경고등이 조금씩 울리고 있습니다. 여러 지표들을 봤을 때 앞으로의 부동산 시장은 어떻게 전망하십니까?

[기자]

지금은 굉장히 차가운 상태죠, 부동산 시장. 이번 주에 전국 아파트값이 전주보다 0.35% 하락했습니다. 이게 34주 연속 내림세인데요. 낙폭은 다소 둔화하는 모습을 보였습니다.

낙폭이 둔화했다고 해서 지금 분위기 반전을 기대할 수 있다, 이런 상황은 아니라고 봐야 될 것 같고요. 가격은 계속 하락하고 있고 거래는 여전히 이뤄지지 않고 있는 상황입니다. 여러 차례 말씀을 드렸는데요.

지금 모든 자산시장은 기준금리가 좌우하고 있다고 해도 절대 과언은 아닐 것 같습니다. 정부의 대책이 나온다고 해도 이 기준금리를 이겨낼 정도의 파괴력은 전혀 보여주지 못하고 있거든요.

그러면 앞으로 부동산 시장 역시 기준금리가 어떻게 변할까, 여기에 가장 크게 영향을 받을 것이라고 봐야 될 것 같습니다. 먼저 미국 연방준비제도에서 이번 FOMC에서 아마 기준금리를 다시 한 번 높이지 않을까 이런 전망이 나오고 있는데요.

높이는 폭은 25BP 정도, 그러니까 0.25%포인트, 소위 말하는 베이비스텝이라고 하죠. 이 정도로 확실하게 속도 조절을 할 것으로 보이고요. 그리고 지금 연준에서 기준금리 인하는 없다고 얘기하고 있지만 시장에서는 반신반의하고 있는 모습입니다.

미국 상황이 이렇고요. 우리나라는 미국보다 기준금리 인상의 부작용이 더 크게 온 나라입니다. 무슨 얘기냐 하면 우리나라의 가계대출 규모가 GDP를 뛰어넘는 나라거든요. 그러니까 대출 이자 부담이 굉장히 커진 상태입니다.

그래서 여기에 대한 우려가 크기 때문에 결국에는 하반기쯤에는 금리 인하 신호가 나오는 것이 아니냐 이런 전망까지도 나오고 있거든요. 최근에 이창용 총재가 외신기자클럽 간담회에서 재미있는 말씀을 하셨는데 시장에서 기준금리를 3.75%로 보는 그 전망이 많이 사라졌을 것이다, 이런 이야기를 했습니다. 그리고 앞으로 물가도 하락할 것이다.

이 말은 굉장히 비둘기적, 그러니까 완화적인 이야기를 했거든요. 그래서 앞으로 부동산 시장을 가늠을 하시려면 부동산 시장만 보시지 말고 기준금리가 앞으로 어떻게 될 것인지, 시장에서 나오 는 신호들을 면밀히 보시는 게 좋을 것 같습니다.

[앵커]

통화정책까지 살펴봐야 된다는 얘기까지 들어봤습니다. 아무래도 설 연휴 가족들 만나면 집값 얘기 많이 할 텐데 조태현 기자와 함께 부동산 시장 점검해 봤습니다. 수고했습니다.

[기자]

고맙습니다.

YTN 조태현 (choth@ytn.co.kr)

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