[김순환 기자의 부동산 깊이보기]투자 골든타임, 준비하는 자에게 온다

전매제한·실거주 기간 단축이라는 수혜를 본 단군 이래 최대 재건축단지에서 ‘깜깜이(분양)’ 상황이 이어지고 있습니다. 지난 17일 일반 분양 계약을 마감한 서울 강동구 ‘올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축사업)’이 계약률을 공개하지 않았기 때문이지요. 계약률 미공개는 실수요자(청약자·계약예정자)보호, 관행 무시라는 비판에도 ‘고지 의무가 없다’라는 말로 대신했지요. 둔촌주공 계약률 미공개는 매우 이례적이어서 ‘선방’보다 ‘실패’에 방점이 찍히고 있지요. 주택도시보증공사(HUG)가 계약률 공개 전에 미리 둔촌주공의 PF 사업비(19일 만기 약 7231억 원) 상환을 위해 대출 보증(7500억 원)을 한 것도 기대치에 못 미칠 계약률을 예상했다는 추측이고요. 1·3부동산 대책이 ‘둔촌주공 구하기’라는 해석에도 계약률을 공개하지 않는 것은 무엇 때문일까요. 금융권과 재건축조합의 기대치(약 80%)에 못 미친 계약률을 공개하면 예비당첨자의 계약 저조, ‘줍줍’ 흥행 실패를 우려했기 때문이라고 해석합니다. 어쨌든 둔촌주공 계약률이 미공개되면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 익스포저(위험 노출액)에 시달리고 있는 금융권의 리스크는 더 커졌다는 분석이지요. 이에 따라 정부와 금융권은 2008년 글로벌 금융위기 이후에 만들었던 ‘대주단(貸主團)협의회’ 재가동을 검토하고 있습니다. 대주단은 당시 금융기관 간 공동관리를 통해 부실 PF 사업에 대한 구조개선 및 정상화에 나서, 50곳가량의 건설·시행사에 대해 혹독한 구조조정에 나섰지요. 금융권이 올해도 대주단 가동을 준비하는 것은 부동산 PF 발 경제위기의 뇌관을 사전차단하겠다는 의지로 읽힙니다.

둔촌주공 계약률 미공개와 대주단 가동 채비에서 보듯이 부동산 시장은 예상보다 더 악화일로에 있습니다. 이럴 때일수록 실수요자, 특히 청약가점이 높은 이들은 ‘인내’해야 합니다. 주변에서 들려오는 ‘집값 하락이 멈췄다’, ‘오를 곳은 오른다’, ‘떨어질 만큼 떨어졌다’라는 말은 잡음으로 들어야 한다는 것이죠. 그리고 미분양 급증, 30∼40% 할인·반값아파트·통매각 등의 단어가 나올 때를 주시해야 합니다. 이미 경험한 글로벌 금융위기 이후 발생한 ‘하우스푸어’와 집값 저점의 기간을 확고하게 재인식하면서요. 지금은 집값 저점에 오는 투자 골든타임이야말로 준비하는 자에게 천천히 온다는 것을 곱씹어야 할 때입니다.