"빌라왕 문제 해결? HUG 압수수색 해야될 듯" [한판승부]

2년간 200채 산 빌라왕, 리베이트만 20억…종부세 안 내고 배 째
깡통 전세 사기, 초창기엔 아파트 현재는 빌라·오피스텔
부동산 가격 떨어지면 HUG가입 주택 대부분 깡통 될 가능성
HUG 100% 보증, 매매가 대비 60%로 낮춰야
HUG 한도·전세자금대출 확대, 서민위한 정책 아냐

CBS 박재홍의 한판승부

■ 방송 : CBS 라디오 <박재홍의 한판승부> FM 98.1 (18:00~19:30)
■ 진행 : 박재홍 아나운서
■ 패널 : 진중권 작가, 김성회 소장
■ 대담 : 장석호 공인중개사

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*인터뷰를 인용보도할 때는 프로그램명 'CBS라디오 <박재홍의 한판승부>'를 정확히 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 CBS에 있습니다.
*아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 박재홍> CBS 라디오 박재홍의 한판승부 함께하고 계십니다. 2부에서는 부동산 문제를 다뤄보겠습니다. 요즘 언론에서 많이 나오는 단어 '빌라왕' 유쾌하지 않은 단어이기도 하죠. 주택을 1000채 이상, 수백 채 이상 보유한 개인에게 붙은 별명인데 이러한 빌라왕들이 전세 보증금을 돌려주지도 않은 채 사망을 하면서 전세 사기의 전모가 드러나는 사건들이 발생하고 있습니다. 이러한 사기가 가능하게 된 구조적인 원인은 무엇인지 제도의 허점은 무엇인지 또 현장의 목소리를 들어보겠습니다. 오래전부터 해당 문제를 예측하고 전세 사기 문제를 경고해 온 분이십니다. 장석호 공인중개사를 모셨습니다. 어서 오십시오.

◆ 장석호> 안녕하세요.

◇ 박재홍> 진 작가님과 김 소장님 인사 나눠주세요.

◆ 진중권> 안녕하세요.

◆ 김성회> 안녕하세요.

◆ 진중권> 제가 궁금한 게 참 많습니다.

◇ 박재홍> 빌라에 사시는데. 빌라왕, 이런 분들의 전세 사기, 일종의 갭투자를 이용한 그러한 갭투기 일종인 거죠?

◆ 장석호> 처음에는 갭투기로 출발을 했었거든요. 그런데 최근에 2018년도 이후부터는 허그(HUG), 전세반환보증보험 있잖아요. 그걸 악용해서 하는 경우가 훨씬 더 많아졌습니다.

◇ 박재홍> 전세보증반환보험.

◆ 장석호> 보증보험.

◇ 박재홍> 보증보험. 이 제도가 어떤 제도입니까?

◆ 장석호> 이 제도는 2013년도에는 민간 건설임대에서 처음에 출발했었거든요. 민간 건설임대에 해당되는 거잖아요. 그래서 개인과는 크게 문제가 없었는데 2015년도에 개인 간 임대차 계약이 도입을 하게 돼요. 명분은 이거였죠. 임차인들이 매매가보다 전세가가 올라가는 현상 또는 매매가가 떨어져서 전세가가 높아지는 현상.

◇ 박재홍> 깡통 전세.

◆ 장석호> 깡통 전세 또는 역전세라고 하지 않습니까? 이거가 발생하다 보니까 서민 주거 안정에 따른 부족으로 도입이 되었거든요. 그런데 그때 당시에는 도입 당시에는 반환보증보험이 한도가 있었어요. 같은 경우에는 매매가 대비 100%까지 반환보증보험이 가입 가능하거든요. 이게 무슨 얘기냐 하면 1억짜리 집에 1억짜리 전세반환보증보험이 가입이 가능한 거죠. 실질적으로 저는 이거를 1억짜리 집에 1억을 대출을 했다고 맞다고 보는 거거든요.

◆ 김성회> 그런데 실제로는 전세금 반환보증보험이 어떻게 작동하는 건가요?

◆ 장석호> 말씀드렸잖아요. 뭐냐 하면 임대차 계약을 하고요. 임대인이 보증금을 반환해 주지 않을 경우에 보증기관에서 대위변제를 해 주는.

◇ 박재홍> 그러니까 8000만 원 전세를 내가 했단 말입니다. 그러면 그 보증보험을 받으면 만약에 집주인이 안 준다 하더라도 그 8000만 원을 어떠한 기관에서 반환을 해서 보증 해 준다는 거 아니에요.

◆ 장석호> 맞습니다.

◇ 박재홍> 그런데 어떤 사기에 어떠한 제도적인 허점이 될 수 있었죠?

◆ 장석호> 허그에 주택가격 선정 기준이라는 게 있어요.

◇ 박재홍> 사진을 갖고 오셨는데. 관련 사진을 보면서.

◆ 장석호> 이거는 지금 현재 반환보증보험의 전세 사기가 일어나는 구조거든요. 저게 보면 이런 현상들이 굉장히 많습니다. 보시면 기존 주택 소유자도 있을 거고 신축 빌라, 신축오피스텔 건축 업자도 있죠. 감정평가사도 있고 분양 대행업자 및 공인중개사들도 있잖아요. 임차인도 있고 매수인도 있잖아요. 그런데 최근에 문제가 되는 것은 대부분 신축 빌라 및 오피스텔이잖아요. 신축이잖아요. 이건 주택 가격이 나와 있지 않죠. 공시가격도 없고 어떤 가격, 근거가 없거든요. 그러다 보니까 감정평가서에 감정 평가를 한 금액을 인정을 해 주게 돼 있거든요. 그래서 저기 표에 보시면 1억짜리 집을 1억에 분양하면 되는데 1억에 분양하지 않고 먼저 임대를 줍니다. 얼마에? 1억 5000이나 2억에.

◇ 박재홍> 전세를?

◆ 장석호> 네. 이건 상식적으로 이해가 안 되잖아요. 집인데. 1억 5000 전세를 준다? 1억이 남아 버리는. 남아버리는 거죠. 누구 입장에서? 임대인 또는 건설업자 입장에서 그 비용을 지금 보시면 이해당사자들한테 일정 부분 배당해 주는 거죠.

◇ 박재홍> 그런데.

◆ 진중권> 이 사람들이 나갈 때.

◆ 장석호> 나갈 때 말씀드렸잖아요. 반환보증보험에 가입돼 있기 때문에 임대인이 있잖아요. 보증보험을 안 줘도 보증금액을 다 변제해 주게 돼 있잖아요. 그다음에 건설업자는 본인이 계속 가지고 있는 게 아니라 사회 초년생이랑 신용도가 안 좋은 사람들. 요즘 바지 이런 얘기 나오잖아요. 그분들한테 넘겨버리는 거죠. 그럼 사는 사람에게도 취득세 및 법무비용, 등기 비용 있지 않습니까? 그 비용까지 다 대납을 해 주고 추가로 리베이트까지 줍니다. 그래서 최근에 어떠한 분이 있었냐면 2020년도 2년 안에 200채를 사들인 친구가 있었죠. 일부 언론에서 나왔었거든요. 그 친구 같은 경우에는 200채를 사면서 본인 돈이 하나도 없더라도 리베이트 끝나고 1000만 원 받았다고 가정을 해 보세요. 얼마죠? 20억입니다. 리베이트만 해도요. 그리고 종부세가 부과되었잖아요. 1년이 지나면 종부세 부과가 될 것 아닙니까? 종부세 부과 기준이 6월 1일 소유자니까요. 종부세가 부과되는데 그 종부세 무서워 합니까? 미납해 버리죠. 왜, 어차피 그 친구는 돈이 하나도 없던 사람이에요. 그 리베이트 20억만 받고 튀어도 충분히 남는 것 아닙니까? 그래서 현재 신축 오피스텔 및 빌라에서 있잖아요. 깡통전세 반환보증보험으로 인한, 깡통 전세가 일어날 수 있는 근본적 원인은 허그의 주택가격 선정 기준입니다. 다음 페이지 올려주세요.

◇ 박재홍> 잘 안 보이는데.

◆ 장석호> 아파트 같은 경우에는 KB시세라든지 공시 가격, 그다음 부동산 채권시장 있고요. 더 올려주시면. 이거는 다세대빌라고요. 그런데 제일 위에 보시면 산정 기준을 순서대로 적용하라고 되어 있지 않습니까? 분명히 순서대로 적용하라고 돼 있어요. 다음 페이지 올려줘보세요. 이거는 최근에 규정이 바뀐 겁니다. 그런데 저 위에 적용대상을 보시면 보증 신청인이 감정평가 수수료를 부담하는 경우에 감정 평가를 한 것을 우선 적용을 한다고 돼 있어요. 위에 가, 나, 있지 않습니까? KB시세도 있고 국토 실거래가도 있습니다. 그런 것 다 무시하고 감정평가서가 평가한 금액을 우선 적용하라는 거예요.

◇ 박재홍> 알겠습니다. 그런데 너무 방대한 정보가 흘러나와서.

◆ 진중권> 그런데 감정평가가 말이죠. 아니, 감정평가가 1억짜리 집을 갖다가 1억이라고 평가를 하면 되는데 왜 1억 5000하고 2억이라고 평가를 해 주냐는 말이죠?

◆ 장석호> 왜 그럴까요?

◆ 진중권> 그러니까.

◆ 장석호> 이익이 생기니까 그러지 않습니까? 돈 안 받고 평가하는 사람이 어디 있습니까? 그래서 반환보증보험의 깡통전세 사기에서 감정평가서가 없으면 이건 절대 발생할 수 없는 문제입니다. 그런데 제가 감정평가사를 탓하는 게 아니에요. 지금 저렇게 되어 있는 규정이 문제거든요. 그런데 최근에 보시면 넘어갔네요. 화면을 보시면 이게 저희가 감정평가사 문제가 있다고 하니까 최근에 규정을 바꿨습니다. 1월 6일날 보도 나왔던 건데요. 허그에서 인정한 감정평가 4개, 40군데만 선정해서 그 평가 범위 내에서 평가한 것만 인정하겠다고 합니다. 그렇다고 해도 똑같습니다, 어차피. 왜 그러느냐 하면 평가사들이 제일 많이 이용한 평가 방법은 비교사례 방식이에요.

◇ 박재홍> 옆에 집 근처?

◆ 장석호> 맞습니다. 이미 있잖아요. 수도권에 전국적으로 번져버렸거든요. 빌라 가격대를 1억짜리를 1억 5000, 2억대로 다 올려놔버렸기 때문에 제가 감정평가를 하더라도 감정 비교사례 방식으로 평가를 하더라도 똑같은 금액이 나올 수밖에 없는 거예요.

◇ 박재홍> 감정평가사들이 1억 5000으로 평가를 한다? 원래 1억짜리 집인데?

◆ 장석호> 네.

◇ 박재홍> 1억 5000짜리 집인 거 아니에요?

◆ 장석호> 평가를 그렇게 해버리면 1억 5000이 되는 거고 그게 일정 시간이 지나면 시장에서는 그 가격이 굳혀져 버린 거죠. 어떤 가격과 비교해 봐도 1억 5000이 나오려면.

◆ 진중권> 사실 이게 그럼 사기인데 5000에서 1억에 이르는 돈을 보증기금에서 돈을 뺏어가는 거잖아요. 이 사람들이.

◆ 장석호> 맞습니다.

◆ 진중권> 그렇죠, 그래서 감정평가사인데 아니, 결국은 이 사람들의 평가 때문에 잘못된 평가 때문에 이런 공적인 손해가 발생을 했는데 거기에 대한 책임은.

◆ 장석호> 묻기가 쉽지 않을 거라는 거죠. 왜 그러느냐 하면 감정평가사들도 평가방식에 의해서 평가를 한 거거든요. 처음에 누군가는 잘못했을 수 있지만 처음에 하신 분은. 그렇잖아요. 그렇지만 그다음 하신 평가사분들은 이 내용을 모른다 하는 겁니다.

◇ 박재홍> 많은 정보가 있어서. 일단 빌라왕이 되는 첫 번째 단계가 뭔지 궁금해요. 돈이 하나도 없는 20대가 어떻게 빌라의 소유주가 돼서 그 사람이 또 전세 임대인이 되는 거잖아요. 그 과정이 어떻게 되는 거예요?

◆ 장석호> 그 구조 보여드렸잖아요.

◆ 진중권> 집을 사야될 것 아니에요?

◆ 장석호> 집을 사는 데 아까 건축업자나 임대인들은 초과된 전세보증금을 받아서 그 비용에서 일부를 평가사한테 주고 그다음에 컨설팅 업체, 분양대행 업체나 공인중개사에게 주고 그다음에 매수인이 있을 것 아닙니까? 아까 20대 사회 초년생들 또는 신불자들 이런 분들 모아서 이분들에게도 취득세를 납부해 주고 등기 비용도 납부해 줍니다. 그리고 추가로 리베이트를 줘요. 남는 금액에서.

◇ 박재홍> 그 사람은 이제 빌라를 사겠다고 등장한 청년인 거죠?

◆ 장석호> 사겠다고 등장한 거일 수도 있고 이용당할 수도 있고.

◆ 김성회> 거꾸로 순서대로 짚어보면 일단 건설업자가 빌라를 100동을 짓고 100동을 지어서 이것을 평가해 줄 평가사를 섭외하고 적절한 리베이트를 줘서 원래 1억이면 동네 가격이 되는데 대충 1억 3000에서 5000 정도로 올려달라고 하고 그 100동에 대한 평가를 받고 그리고 건설업자 가진 상태에서 최초 분양을 하겠죠?

◆ 장석호> 임대차 계약을 합니다. 분양이 아니고요.

◆ 김성회> 분양이 아니고 임대차 계약을 해서 1억 5000에 전세로 다 들어오게 한 다음에 이걸 계속 들고 있으면 본인한테 위험이 쏠리니까 여기 역할을 해 줄 배우를 섭외하는데 이 배우들이 사회초년생들.

◇ 박재홍> 배우.

◆ 김성회> 이런 사람을 데려다가.

◇ 박재홍> 소유주를 만드는 거죠.

◆ 김성회> 너한테 20채를 줄게. 이건 깡통이지만 너 소유로 해 줄 거고 거기에 대해서 해당 1000만 원씩 우리가 너한테 리베이트를 줄게. 이런 식으로 블록들을 쪼개서 어떤 신용불량자든 청년에게 팔고 건설업자는 빠지는 것을 하면 자기 역할은 끝난 거고.

◆ 장석호> 완전히 빠져버리기 때문에 최근에 깡통전세가 발생했음에도 불구하고 그 구조에서 가장 이득을 보는 사람들이 건축업자들이라든지 기존 주택의 소유자 임대인이잖아요. 언론보도에 하나도 안 되지 않습니까?

◇ 박재홍> 그래서 관련 내용을 관련 내용을 말하시는 분들이 지금 이번에 어떤 관련자들이 처벌을 안 받을 경우에 이런 컨설팅 업체라든지 전문건설업체라든지 이거 해도 된다는 거구나라고 생각하고 그냥 계속 또 다른 빌라왕들이 계속 나올 것이고요.

◆ 진중권> 바지 소유주 같은 경우에 이럴 경우에 어떤 처벌을 받고 그다음에 그 뒤에서 배후 조종한 사람들은 어떤 처벌을 받고 무슨 법률 근거로 처벌할 수 있는 건가요?

◆ 장석호> 처벌 근거가 별로 없었을 거예요. 그래서 깡통전세 사기가 처음에 발생했을 때 있잖아요. 사기죄로 처벌할 수 없다고 했었거든요. 그런데 사기죄 같은 경우에는 형사 사건에 해당되기 때문에 고의 과실이 있는 것만 확인되면 처벌이 가능하거든요. 그래서 최근에 반환보증보험을 이용한 건 사기죄가 아마 적용이 될 거예요. 그런데 그 이후의 처벌은 쉽지 않죠.

◆ 김성회> 그런데 이게 제도가 만들어져서 2020년까지는 부동산 가격이 상승했으니까 올려서 했다고 하더라도 그다음에나 다음다음 해가 되게 되면 전세값보다 집값이 상회하는 상태로 올라가서 문제가 안 불거졌던 건가요?

◆ 장석호> 아닙니다. 깡통 전세 사기 같은 경우에는 부동산 가격이 조금 올랐을 경우에는 사고가 무조건 발생할 수밖에 없는 구조예요. 그런데 최근에 들어보시면 아파트는 거의 안 나오잖아요. 초창기에는 깡통전세 사기가 아파트에서 발생했습니다. 이게 15년도부터 시행이 됐으니까 초창기 사건은 17년도 사건이겠죠. 그때는 아파트가 가격이 안 오른 지역들이 많이 있었어요. 그런데 최근에 수도권에서 전부 다 주택 가격이 2~3배 올랐잖아요. 2배, 3배 올라버린 바람에 임대료의 2~3배가 매매가격이 된 거잖아요. 깡통 전세 문제는 자동적으로 소멸된 거 아닙니까?

◇ 박재홍> 집값이 높아졌으니까.

◆ 장석호> 2~3배 올랐으니까. 다세대 빌라, 오피스텔은 100%, 200%가 되지는 않아요, 올랐지만. 10, 20, 30% 오른 거잖아요. 그거 가지고는 이미 있잖아요. 임대차 계약 당시 1억이던 게 1억 5000에임대차 계약을 했기 때문에 그 금액을 넘어서지 못하는 겁니다. 그래서 주택 가격이 떨어지지 않아도 발생하는 게 현재 다세대 빌라, 오피스텔에 발생하는 문제고요. 이제 소장님께서 말씀하신 게 앞으로 부동산 가격이 떨어진다면 어찌 될까. 제가 수도권. 전체 반환보증보험에 가입되는 아파트 있잖아요. 평균 가입을 꼽아봤어요. 3억 중반대. 50~60%밖에 안 됩니다. 반환보증보험 가입할 수 있는 아파트 금액 있잖아요. 7억 미만이에요. 이런 아파트들은 임대료가 있잖아요. 매매가의 대부분 80%가 넘고요. 80%, 90% 이런 경우가 많아요. 그래서 주택 가격이 정말로 10%, 20% 실제 평균적으로 떨어진다고 하면 반환보증보험에 가입되어 있는 대부분의 주택이 다 깡통이 될 가능성이 크다고 봅니다.

◆ 진중권> 그 경우는 아파트에서도 문제가 발생하는 거죠.

◆ 장석호> 그러면 이제 앞으로 향후에 주택 가격이 떨어진다면 아파트가 문제가 될 거고.

◆ 김성회> 그거는 사기는 아니고 그냥 반환보증보험 기금이 많은 돈을 지출해야 되는 상황인 거네요?

◆ 장석호> 너무 많은 돈일 겁니다. 왜냐하면 작년에 가입된 게 5400정도? 자료가 있는데요. 금액이 너무 많아요. 그래서 작년에 지금 사고 발생한 것만 해도 5400억이 넘거든요.

[연합뉴스TV 제공] 연합뉴스

◇ 박재홍> 그런데 주택도시공사에서 전세금 반환보증보험도 사실은 이게 전세금을 보호해 주기 위한 장치인데 왜 이게 또 악용될 수밖에 없는 겁니까? 이 제도가 되게 돈 없는 서민들을 보호하기 위한 장치인데 보험 빨리 들어, 꼭 들어야지 해서. 이 보험에 들었기 때문에 안심하고 전세 계약을 하시는 분들인데.

◆ 장석호> 반환보증보험에 가입돼 있다면 가장 안전한 임차인의 입장에서는 가장 안전한 제도예요. 어떤 경우에도 임대인 사망하든 어쨌든.

◇ 박재홍> 받을 수 있는 거니까.

◆ 장석호> 대위변제 받을 수 있는 거거든요. 그래서 중개업자들이 중개할 수밖에 없는 거고요. 그런데 그게 한도가 매매가격의 100%까지 올라가다 보니까 이거를 가격을 부풀리는데 악용한다는 거잖아요.

◇ 박재홍> 100%니까.

◆ 장석호> 100%까지 보증을 해 주기 때문에 그런 거거든요. 처음에 도입할 당시에는 LTV의 90%였거든요. 실제로 매매가격의 54% 정도밖에 안 됐습니다. 처음 도입할 때는.

◆ 진중권> 더 심각한 건 이 보증보험에도 가입되지 않은 경우가 있을 거 아니에요.

◆ 장석호> 그때 당시에도 거기에 허그에 있잖아요. 주택 가격 산정 기준이 잘못된 게 있어요. 두 번째 페이지를 보면 어떤 게 있냐 하면 1년 이내에 거래된 사례가 있다면 그 가격을 인정한다고 해요. 우리가 불과 1~2년 전에 있잖아요. 실거래가 뻥튀기 많이 보셨잖아요.

◇ 박재홍> 기획 부동산같이 해 가지고.

◆ 장석호> 실거래가 뻥튀기는 매수인을 한 명 정해서.

◆ 진중권> 그냥 사게 하면 되는 거구나.

◆ 장석호> 둘이 그냥 신고해 버리면 되는 거예요.

◇ 박재홍> 서로 그냥.

◆ 장석호> 1억짜리 집을 1억 5000에 매매계약서를 쓰면 그게 그 가액이 되는 거예요. 그래서 그 가액 기준으로 반환보증보험이 가입이 되는 겁니다. 그래서 그런 규정들이 지금 굉장히 잘못된 게 많아요.

◆ 진중권> 죄송해요. 그러면 지금 이제 이런 일들이 벌어지는데 그래도 거기 보험에 가입된 임차인들 같은 경우에는 그래도 손해는 안 보는 거잖아요?

◆ 장석호> 최근에 사망하신 분 있잖아요. 사망 안 했다면 임대인이 사망을 안 했다면 손해는 특별히 없이 1~2개월 내에 반환받잖아요. 그런데 사망한 경우는 못 받냐라는 이런 질문이 있는데 그분들도 받기는 받습니다. 그런데 법적 절차가 있기 때문에 1년 이상 소요될 거라는 것 그 정도의 피해는 발생하지만 실질적, 금전적 피해는 발생하지 않습니다.

◆ 김성회> 그럼 문제는 이 허그 제도를 악용해서 값을 올리고 주택을 많이 팔아치우는 사람들이 있는 거고 이거랑 상관없이 허그 제도 자체가 부동산 경기 하강 국면에서는 상당히 문제가 될 수 있는 소지가 있다라는 두 가지 주장을 같이 하시는 거군요?

◆ 장석호> 맞습니다.

◇ 박재홍> 그러면 지금 어떤 제도를 손봐야 됩니까?

◆ 장석호> 그래서 허그의 주택가격 산정 기준이 있잖아요.

◇ 박재홍> 100%를.

◆ 장석호> 100%를 일단은 우리가 과거 정부에서 어떤 걸 했냐 하면 대출 규제 굉장히 많이 했잖아요. LTV의 40%, 50%, 60% 규제를 했지 않습니까? 아까 제가 처음에 도입될 때 약 54% 보증 한도였다라고 했잖아요.

◇ 박재홍> 초기에는.

◆ 장석호> 그런데 지금은 100%까지 되기 때문에 이 한도로 LTV 규제를 맞추는 게 맞다고 봐요. 매매가 대비 한 60% 정도. 거래가 대비 한 60% 정도의 보증 한도를 낮춰야 되는 거고요.

◇ 박재홍> 전세금도 보증도 그 정도로 해 줘야 된다?

◆ 장석호> 네. 그다음에 우리가 전세자금 대출 있잖아요. 전세자금 대출도 있잖아요. 과한 전세자금 대출은 결코 임차인들에게 서민들에게 있잖아요. 표면을 보면 분명히 서민들을 위한 정책이거든요. 그런데 이 전세자금 대출을 80%, 90% 확대하는 바람에 있잖아요. 죄송한 말씀이지만 정말 서민들이 전세를 가지 못할 분들이 있잖아요. 전세를 가게 돼요.

◇ 박재홍> 능력이 안 되는데 전세를 가게 만들었다.

◆ 장석호> 최근의 어떤 보도를 보시면 이럴 줄 알았으면 월세를 살았을 텐데. 전세자금 대출이 워낙 저금리로 나오다 보니까 그분들이 전세를 선택해서 가신 거거든요. 그러다 보니까 그분들이 반환보증보험에 안 들고 전세자금 대출을 안 받았다면 신불자는 안 될 텐데 지금 있잖아요. 사망해 버려서 즉시 대출을 상환할 수 없는 상황이 됐잖아요. 그분들 신불자 돼버렸거든요. 전세자금 대출을 받았기 때문에.

◆ 김성회> 그리고 예를 들어서 지역으로 따지면 여의도 옆에 당산 지역 같은 경우에는 지금 말씀하신 제도에다가 청년들도 전세 대출 한 1억에서 2억 대출이 나오게 되면서 옛날에는 1억이 전세로 살 수 있었던 오피스텔이 청년들이 2억씩 대출이 나오고 2억의 돈을 들고 있으니까 오피스텔이 아무런 변화가 없이 전세금이 2억으로 올라가서 동네 평균이 그렇게 맞춰졌다 이런 얘기도 나오잖아요.

◆ 장석호> 맞습니다. 지금 현재 기금 대출마다 다르지만 최저금리가 1.2~2.1% 고정금리, 영원히 고정금리예요. 그래서 3억 이하의 주택에서 2억까지 대출이 가능합니다. 지금 말씀하신 사례자.

◆ 김성회> 그래서 전셋값이 오히려 더 올라가서 그 혜택을 못 보는 사람들이 진입하기는 전세의 장벽이 높아진.

◆ 장석호> 결국은 이렇게 되었을 때 서민들 있잖아요. 다음에 집을 사려고 보면 뭐냐 하면 전셋값이 올라서 매매가 2배 이상 올라가버린 상황이잖아요. 그래서 그다음에 전세가 만기되었을 때도 집을 못 사게 돼요. 표면을 보면 서민들을 위한 거지만 이면을 봤을 때 결코 서민을 위한 게 아니다, 전세자금 대출을 확대한다든지 반환보증보험 한도를 확대하는 게 서민을 위한 정책일 수 없습니다.

◇ 박재홍> 빌라왕 배후 신 모 씨가 지난주 구속이 됐어요. 그런데 보도를 보면 빌라왕이 빌라왕을 여러 명 거느렸다 이런 구조 자체도 지금 어떻게 바꿀 수 있을까요? 이 자체가 현행법상으로는 이거해도 되는 것 아니야? 사업자들도 인식할 수 있는 부분도 있는 건가요?

(서울=연합뉴스) 신준희 기자 = 숨진 빌라·오피스텔 임대업자 정모 씨 사건과 관련해 실제 집주인, 다시말해 '빌라왕'의 배후로 추정되는 신모씨가 12일 오후 서울중앙지법에서 열린 영장실질심사를 마치고 나서고 있다. 2023.1.12 hama@yna.co.kr 연합뉴스

 
◆ 장석호> 실제 저희가 오늘도 경매사이트를 통해서 수도권에 있는 빌라들 있잖아요. 싹 분석을 해 봤어요. 1000건 넘게 나왔죠. 화곡동에만 약 180건 나와 있는데요. 봤더니 소유자가 몇 명이 안 돼요.

◇ 박재홍> 그렇죠, 경매하시는 분들이 개인회생을 보니까 소유자가 몇 명이 안 되더라.

◆ 장석호> 맞아요. 그분들이 다 같은 빌라에 보면 오피스텔 1동이 있는데요. 그 오피스텔을 경영하는 사람이 전부 다.

◇ 박재홍> A, B, C.

◆ 장석호> 3, 4명이 다 소유하고 있어요. 그래서 이제 이런 부분에 대해서 있잖아요. 이런 분들이 다주택을 소유할 수 있는 구조가 뭐냐 하면 이 다주택자에 대한 종부세 있잖아요. 종부세가 정상적으로 부과된다면 못 할 겁니다. 그런데 여기도 맹점이 있어요. 종부세는 매년 6월 1일 기준해서 발생하잖아요. 소유자한테 부과되다 보니까. 2년 이내에 200채 사들이고 있다고 했잖아요.

◇ 박재홍> 그사이에 처분해 버린다?

◆ 장석호> 처분 안 해도 되는 거죠. 이미 보증보험 받았으니까. 집을 샀고 리베이트를 받았잖아요, 이미. 그 수입만으로도 충분하다는 거예요.

◇ 박재홍> 종부세 낼 수 있다.

◆ 장석호> 종부세 안 낸다는 거죠. 아예 배 째라는 거죠.

◆ 진중권> 안 내고 버티는구나.

◆ 장석호> 아예 안 내버리는 겁니다. 그리고 압류를 들어가봐요. 어차피 그 집은 본인 게 아니잖아요. 다 날려버려도 되는 거예요, 통으로. 200채 사서 통으로 날려도.

◆ 김성회> 리베이트는 현금으로 받아서 갖고 있고. 세금 내라고 하면 나는 돈이 없다고 하면 압류 들어가세요 하고 그러면 그 전세보증금은 기금에서 다 대주고 그럼 이 사람은 본인이 갖고 있는 신불자의 타이틀만 갖고 있으니까 그렇게 사는 방식으로 가는 거네요.

◆ 장석호> 맞습니다.

◇ 박재홍> 그러면 지금 그러한 방식이면 또 해도 되겠네라고 생각할 수 있겠네요.

◆ 장석호> 또 하겠죠. 그분들은. 정말 이런 게 문제가 웃긴 게 뭐냐 하면 왜 이런 집들이 반환보증보험에 계속 가입이 되었냐는 거예요. 생각을 해 보세요. 제가 2년 안에 200채를 샀다고 했지 않습니까? 그러면 우리가 전세 사기가 일어난 지역들이 한정되어 있거든요.

◇ 박재홍> 왜 한정되어 있습니까?

◆ 장석호> 그 지역들이 낙후되어서 신축 허가가 많은 지역들이거든요. 토지 가격이 싸기 때문에 빌라업자들이 들어와서 건물을 지을 수 있는 토지 가격이 비싸다면 수익성이 떨어질 거 아닙니까? 그다음에 분양가가 높아버리면 아까 저금리 대출들이 안 될 것 아니에요. 지금 피해자들 대부분 2030 젊은 세대들이잖아요. 저소득층이란 말이에요. 그분들이 기금대출이 가능하기 때문에.

◆ 김성회> 그래서 강서구에 집중이 되어 있는 거군요.

◆ 장석호> 맞습니다.

◇ 박재홍> 보증보험, 보험 가입 과정에서 심사를 하지 않습니까? 금액의 소유주를 볼 것 아니에요.

◆ 장석호> 그래서 제가 그 얘기를 지금 하려고 했던 거예요. 특정 지역에 한정되어 있잖아요. 그럼 허그를 보면 지역이 있잖아요. 감당하는 범위가 굉장히 넓어요. 그러면 예를 들어서 제가 200채를 사들이면 하루에 3일에 한 건 정도 접수를 할 거예요. 어쩔 때 많을 때는 3, 4건도 접수할 거 아닙니까? 분명히 임대인하고 임차인을 확인할 거고 공인중개사라든가 감정평가사들이 확인할 거 아닙니까?

◇ 박재홍> 똑같은 회사네.

◆ 장석호> 같은 사람이 들어오면 의심을 가져야 되는 거잖아요. 상부에 보고하고 반환보증하고 안 했어야 할 것 아닙니까? 우리가 같은 사람 이름 이걸로 뜨지 않습니까?

◇ 박재홍> 그러니까. 의지만 있었으면 잡을 수 있었을 텐데.

◆ 장석호> 충분히 가능합니다. 허그가 민간기업이었으면 그렇게 운영하지 않았겠죠.

◆ 진중권> 어떻게 보면 아주 간단한 거잖아요.

◆ 장석호> 그리고 또 하나는 경찰 조사를 몇 년째하고 있잖아요. 몇 년째 하고 있지 않습니까? 그런데 왜 못하는 거예요. 저는 허그를 압수수색해야 된다고 봐요.

◇ 박재홍> 허그를.

◆ 장석호> 허그로 들어가면 관련된 서류 다 있을 거거든요. 왜냐하면 임대차 계약서 있을 거고 계약서에 거래했던 공인중개사 나와 있죠. 평가사 들어왔으면 평가사 이름 다 들어 있잖아요.

◇ 박재홍> 그러면 그분들이 하나의 공동체가 돼서 이걸 그냥 암묵적으로 묵인하면서 문제가 될 걸 알면서도 진행을 했던 부분이 있는 거네요. 제도상의 허점.

◆ 장석호> 말이 안 됩니다. 왜냐하면 몇 년 전부터 문제가 돼왔던 거고 저희가 수년째 이의를 제기했던 거거든요.

◇ 박재홍> 왜 가만히 있었습니까?

◆ 진중권> 왜 가만히 있었던 거예요. 뭐가 있나?

◇ 박재홍> 허그가 얻을 수 있는 이익은.

◆ 장석호> 그분들 있잖아요. 이 자료를 보면 저희가 국회의원님들 통해서 자료 요구를 해요. 반환보증보험을 가입하는 걸 저는 그게 예정된 부실이라고 보거든요. 앞으로 발생될 부실인 거지 그런데 이분들은 보고할 때 있잖아요. 실적으로 보고하더라고요.

◇ 박재홍> 실적? 서민들 혜택을 봤다?

◆ 장석호> 그래서 건수가 많은 게 그분들 실적인가 봐요. 내부에서는.

◆ 진중권> 그런데 이게 사실상 엄청난 직무유기잖아요. 그런 일이 벌어진다는 걸 알고 있었고 막을 수 있는 대책을 취할 수도 있는데 안 하고 지금 실적으로 보고하고 있는 거예요?

◆ 장석호> 실적으로 보고하고 있어요, 실제요.

◆ 김성회> 이게 한국 말로는 주택도시보증공사?

◇ 박재홍> 주택도시공사.

◆ 장석호> 세 군데가 있거든요. 서울보증 하나 있고 HF가 있고 HUG가 있는데 정확한 이름은 저도 어렵더라고요.

◇ 박재홍> 주택도시보증공사. 주택도시보증공사 허그.

◆ 김성회> 주택도시보증공사 여기 주식은 대부분은 국토교통부가 갖고 있으니까 공기업인 거고 국토교통부가 관리 감독을 해야 되는데 지금 선생님 말씀에 따르면 자기들이 전세 보증금을 많이 돌려준 것을 실적으로 삼았다라고 한다면.

◆ 장석호> 돌려준 게 아니고요. 가입을 한 겁니다.

◇ 박재홍> 가입률만 실적으로.

◆ 장석호> 가입한 거를 실적으로 하죠.

◆ 김성회> 그렇게 해서 잘못돼서 돈을 물어준 것을 예를 들어서 실적에서 감하게 되면 보증보험 가입을 엄격하게 할 테니까 그건 못하고 이런 애매한 상황이 되는 거네요.

◆ 장석호> 맞습니다. 그래서 지금 보증보험 사고난 것이 언론 보도를 통해서 굉장히 많이 나왔거든요. 금액은. 그런데 중요한 것은 앞으로 부동산 가격이 떨어지면 이제 아파트에서도 발생할 수 있다고 했잖아요.

◇ 박재홍> 오피스텔.

◆ 장석호> 그런데 오피스텔은 가격이 떨어지지 않아도 발생할 겁니다.

◆ 진중권> 왜요?

◆ 장석호> 아까 계약 당시부터 뻥튀기 돼 있는 금액이라고 했지 않습니까?

◇ 박재홍> 빌라랑 비슷한 구조가 될 수 있겠네요.

◆ 장석호> 그래서 실제 있잖아요. 일반 사이트에 들어가서 부동산 검색 사이트 들어가서 수도권의 오피스텔을 한번 검색해 보세요. 전세가를 매매가가 대부분 초과한 게 많고요. 아니면 같은 가격들이 많아요. 이런 건 시간이 지나면 저절로 있잖아요. 2년 만기되면 전부 다 깡통이 될 가능성이 크고 왜 올해하고 내년이라고 했냐 하면 과거 정부에서 주택 규제를 많이 했잖아요. 주택 규제를 많이 하다 보니까 업체들이 업자들이 주택을 짓는 게 아니라 오피스텔을 짓는 거죠. 오피스텔은 주택에 대한 규제가 없지 않습니까? 그러다 보니까 오피스텔 분양이 입주가 실제 작년, 재작년에 많았어요.

◇ 박재홍> 한 번 더 모셔야겠습니다. 오늘 시간은 부족하고요. 이 문제 워낙 심각해서 더 자세히 들어봐야 될 것 같습니다.

◆ 진중권> 여러 가지 사례와 더불어서.

◇ 박재홍> 장석호 공인중개사님 말씀 고맙습니다.

◆ 장석호> 네.

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