[르포] 은마 1대1 재건축 땐 조합원당 분담금 최대 '8억원'

[머니S리포트-구축보다 신축이 비싼 시대] ④ 일반분양가 60억원 시대 오나

[편집자주]2021년 하반기부터 시작된 기준금리 인상으로 부동산 시장이 침체 국면에 접어들었다. 기존 아파트값은 갈수록 떨어지는 가운데 글로벌 인플레이션과 공급망 문제로 인건비와 자재 가격이 뛰면서 신규 단지의 원가율이 높아졌다. 가격 하락기에 맞는 원가 상승은 구축 매매가와 신축 공급가의 반비례 현상을 만드는 기형적인 구조를 형성시킬 수 있다. 특히 윤석열 정부 들어 물가 상승분을 건축비 산정에 반영한 데다 분양상한제 폐지와 고분양가 규제 완화 등을 단행, 앞으로 분양가가 무서운 속도로 오를 것이란 전망이다.

서울 강남구 대치동 '은마아파트' /사진=김노향 기자

서울 강남 재건축의 상징으로 불리는 대치동 은마아파트 재건축사업이 지난해 10월 서울시 도시계획위원회 심의를 통과, 올 상반기 조합설립과 사업시행인가를 추진할 계획이다. 사업시행인가는 조합의 사업계획에 대해 지자체장이 최종 확정하고 허가하는 단계로 용적률(대지면적 대비 건물 연면적 비율)·건폐율(대지면적 대비 건물 바닥면적 비율)·기부채납·가구 수 등이 결정된다. 이후 통상 준공·입주까지 5~10년가량 소요된다.

조합설립추진위원회(이하 '추진위')는 기존 정비계획인 35층 재건축에서 49층으로 변경 신청을 검토하고 있다고 밝혔다. 이에 따라 조합원 분양의 분담금 규모가 향후 조합 집행부 선출의 관건이 될 전망이다. 4424가구의 은마 소유주 중엔 현행 계획대로 1대1 재건축을 희망하는 경우와 일반분양을 늘려 분담금 감축을 요구하는 이들이 서로 대립하는 것으로 알려졌다.

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층수만 높일 경우 공사비 증가

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정비업계에 따르면 은마 추진위는 1대1 재건축 시 조합원 분담금이 동일 면적을 받는다면 2억~3억원, 101㎡→132㎡의 경우 최대 8억원을 추정하고 있다. 층수 상향조정과 함께 가구 수 증가를 통해 1500가구 일반분양 시 동일 면적 분양은 분담금이 없고 오히려 환급도 가능할 것으로 예상된다. 문제는 층수 상향조정을 하면서 가구 수 변동이 없는 1대1 재건축이다.

부동산업계 한 관계자는 "소유주 일부는 층수 상향조정을 하면서 가구 수 변동 없이 동간 거리를 늘리는 방식으로 쾌적한 주거환경을 요구하고 있는데 이는 소위 '닭장아파트'로 만들지 말자는 이유"라면서 "하지만 이때 공사비가 증가하고 분담금이 늘어난다. 재건축 사업의 목적이 주거환경개선에만 있는 것이 아니라 수익성도 중요하기 때문에 일반분양을 원하는 주민 비율이 더 높을 것으로 예상한다"고 설명했다.

은마 재건축은 그동안 층수 규제에 가로막혀 사업 절차가 지연돼 왔으나 서울시는 지난해 3월 해당 규제를 폐지한 '2040 서울플랜(서울도시기본계획)'을 발표하고 올해부터 시행하기로 했다.

사진=김노향 기자

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일반분양 땐 '분양가 폭탄'

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일반분양이 확정될 경우 관심사는 분양가가 될 전망이다. 서울 최대 규모 재건축으로 꼽히는 강동구 둔촌주공(올림픽파크포레온)은 지난해 물가상승에 따른 공사비 증액 분쟁으로 6개월여 공사가 중단된 이후 사업비 증가분을 분양가에 반영, 고분양가 논란에 휩싸이기도 했다.

2021년 하반기 시작된 금리 인상으로 글로벌 금융위기 수준의 부동산 침체가 진행, 정부는 재건축 규제를 비롯해 각종 청약·대출·세금 규제를 전방위적으로 해제했다. 특히 재건축 사업의 대못으로 인식돼 온 분양가상한제와 초과이익환수제 완화로 인해 그동안 은마아파트에 걸림돌로 여겨졌던 규제가 한 번에 사라졌다. 이는 향후 분양가 폭등을 불러올 수 있다는 지적이다.

부동산업계에 따르면 지난해 분양한 강남구의 한 도시형생활주택 분양가는 3.3㎡당 1억5000만~2억원으로 2020년 대비 약 66%, 전년대비 약 42% 급등했다. 토지·건물 정보 플랫폼 '밸류맵' 조사 결과 강남구 역삼동의 토지 3.3㎡당 실거래가는 2020년 4월 1억2517만원에서 2022년 4월 2억9985만원으로 2.4배 상승했다.

도시형생활주택의 경우 공급 규모가 300실 미만으로 제한되고 분양가와 전매제한 등 규제를 받지 않아 고분양가 책정이 가능했다. 정부는 올해부터 물가상승에 따른 각종 자재비·인건비 상승분을 건축비에 반영키로 해 앞으로 분양가는 더욱 오를 것이란 예상이다. 대치동의 경우 지역 프리미엄에 더해 국책사업인 수도권 광역급행철도(GTX)-A·C 노선 정차 수혜가 예상되는 만큼 가격 상승을 부추길 가능성이 크다는 의견이다.

현재 시점으로 분양가 규제가 없는 은마아파트의 일반분양가는 3.3㎡당 1억5000만~2억원에 달할 수 있다는 전망마저 나온다. 101㎡ 기준 단순계산 시 60억원이다. 올해 사업시행인가가 성공하면 착공·분양은 빠르면 2~3년 후가 될 수 있다.

반면 부동산 경기침체로 인근 시세는 하락하고 있다. 은마아파트 맞은 편의 '래미안대치팰리스1단지'는 91㎡(전용면적)의 가장 최근 실거래가가 지난해 11월 29억1000만원(20층)에 신고됐다. 2015년 입주해 부동산 거품이 최고조이던 2021년 12월 같은 면적 실거래가가 33억원(18층)까지 올랐다. 1년 새 4억원 가까이 폭락한 셈이다. 은마아파트도 101㎡의 가장 최근 실거래가가 지난해 12월 18억2000만원(8층)에 신고, 2021년 11월의 26억3500만원(11층) 대비 8억원 이상 하락했다. 현재 호가는 17억8000만원까지 떨어졌다.

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GTX-C 설계 분쟁, 공사비 증가 리스크

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일반적인 재건축 사업에서 분쟁 요소가 되는 상가 조합원과의 협의 과정에 난관이 적다는 점도 긍정적으로 평가된다. 업계 관계자는 "상가는 대부분 임대되고 있는데 재건축 시 임대료 수익 증가가 예상되고 조합원의 별동 설계 요구가 받아들여져 대립 없이 협의가 가능할 것으로 보인다"면서 "특히 다른 재건축 단지들과 달리 상가동에 교회가 없어 보상 문제가 적다는 점도 유리한 부분"이라고 말했다.

다만 최근 논란이 된 GTX-C 노선 설계를 두고 은마 소유주들과 정부·시공사가 대립하며 재건축은 예상치 못한 복병을 만났다. 은마 소유주들은 GTX-C 노선이 아파트 지하를 관통하도록 설계된 데 대해 사업 우선협상대상자인 현대건설을 상대로 특수공사에 따른 공사비 증가분 청구소송을 진행할 예정이다.

지질학계 전문가인 이수곤 전 서울시립대 토목공학과 교수는 GTX 공사 논란에 대해 "대심도 굴착이 지상 위의 주거지에 미치는 위험성은 낮다고 보지만 향후 고층 아파트를 재건축하는 과정에는 GTX 지하 터널이 문제될 수 있다"고 지적했다. 그는 "35층 아파트 기준 통상 지하 30m까지 주차장을 만들게 되는데 아파트를 먼저 짓고 터널을 지으면 괜찮지만 문제는 터널을 먼저 짓기 때문에 재건축 과정의 문제가 발생할 수 있다"고 설명했다.

김노향 기자 merry@mt.co.kr
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