증권가 PF 불안감 상승…정부 ‘대주단’ 카드 검토 外 [한강로 경제브리핑]

서울 강동구 둔촌주공 재건축 아파트가 예상보다 저조한 계약률을 보이면서 증권업계의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 대한 불안이 가중되고 있다. 대형 증권사에 비해 중·후순위 PF 보유 비중이 압도적으로 높은 중소형 증권사의 경우 언제 터질지 모르는 폭탄을 올해 들고 가야 하는 셈이다. 금융당국은 5대 금융지주와 함께 부동산 연착륙을 위한 조치에 나섰다. 세계일보는 20일자 지면에서 이같은 소식을 다루었다. 아울러 앞으로 부모가 전세나 은행 대출을 낀 상태로 자식에게 집을 물려줄 때 생기는 부담부증여의 절세 효과가 상당 폭 줄어들 전망이라는 소식도 다루었다. 

'올림픽파크포레온'(둔촌주공) 정당계약 체결 마감일인 지난 17일 서울 강동구 둔촌주공 재건축 현장에서 공사가 한창이다. 뉴스1

◆부동산 시장 냉각에 PF 불안감 가중…당국, 대책마련

19일 신용평가업계에 따르면 최근 부동산 경기 침체에 따라 부동산 PF 부실 가능성은 올해 증권업계 신용에 있어 주요 불안요소로 평가되고 있다. PF는 담보가 아닌 미래 사업의 경제성을 토대로 대출이 이뤄진다. 서울 중심지에 있는 둔촌주공조차 일반분양 계약률이 70% 수준에 그친 것으로 알려지면서 다른 부동산 사업까지 불안감이 번지고 있다. 현재 부동산 PF 대부분은 기준금리 1%대 시기에 시작됐는데 최근 3%대 급격한 기준금리 인상으로 사업성이 크게 악화한 것도 리스크다.

브랜드 파워가 초대형사에 비해 약한 중소형 증권사들은 중·후순위 PF, 브리지론 등 고금리, 고위험 대출에 뛰어들어 사업 중단이나 미분양에 따른 피해가 클 수밖에 없다. 나이스신용평가가 지난해 9월말 국내 24개 증권사를 조사한 결과 자기자본 1조원 미만 중소 증권사의 부동산 브리지론 비중은 32.1%로 자기자본 4조원 초과 초대형사(18.4%)와 비교해 2배 가까이 높았다. 상대적으로 변제 순서가 밀리는 중·후순위 본 PF의 경우 중소 증권사에서 비중이 70.4%로 초대형사(33.8%)를 웃돌았다.

본 PF로 넘어가기 전 토지 개발을 위한 초기 잔금을 치르기 위해 이뤄지는 브리지론은 사업의 불확실성에 대한 리스크가 크다. 이혁준 나이스신용평가 금융평가본부장은 “본 PF의 경우 시행사들이 할인 분양을 하면 어떻게든 자금을 회수할 수 있지만 가장 큰 문제는 브리지론”이라며 “브리지론이 본 PF로 넘어가지 못하고 강제연장이 되는 사례가 터지고 있어 올해 상반기쯤 버티지 못하는 사업장이 나올 것으로 전망한다”고 말했다. 부동산 PF에 따른 유동성 위기 직격탄을 맞은 다올금융그룹은 급히 계열사 매각에 나섰다. 롯데건설, 태영건설 등 부동산 PF 우발채무 비중이 가중되고 있는 건설사의 경우도 주요 신용평가사의 신용등급이 부정적으로 바뀌고 있다.

이 같은 우려에 금융당국은 부동산 시장 불안 심리 확산 차단에 나섰다. 금융위원회는 이날 “부동산PF 시장 연착륙을 위해 다양한 시장안정프로그램을 마련·집행하고 있다”며 “대주단협의체 등 추가 정책 수단을 다각적으로 검토해 나갈 계획”이라고 전했다. 앞서 정부는 2008년 글로벌 금융위기로 부동산 경기가 급하강하자 은행권을 중심으로 PF 대주단협의회(협의체)를 가동해 건설사 및 사업장을 대상으로 구조조정을 한 바 있다.

금융위는 전날 정부서울청사에서 5대 금융지주와 국책은행, 유관기관 등과 함께 부동산 PF 점검회의를 열고 향후 부동산 PF 관련 위험 요인 등을 점검했다. 참석자들은 정부의 유동성 공급 대책과 부동산 규제 완화, 인플레이션 장기화 우려 완화 등 영향으로 최근 금융시장이 안정되고 있지만 부동산 PF 시장 발 경착륙 우려가 나오는 등 아직 불씨가 꺼졌다고 보기 어렵다는 데 인식을 같이한 것으로 전해졌다. 대상 규모는 30조원가량이 될 것으로 예상된다. 금융위는 “구체적인 대상, 기준, 지원내용 등에 대해 논의된 바 없다”고 밝혔다.

사진=뉴스1

◆부담부증여 절세효과 상당 폭 줄어들 듯

앞으로 부모가 전세나 은행 대출을 낀 상태로 자식에게 집을 물려줄 때 생기는 부담부증여의 절세 효과가 상당 폭 줄어들 전망이다. 정부가 주택 양도가액이 임대보증금인 경우에도 기준시가를 취득가액으로 간주하겠다고 밝히면서다.

19일 관계 부처에 따르면 기획재정부는 주택 부담부증여 시 취득가액을 기준시가로 일원화하는 내용의 소득세법 시행령 개정안을 준비하고 있다.

부담부증여란 임대나 대출이 있는 상태에서 주택을 증여하는 경우를 말한다. 통상 수년 동안 매매가 이뤄지지 않은 주택은 시가를 산정하기 어렵기 때문에 임대보증금을 주택 양도가액으로 책정한다. 가령 부모가 과거 시가 2억원(기준시가 1억6000만원·80% 가정)에 취득한 주택의 전세가격이 현재 3억원이고, 최근 매매 사례가 없어 시가가 불분명할 경우 해당 주택가액은 3억원으로 간주한다. 이때 부모가 전세를 낀 상태에서 이 주택을 증여한다면 자식은 나중에 세입자에게 전세보증금 3억원을 돌려줘야 하기 때문에 자산과 함께 부모의 부채를 인수한 셈이 된다. 현 제도에서는 이 경우 자식이 부모에게 물려받은 순가치(자산-부채)는 0원(주택가액-보증금)이 되기 때문에 증여세도 0원이 된다.

정부는 이때 부모가 자식에게 보증금 3억원만큼의 부채를 넘긴 셈이 되므로 세법상 3억원의 양도소득을 얻는 것으로 보고 과세를 실시한다. 지금까지는 양도세 과세 대상인 양도차익(자산-취득가액)을 계산할 때 시가를 기준으로 했지만 앞으로는 기준시가로 변경한다는 게 정부 방침이다. 위 사례에서도 시가 기준 양도차익은 1억원이지만, 기준시가 기준 양도차익은 1억4000만원으로 더 높아져 그만큼 세 부담이 올라가는 효과가 생긴다.

은행 대출을 낀 상태로 증여하는 경우도 마찬가지 규정이 적용된다. 부모가 대출 6억원을 받아 시가 10억원(기준시가 8억원)에 취득한 주택의 전세가가 4억원이라면 자식은 증여세를 내지 않아도 되지만, 부모는 양도가액(10억원)에서 취득가액(기준시가)을 뺀 나머지 금액 2억원에 대해 양도세를 내야 한다. 종전에는 양도차익이 0원이어서 세금을 안 내도 됐지만 시행령 개정에 따라 양도세를 부과받게 되는 셈이다. 양도세 취득가액은 일괄적으로 기준시가가 적용된다.

정부 관계자는 “양도가액이 임대보증금인 경우 조세 사각지대가 있었다”면서 “부담부증여를 활용한 조세회피 방지를 위한 개정”이라고 설명했다. 이번 시행령은 내달 말에 공포, 시행될 예정이다. 

이도형 기자 scope@segye.com