취득가액→기준시가… 전세 낀 집 물려줄 때 조세회피 막는다

정부, 주택 부담부증여 경우
취득가액, 기준시가로 일원화
세 부담 늘어 절세 효과 감소

앞으로 부모가 전세나 은행 대출을 낀 상태로 자식에게 집을 물려줄 때 생기는 부담부증여의 절세 효과가 상당 폭 줄어들 전망이다. 정부가 주택 양도가액이 임대보증금인 경우에도 기준시가를 취득가액으로 간주하겠다고 밝히면서다.

19일 관계 부처에 따르면 기획재정부는 주택 부담부증여 시 취득가액을 기준시가로 일원화하는 내용의 소득세법 시행령 개정안을 준비하고 있다.

사진=뉴스1

부담부증여란 임대나 대출이 있는 상태에서 주택을 증여하는 경우를 말한다. 통상 수년 동안 매매가 이뤄지지 않은 주택은 시가를 산정하기 어렵기 때문에 임대보증금을 주택 양도가액으로 책정한다. 가령 부모가 과거 시가 2억원(기준시가 1억6000만원·80% 가정)에 취득한 주택의 전세가격이 현재 3억원이고, 최근 매매 사례가 없어 시가가 불분명할 경우 해당 주택가액은 3억원으로 간주한다. 이때 부모가 전세를 낀 상태에서 이 주택을 증여한다면 자식은 나중에 세입자에게 전세보증금 3억원을 돌려줘야 하기 때문에 자산과 함께 부모의 부채를 인수한 셈이 된다. 현 제도에서는 이 경우 자식이 부모에게 물려받은 순가치(자산-부채)는 0원(주택가액-보증금)이 되기 때문에 증여세도 0원이 된다.

정부는 이때 부모가 자식에게 보증금 3억원만큼의 부채를 넘긴 셈이 되므로 세법상 3억원의 양도소득을 얻는 것으로 보고 과세를 실시한다. 지금까지는 양도세 과세 대상인 양도차익(자산-취득가액)을 계산할 때 시가를 기준으로 했지만 앞으로는 기준시가로 변경한다는 게 정부 방침이다. 위 사례에서도 시가 기준 양도차익은 1억원이지만, 기준시가 기준 양도차익은 1억4000만원으로 더 높아져 그만큼 세 부담이 올라가는 효과가 생긴다.

은행 대출을 낀 상태로 증여하는 경우도 마찬가지 규정이 적용된다. 부모가 대출 6억원을 받아 시가 10억원(기준시가 8억원)에 취득한 주택의 전세가가 4억원이라면 자식은 증여세를 내지 않아도 되지만, 부모는 양도가액(10억원)에서 취득가액(기준시가)을 뺀 나머지 금액 2억원에 대해 양도세를 내야 한다. 종전에는 양도차익이 0원이어서 세금을 안 내도 됐지만 시행령 개정에 따라 양도세를 부과받게 되는 셈이다. 양도세 취득가액은 일괄적으로 기준시가가 적용된다.

정부 관계자는 “양도가액이 임대보증금인 경우 조세 사각지대가 있었다”면서 “부담부증여를 활용한 조세회피 방지를 위한 개정”이라고 설명했다. 이번 시행령은 내달 말에 공포, 시행될 예정이다.

세종=이희경 기자 hjhk38@segye.com