[단독] "계약 취소해도 3000만 원 드려요"... 파격 내건 미분양 단지

'계약해지' 마케팅, 금융위기 이후 재등장
"시행사 부가 혜택은 보증 대상 아냐"

"집값 떨어질까 두려우시죠? 입주 전에 원하시면 아무 조건 없이 분양 계약 취소해 드리겠습니다. 계약금 전액 그대로 돌려드립니다."

최근 서울의 한 아파트 분양 단지가 미분양 아파트를 팔기 위해 이런 파격 조건을 내걸자 업계가 술렁이고 있다. 부동산시장이 최악에 가까웠던 2008년 글로벌 금융위기 이후 잠깐 나왔다가 사라지다시피 했던 '계약해지 마케팅'이 10여 년 만에 다시 등장했기 때문이다. 업계에선 '시장 침체를 보여주는 한 단면', '고분양가가 부메랑을 맞은 것' 등 평가가 분분하다.

10억 아파트, 입주까지 실투자금 2,000만 원

19일 건설업계에 따르면, 해당 단지는 재개발 사업장으로 지난해 8월 440가구 중 140가구를 일반분양한 서울 구로구 오류동의 '천왕역 모아엘가 아파트(시공사 혜림건설)'다. 분양가는 전용면적 67㎡ 8억5,000만 원, 84㎡ 10억7,000만 원 안팎으로 실제 계약 체결은 11가구에 그쳤다. 여러 차례 무순위청약(일명 줍줍)을 시도했지만 여전히 100가구 남짓이 미계약 상태다.

미분양 해소를 위한 마케팅 기법이 더해졌다. 지난해 11월엔 중도금의 40%(4회차)까지 무이자에 더해 계약만 하면 한 달 안에 현금 3,000만 원을 주기로 했다. 그래도 성과가 없자 최근엔 △계약금(10%) 절반과 중도금 전액 무이자 대출 △준공 시점에 계약자가 원하면 어떤 조건도 달지 않고 분양 계약 취소 권한까지 내걸었다.

이런 조건을 반영하면, 10억 원짜리 아파트 분양 초기 비용은 1억 원에서 2,000만 원(5,000만 원 무이자 대출·3,000만 원 현금)으로 줄어든다. 건설사가 모든 대출이자를 내는 만큼 입주 전까지 계약자가 추가로 낼 돈은 없다. 준공 전 계약을 해지하면 애초 지급한 현금 3,000만 원은 회수하지 않고 총 5,000만 원을 돌려준다. 분양 관계자는 "실제 입주할 게 아니면 그냥 계약만 하고 2년 뒤 3,000만 원을 받아가라"고 말했다.

파격 조건 왜?…"계약해야 은행 대출금 들어와"

올림픽파크포레온(둔촌주공) 계약 체결 마감일인 17일 서울 강동구 둔촌주공 재건축 현장에서 공사가 한창이다. 사진은 기사와 관계없음. 뉴스1

언뜻 봐도 건설사 부담이 만만찮은데, 파격 조건을 거는 이유는 무엇일까. 분양사업은 늦어질수록 각종 금융비용이 눈덩이처럼 불어나 건설사가 어떻게든 계약률을 끌어올려 자금 선순환 구조를 만드는 게 관건이다. 누구든 아파트 계약서에 서명해야 그 사람 명의로 은행 대출이 실행되기 때문이다.

한 대형사 관계자는 "조합 물량이 70%라 당장 공사비 충당에 문제는 없겠지만 남은 30% 물량이 빨리 소진되지 않으면 조합 사업성이 떨어지고 자금난에 봉착할 수 있다"며 "조합 수익이 줄어도 빨리 터는 게 낫다는 계산이 섰을 것"이라고 했다. 업계에선 애초 분양가를 한참 높게 매겼다는 방증이라고 분석하기도 한다.

'계약해지' 마케팅은 금융위기 이후 잠깐 등장했을 뿐이다. 문제는 없는 걸까. 분양 관계자는 "100가구가 모두 계약을 해지해도 건설사가 손해보는 건 없다"며 "각종 대출은 건설사가 모두 승계하고 건설사 부도가 나도 주택도시보증공사(HUG) 보증에 가입돼 계약자는 아무 문제가 없다"고 강조했다.

이에 대해 HUG 관계자는 "분양보증에 가입된 건 맞지만 건설사가 부도난 경우 HUG는 아파트 공사만 책임지지 시행사가 내건 각종 부가 혜택은 보증하지 않는다"고 말했다. 과거에도 제주에서 한 건설사가 아파트 분양 당시 영어학교를 짓겠다고 홍보했다가 결국 부도가 났지만, 영어학교는 HUG 보증 대상에 포함되지 않아 결국 짓지 못했다.

김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com

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