"곧 금리 정점" 전망 힘받자 … 연일 날아오르는 美 리츠주

주담대금리 한주새 0.15%P 뚝
부동산 경기 회복 기대감 커져
프롤로지스 올들어 9% 상승
보스턴프로퍼티스 6% 올라

올해 들어 미국 리츠주가 상승세다. 물가상승률이 정점을 찍었을 것이라는 기대감에 부동산담보대출 금리가 하락했기 때문이다. 향후 금리가 인하되면 배당 매력도가 더욱 부각될 것이라는 기대감도 작용했을 것으로 보인다.

18일(현지시간) 블룸버그에 따르면 미국 MSCI 리츠지수는 올해 들어 이날까지 1143에서 1205로 5% 이상 상승했다. 섹터를 가리지 않았다. 대표적 물류센터 리츠인 프롤로지스는 올해 들어 주가가 112달러에서 122달러로 9% 상승했다. 대표적 상업용 리츠주인 리얼티인컴도 올해 들어 주가가 63달러에서 66달러로 4% 올랐다. 오피스 리츠인 보스턴 프로퍼티스 주가는 66달러에서 71달러로 6% 상승했다.

리츠주 급등은 주택담보대출 금리 하락 덕분이라는 분석이다. 프레디맥에 따르면 12일 기준 미국의 30년 만기 부동산담보대출 고정금리는 6.33%로 직전 주 대비 0.15%포인트 낮아졌다. 1년 전과 비교하면 3%포인트 높은 수준이지만, 지난해 10월 금리가 7.08%를 기록했다는 점을 감안하면 빠르게 떨어지고 있다.

주택담보대출 금리는 리츠 주가에 큰 영향을 미치는 요인이다. 대출을 통해 부동산을 사들이고 여기에서 난 수익을 주주들과 나눠 갖는 사업 구조를 갖고 있기 때문이다. 이 같은 이유로 지난해 국내외 리츠주는 20% 넘는 하락률을 보였다. 배상영 대신증권 연구원은 "금리가 상승하면 실물자산 가치 하락으로 리츠가 보유한 자산 가치가 떨어질 뿐 아니라 이자비용이 상승해 배당금 감소로 이어질 수 있다"고 설명했다.

월가에서는 급락한 미국 부동산 시장이 바닥을 찍은 것 아니냐는 목소리도 나오고 있다. 18일 전미주택건설업협회(NAHB)가 발표한 건설자신감지수가 2021년 12월 이후 처음 상승했기 때문이다. NAHB에 따르면 해당 지수는 35를 기록했는데 이는 전월 대비 4포인트 오른 수치다. 이 수치는 50 미만일 때 미국 건설업계가 주택 시장을 바라보는 시각이 부정적이라는 것을 의미한다. 즉 여전히 주택 경기가 좋지 않지만 저점을 찍고 올라오는 것이라고 해석할 수 있다.

증권가에서는 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 긴축 완화 기조가 이어질 것으로 보이는 리츠주 매력도가 더 커질 것으로 보지만, 시세 차익을 노린다면 연말이 더 적합한 투자 시점이 될 것으로 예상하고 있다. 배 연구원은 "미국 물가가 정점을 찍고 내려오고 있지만 올해 금리가 생각보다 빠르게 내려오지는 못할 것으로 보인다"며 "지금 진입한다면 높은 배당 관점에서 접근하는 것이 유효할 것"이라고 말했다.

미국 리츠 섹터 중에서는 미국 오피스 리츠가 유망하다고 봤다. 배 연구원은 "코로나19 이후 미국은 재택근무 확대로 오피스 복귀율이 낮아 오피스 자산 가치가 하락했는데, 복귀율이 점점 회복되면서 임대 점유율도 반등하고 있다"고 말했다. 이어 "올해 하반기 경기 회복 모멘텀과 함께 가치 저평가도 해소될 것으로 기대한다"고 덧붙였다.

미국의 대표적인 오피스 리츠로는 보스턴 프로퍼티스(BXP), 알렉산드리아 리얼에스테이트에퀴티스(ARE), 커즌스 프로퍼티스(CUZ) 등이 있다. 시가총액이 101억달러인 BXP는 보스턴, 로스앤젤레스, 뉴욕, 샌프란시스코, 시애틀 등 도심 지역에 오피스 자산을 보유하고 있으며 18일 기준 배당수익률은 5.46%를 기록하고 있다. 생명과학 분야 관련 세입자에게 전문으로 사무실을 임대하는 ARE는 배당수익률이 3.1%이고, 애틀랜타, 샬럿, 오스틴, 피닉스 등의 사무실 건물에 투자하는 CUZ는 배당수익률 4.89%를 보이고 있다.

[강인선 기자]