순환주기를 통해 예측해 본 주택시장[마스턴 유 박사의 論]

[한경 CFO Insight]
유명한 마스턴투자운용 R&S실장·도시공학박사

이 기사는 01월 18일 16:27 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.

주택가격 하락세가 심상치 않다. 2021년 하반기 들어설 때까지만 해도 주택가격 상승에 대한 우려가 높았지만 같은 해 11월부터 하락세로 전환하기 시작하더니 최근에는 하락폭을 더욱 키워가고 있다. 

실거래가 지수를 살펴보면, 수도권 아파트 가격은 2019년 4월 이후 2021년 10월까지 30개월 동안 63.6%의 높은 상승률을 기록했었다. 서울 61.8%, 인천 57.2%, 경기 68.5%로 수도권 모든 지역의 아파트 가격이 유례를 찾아볼 수 없을 만큼 급격하게 상승했다.

하지만, 이전 정부의 각종 규제와 함께 최근 급격하게 상승한 주택담보대출 금리 등의 영향으로 2022년 5월을 기점으로 본격적인 하락국면에 진입했다. 수도권 아파트 가격은 최근 고점대비 서울 15.7%, 인천 18.8%, 경기 16.6% 하락했으며, 10월 현재 가격 수준은 2020년 말, 2021년 초 수준을 보이고 있다.

수도권 아파트 매매가격 실거래가 지수. /출처=한국부동산원(2006.1=100 기준으로 환산), 마스턴투자운용 전략리서치.

어떤 사람들은 그동안 급격하게 상승한 주택가격이 불과 10%대 중반 하락한 걸 가지고 유난이라고 생각하기도 한다. 심한 경우에는 앞으로도 더 많이 떨어져야 한다고 하는 사람도 많다.

하지만 주택이 가계자산에서 차지하는 비중을 생각한다면 결코 쉽게 얘기해서는 안 된다. 2022년 가계금융복지조사 결과에 따르면, 우리나라 가계자산에서 거주주택이 차지하는 비중은 무려 46.5%에 달하기 때문이다. 아울러 우리나라 국민순자산 중 주거용 부동산은 1661.9조원(2021년 국민대차대조표)으로 전체 국부의 8.4%에 달하는 만큼 급격한 가격하락은 우려할 만한 사안이라고 볼 수 있다.

지금처럼 가격이 하락하는 시장에서 모두의 관심사는 두 가지일 것이다. 가격이 언제까지 하락하고 또 얼마나 하락할지다. 가격이 얼마나 하락할지에 대한 답변은 어떻게 보면 신(神)의 영역이라고도 할 수 있다. 그만큼 예측하기 어렵기 때문이다. 따라서 이에 대한 답변은 주택시장에서의 전문 연구기관인 한국건설산업연구원과 주택산업연구원에서 발표한 아래의 내용을 참고하길 바란다.

그러면 주택가격이 언제까지 하락하고 언제 반등할지를 논하기 위해 필자는 장기 사이클 분석을 통해 답해보고자 한다. 이를 위해 국민은행 주택가격지수를 활용했다. 왜냐하면 국민은행은 한국주택은행이었던 1986년도부터 주택가격을 조사해왔기 때문에 IMF, 카드대란, 글로벌 금융위기 등이 포함된 장기 시계열 자료를 활용할 수 있기 때문이다. 

그림2의 서울 주택가격 전년동기 변동률을 통해 우리는 1987년 이후 2022년 11월까지 약 36년간 주택경기 사이클이 평균 53개월 주기라는 것을 알 수 있다. 특히 주택가격 하락기는 평균 16.3개월로 분석이 되었다. 이를 통해 주택가격은 앞으로 1년여 후쯤에는 상승할 가능성이 있다고 볼 수 있다. 

물론 이보다 빨라질 수도 있고 늦어질 수도 있다. 좀 더 정확한 시점을 예측해보기 위해 금리와 주택가격 사이클을 비교해 보면 이 두 가지 지표는 서로 역(-)의 상관관계가 높다는 것을 그림2를 통해 알 수 있다. 일부 시차는 존재하지만 큰 틀에서 보았을 때 금리가 상승할 때에는 가격이 하락하고, 금리가 하락할 때는 상승한다는 것이다.

아직까지 미국 연준의 기금금리 최고점을 예단하긴 어렵지만 지난해 12월 7일 기준 옥스퍼드 이코노믹스에 따르면 시장금리는 올해 하반기로 갈수록 조금씩 하락할 것을 전망하고 있다. 물론 미래의 불확실성이 큰 상황이지만 지금의 고금리 시기가 지나간다면 다시 주택가격 상승기를 기대해 볼 수 있을 것 같다.

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