"유상증자 대안 찾아라", 상장 리츠 조달창구 다변화

제이알글로벌리츠 자(子)리츠, 첫 사모채 발행
운영자금 및 만기 도래 차입금 대비 채권 시장 활용도↑
메자닌 발행 위해 정관 변경, CP 발행도 허용

이 기사는 01월 18일 15:11 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.

상장 리츠(REITs·부동산투자회사)가 자금조달 창구를 다각화하고 있다. 주식 시장 침체로 유상증자가 쉽지 않아지면서 채권시장과 단기금융시장에서 활로를 찾고 있다.

18일 투자은행(IB) 업계에 따르면 제이알제28호리츠는 사모채를 발행해 53억원을 조달했다. 만기는 2년 6개월, 발행금리는 7.6%다. 제이알제28호리츠가 회사채를 발행하는 건 이번이 처음이다.

제이알제28호리츠는 제이알글로벌리츠의 자(子)리츠로 뉴욕 맨해튼 오피스 빌딩이 기초자산이다. 그동안 제이알글로벌리츠가 무보증사채와 증자 등을 통해 자금을 조달해 자리츠에 출자하는 방식이었지만, 이번에는 자리츠가 직접 사모채를 발행해 필요한 운영자금을 확보했다.

다른 상장 리츠들도 만기 도래 차입금에 대비해 자금 마련에 분주하다. 롯데리츠는 지난 16일 만기가 끝난 단기사채 2000억원을 차환하기 위해 담보대출로 1300억원, 담보부사채로 700억원을 마련했다. NH올원리츠는 3일 만기가 도래한 선순위 담보대출 1180억원을 리파이낸싱(차환)하는 데 성공했다. NH농협은행이 앵커 대주로 참여해 리파이낸싱을 주도했다.

그동안 상장 리츠는 주로 유상증자와 담보대출을 핵심 자금조달 창구로 삼았다. 최근엔 채권 시장으로 범위를 넓히고 있다. 주식 시장 침체로 상장 리츠의 유상증자를 바라보는 시선이 우호적이지 않아지면서다.

작년 유상증자에 나선 상장 리츠들은 좋지 못한 성적을 거뒀다. 제이알글로벌리츠는 1700억원 규모의 유상증자를 추진했으나 약 15% 물량이 구주주 청약에서 미매각됐다. 실권주는 일반 청약에서 소화됐다. 미래에셋글로벌리츠는 4600억원 규모의 유상증자를 추진하다 시장 상황 악화를 이유로 중단했다. 다른 상장 리츠들도 추진하던 유상증자를 후일로 연이어 미뤘다.

유상증자를 통해 필요한 자금을 확보하려했지만 증시 침체기와 맞물리면서 투자자의 지분 가치 희석 문제가 부각됐다. 작년부터 금리가 상승하면서 상장 리츠의 배당수익률 저하를 우려하는 목소리도 커졌다.

IB 업계 관계자는 “올해 상반기까지는 리츠의 자금조달 환경이 우호적이진 않을 것으로 보고 있다”며 “상당수의 상장 리츠가 대규모 증자를 뒤로 미루는 대신 전자단기사채 등 단기금융과 회사채 발행을 통해 자금 조달 통로를 확보하고 추후 증자를 통해 해당 차입금을 상환하는 방안을 검토하고 있다”고 말했다.

만기가 도래하면 주식으로 바꿀 수 있는 채권인 메자닌 발행 수요가 높아질 수 있다는 전망도 나온다. 작년 SK리츠가 국내 상장 리츠 중 최초로 전환사채(CB)를 발행하며 물꼬를 텄다. SK리츠는 작년 10월과 12월 두 차례에 걸쳐 전환사채를 발행해 총 1380억원을 조달했다.

추가 발행을 위한 채비도 마쳤다. SK리츠는 작년 말 정관을 변경해 기존에 각각 1500억원 한도였던 전환사채와 신주인수권부사채(BW) 발행 한도를 나란히 2000억원으로 늘렸다. 신한알파리츠와 미래에셋글로벌리츠, 디앤디플랫폼리츠 등도 작년 말 주주총회를 통해 정관에 전환사채와 신주인수권부사채 등을 발행하기 위한 근거 조항을 각각 신설했다.

기업어음 발행도 조달 대안으로 꼽힌다. 올해 국토교통부는 리츠도 전자단기사채뿐 아니라 기업어음(CP)을 발행할 수 있도록 제도를 바꿨다. 전자단기사채는 만기가 3개월 이하인 경우에만 증권신고서 제출 의무가 면제되지만, 기업어음은 만기 1년 미만까지 증권신고서를 제출하지 않아도 된다.

최석철 기자 dolsoi@hankyung.com

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