자식에게 전세 끼고 집 물려줄 때 조세 회피 차단한다…“취득가액을 기준시가로”

부담부증여 시 양도세 늘어나
2월 말 시행령 공포·시행 예정

앞으로는 부모가 전세나 은행 대출을 낀 상태로 자식에게 집을 물려주는 부담부증여의 절세 효과를 누리기 힘들어질 전망이다. 정부가 주택 양도가액이 임대 보증금인 경우에도 ‘기준시가’를 취득가액으로 보기로 해서다.

시민들이 남산에서 서울 시내 아파트 밀집 지역을 바라보고 있다. / 연합뉴스

19일 관계부처에 따르면 기획재정부는 주택 부담부증여 시 취득가액을 기준시가로 통일하는 내용의 소득세법 시행령 개정을 추진하고 있다. 부담부증여는 임대나 대출이 있는 상태에서 주택을 증여하는 걸 말한다.

통상 몇 년 동안 매매가 이뤄지지 않은 주택은 시가를 산정하기 힘들어 임대 보증금을 주택 양도가액으로 책정한다. 예컨대 부모가 과거 시가 2억원(기준시가 1억6000만원·80% 가정)에 취득한 주택의 현재 전셋값이 3억원이고 최근 매매 사례가 없어 시가 측정이 어렵다면, 해당 주택의 양도가액은 3억원으로 간주한다는 의미다.

만약 부모가 전세를 낀 상태로 이 주택을 증여한다면 자식은 나중에 세입자에게 전세 보증금 3억원을 돌려줘야 한다. 자식 입장에선 자산과 함께 부모의 부채를 인수한 셈이다. 현 제도에서는 이 경우 자식이 부모에게 물려받은 순자산 가치(자산-부채)는 0원(주택 가액-보증금)이다. 따라서 증여세도 0원이 된다.

정부는 부담부증여의 이런 허점을 증여세 회피 수단으로 악용하는 사례를 막고자 부모에게도 별도의 양도세를 부과한다는 방침이다. 즉 부모가 자식에게 보증금 3억원만큼 부채를 넘긴 것을 세법상 3억원의 양도 소득을 얻은 것으로 보고 과세하겠다는 말이다.

이때 양도세 과세 대상인 양도차익(자산-취득가액)은 기준시가를 바탕으로 책정한다. 취득가액을 기준시가로 잡으면 그만큼 세법상 양도차익이 늘어난다. 위 사례에 대입해보면, 시가(2억원) 기준 양도차익은 1억원이지만 기준시가(1억6000만원) 기준 양도차익은 1억4000만원이 된다.

이 규정은 은행 대출을 낀 상태로 증여할 때도 동일하게 적용된다. 부모가 대출 6억원을 받아 시가 10억원에 취득한 주택 가격이 현재 12억원이라고 치자. 부모는 6억원(부채)에 관한 양도세를, 자식은 6억원(자산-부채)에 관한 증여세를 각각 내야 한다.

부모가 대출 6억원을 받아 시가 10억원(기준시가 8억원)에 취득한 주택의 전세금이 4억원이라면 자식은 증여세를 내지 않아도 되지만, 부모는 양도가액(10억원)에서 취득가액(기준시가)을 뺀 나머지 금액 2억원에 대한 양도세를 내야 한다. 관련 시행령은 2월 말에 공포·시행될 예정이다.

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