[단독]'재개발 최대어' 한남3도 "이주비 금리 12%" 패닉

한남3구역 이주비 예상 이자율 안내, 정비사업 금융부담 가중… 사업 지연 우려

지난 2020년 6월 서울 강남구 삼성동 코엑스에서 열린 한남3구역 시공자 선정을 위한 임시총회 현장. 한남3구역 재개발은 서울 용산구 한남동 일대 39만3815㎡에 지하 6층~지상 22층, 197개동, 5816가구(임대 876가구 포함)와 근린생활시설을 짓는 사업이다. 공사 예정가격은 1조8880억원, 총 사업비는 7조원으로 역대 재개발 사업 중 가장 큰 규모다. 2020.6.21/뉴스1

재개발 최대어로 꼽히는 한남3구역이 조합원들에게 최대 12%의 이주비 이자율을 안내해 파장이 일고 있다. 관리처분인가를 앞두고 거주실태 조사를 진행하면서 제시한 예상 이자율이나 금융비용 부담에 따른 이주 지연으로 사업비 부담이 커지는 악순환이 우려된다.

18일 정비업계에 따르면, 한남3구역 재개발조합은 관리처분인가를 앞두고 신속한 이주를 위한 거주실태 조사를 진행하며 조합원들에게 예상되는 이주비 이자율을 안내했다. 기본이주비 이자율은 8%, 추가이주비는 10~12%에 달한다.

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이주비 10% 현실화되나… 현대건설 보증에도 ABCP 금리 급등

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정비사업에서 기본이주비는 감정평가액의 50% 한도에서 조합이 금융기관과 협의해 집단대출 이자율(가산금리)이 정해진다. 반면, 추가이주비는 시공사의 신용보증으로 조달되는 사업비 지원 성격이라 한남3구역의 경우 현대건설의 조달금리에 연동된다.

실제 한남3구역 사업 자금 마련을 위해 PF(프로젝트파이낸싱) 목적으로 설립된 블랙홀제육차(특수목적법인)가 현대건설 보증으로 지난해 5월 발행한 ABCP(자산유동화기업어음) 1년물 1750억원어치는 발행금리가 3.3%였으나 5개월 만에 7.5%로 채권시장에 유통됐다. 현대건설은 신용등급 AA-로 건설업계 중 가장 우량하다.

한남3구역 조합 측은 "조합원들이 이주 전 참고할 수 있게 서울 시내 다른 사업장의 사례와 금융시장 상황을 고려해 보수적으로 현 시점의 예시 이자율을 제시한 것"이라며 "확정된 금리가 아니며 기본이주비의 가산금리를 낮추는데 최대한 집중하겠다"고 밝혔다.

실제 이주비 금리는 이주 개시 후에야 최종 결정되며 장기적으로 변동금리를 적용하면 예상 이자율보다 낮아질 수 있다는 설명이다. 하지만 예상보다 높은 이주비 예상 금리가 공지되면서 조합원들은 동요하고 있다.

한 조합원은 "조합으로부터 이주비 수요조사 전화를 받고 기본이주비 이자율이 8%란 얘기에 깜짝 놀랐다"며 "보수적으로 잡은 수치라지만 실제 기본이주비가 7~8% 나온다면 감당하기 어렵다"고 했다. 또 다른 조합원도 "실제 금리는 그보다 낮기만 바란다. 이자부담으로 이주가 늦어지면 사업이 지연돼 추가부담금이 늘어날까 걱정"이라고 밝혔다.

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조합마다 이자부담 가중… 사업비 늘고 수익성 악화, 추진동력↓

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용산구와 강남3구는 여전히 투기지역이라 관리처분인가 이후엔 조합원 지위 양도가 입주 등기 시까지 금지된다. 상반기 중 관리처분인가가 나면 금융비용이 부담돼도 원주민(10년 보유 혹은 5년 거주)이 아닌한 입주 등기시까지 매도가 불가능하다. 분양가상한제 적용지역이라 늘어나는 사업비를 분양가에 전가하는데도 한계가 있다.

다른 정비사업 조합들도 사정은 마찬가지다. 주택경기 침체에 레고랜드발 자금경색까지 겹치자 정비사업을 추진 중인 조합들마다 이주비 마련에 난항을 겪고 있다. 당장 이주를 앞둔 단지에선 조합원들이 대출을 받지 못해 사업 진행에 차질이 빚어지고 이미 대출을 받은 정비구역도 추가대출에 대한 금리인상 여파로 조합원 부담이 가중되는 상황이다.

신반포3차·경남 아파트 재건축 사업의 이주비 대출금리가 당초 연 2%대에서 4.98%로 급등했고, 흑석11구역 재개발조합도 추가이주비 대출금리가 7.43%로 결정됐다. 갈현1구역도 기본이주비 금리가 5%, 추가이주비 금리는 7.45%로 금리부담이 높아졌다.

재건축 최대어인 둔촌주공의 일반분양 계약률이 70%에 그치는 등 분양여건도 악화되고 있다. 정비사업 수주에 열을 올리던 건설사들은 추가 수주에 신중해졌다. 더블역세권인 신당9구역은 최근 시공사 입찰에 응한 건설사가 없어 재입찰 공고를 냈다.

박종혁 한국주택협회 정비사업팀장은 "재건축 최대어로 불린 둔촌주공조차 계약률이 70%에 그친데다, 건자재 가격이 급등해 재개발 시공비도 3.3㎡당 최소 650만원으로 치솟았다"며 "여기에 이주비 등 이자부담까지 늘다보니 사업추진 동력이 떨어지는 곳이 늘어날 것"이라고 밝혔다.

김희정 기자 dontsigh@mt.co.kr

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