뜨거운 서울 A급 빌딩 시장…역대 최고 임대료 기록[부동산360]

2022년 4분기 오피스 시장 동향
월 평균 3.3㎡당 처음 12만원 돌파
공실률은 1.8% ‘역대 최저’
공급은 부족한데 수요는 늘어

[헤럴드경제=박일한 기자] 빠른 금리인상 추세로 인해 상업용 부동산 투자 시장이 극심한 침체를 겪고 있지만, 도심 대형 오피스 시장 분위기는 다르다. 수요 대비 공급 부족으로 역대 최저 수준의 공실률을 기록하고, 임대료는 역대 최고치로 올랐다.

글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL코리아가 최근 발행한 ‘2022년 4분기 서울 A급 오피스 시장 동향’ 보고서에 따르면 2022년 4분기 서울 A급 오피스의 공실률은 전분기 대비 0.8%포인트 하락한 1.8%를 기록했다. 이는 글로벌 금융위기 말인 2009년 1분기 이후 최저 공실률이다. 강한 임차 수요에 비해 신규 공급이 현저히 부족한 데 따른 것으로 JLL코리아측은 설명했다.

A급 오피스는 유동인구가 많은 지역에 위치한 연면적 3만3000㎡ 이상, 바닥면적 1000㎡ 이상인 오피스 건물을 의미한다.

세부적으로 도심권역(종로·중구 일대) 공실률은 전 분기 대비 약 1.9%포인트 하락한 3.0%를 기록했다. 여의도 권역 공실률도 비슷한 1.8%로 전분기보다 0.07%포인트 떨어졌다. 강남 권역(강남·서초구 일대)은 0.3%의 공실률을 유지하며 4분기 연속 0%대 공실률을 기록하고 있다.

그러니 임대료는 역대 최고 수준으로 올랐다. 2022년 4분기 서울 A급 오피스의 월 평균 실질 임대료는 3.3㎡당 12만1300원으로 처음으로 12만원을 넘어섰다. 전분기 대비 2.4%, 전년 동기 대비 20.9% 급등한 수준이다.

세개 권역 중 강남권 월 평균 실질 임대료가 가장 비싸다. 3.3㎡당 13만2700원으로 전분기 대비 1.7%, 전년 동기 대비 16.8% 상승했다. 임대료 상승 속도는 여의도권역이 가장 빠르다. 여의도 오피스 월 평균 실질 임대료는 3.3㎡당 10만4900원으로, 전분기 대비 2.1%, 전년 동기 대비 25.8%나 뛰었다. 현대차증권빌딩과 심팩 빌딩 등 0% 공실률을 유지 중인 빌딩에서 임대료가 오르면서 영향을 받았다. 도심 권역의 월 평균 실질 임대료는 3.3㎡당 12만1400원으로 전분기 대비 3.2%, 전년 동기 대비 22.7% 올랐다.

심혜원 JLL 리서치팀장은 “서울 A급 오피스 임대 시장은 거의 매 분기 역대 최저 공실과 역대 최고 임대료를 기록하며 임대인에게 우호적인 시장이 지속되고 있다”며 “공급은 부족한데 우수한 인력을 모으기 위해 좋은 위치로 이동하려는 수요와, 양질의 오피스로 이전하려는 수요가 급증하고 있다”고 설명했다. 그는 “앞으로 경기침체와 경기 전망 불확실성으로 임대료 상승세와 임차 수요 증가세가 다소 주춤할 수 있지만, 서울에 임차 가능 면적이 워낙 적기 때문에 주요 오피스 시장에는 큰 영향이 없을 것”이라고 전망했다.

JLL코리아에 따르면 2022년 4분기 서울 A·B급 오피스 수요를 분석한 결과, ‘이전 수요’가 55%로 가장 높은 비중을 차지했다. 공간을 넓히려는 ‘공간 확대’ 수요가 27%, 동일 권역 내에서 보다 좋은 오피스로 옮기려는 ‘업그레이드’ 수요도 14%나 됐다.

한편, 지난해 서울 주요 지역에 A급 오피스 빌딩 공급이 없었지만 올해는 다르다. 여의도 권역에는 연면적 약 5만9000㎡ 규모 앵커원(브라이튼)과 옛 사학연금빌딩인 TP타워(약 8만2000㎡)가 공급된다. 도심 권역에서는 중구 봉래동에서 메리츠화재(약 4만㎡), 서울역 인근 서울로타워 리모델링 오피스(약 3만㎡)가 각각 지어진다. 강남 권역에서는 옛 현대자동차 강남센트럴지점 부지에 SK D&D가 개발 중인 연면적 약 5만㎡의 오피스가 준공될 예정이다.

심 팀장은 “2023년 신규 공급이 다수 예정돼 있어 공실률이 일정정도 상승할 가능성이 있다”면서도 “다만 준공 이전에 선임차 계약이 상당 부분 이뤄지는 경우가 많아 공실률 상승세는 빠르게 안정될 것”이라고 예상했다.

jumpcut@heraldcorp.com