[알기 쉬운 부동산] 임대시장의 깡통전세

박유석 대전과학기술대학교 금융부동산행정과 교수

주택 매매시장의 가격 하락이 주택 분양시장에 이어 주택 임대시장에도 영향을 주는 모습이다. 주택가격의 하락은 임대차 계약에 있어 임대인이 전세 세입자의 보증금을 돌려주지 못하는 상황을 야기시키는데, 임대차 계약은 그 성질이 채권계약이기 때문에 임대인의 채무불이행이 발생한다. 이 과정에서 새로운 임대차계약이 전셋값의 하락으로 기존의 전세계약보다 낮게 계약되는 것을 '역전세'라 하고, 기존의 세입자 보증금보다 주택가격이 하락해 전세금이 매매가격보다 초과할 경우엔 '깡통전세'라 하게 된다.

최근엔 역전세 상황에서 임대인이 돌려주지 못한 보증금에 대해 임차인에게 오히려 이자를 지급하는 이른바 '역월세' 현상도 나타나고 있는데 주택가격의 하락에 따라 이러한 현상은 점차 증가하는 양상을 보인다.

최근 주택금융연구원에 따르면 임대시장의 우려가 더욱 심화될 수 있다는 보고가 있다. 상반기 도래하는 전세계약에서 2년의 전세기간 주택매매가격지수가 10% 이하로 하락할 경우 전국적으로 3.1%의 깡통전세가 발생하고, 10~20%의 하락할 경우엔 4.6%의 깡통전세가 발생할 수 있다고 한다.

또 하반기에 도래하는 전세계약의 경우엔 깡통전세 확률이 각 7.5%와 12.5%로 더욱 높아져 깡통전세를 둘러싼 위험이 더욱 확대될 수 있을 것으로 예상했다. 심지어 지역별로는 30% 이상의 확률을 보이며 평균을 크게 상회하는 지역도 있어 깡통전세의 위험은 우려한 것보다 더욱 심각한 수준으로 나타날 수 있다는 가능성을 시사했다.

물론 이러한 위험도에 대한 예상은 매매가격지수의 하락을 전제하고는 있으나 지난해 매매가격하락 지수의 내리막길을 보면 충분히 현실 가능성이 있으며 통계의 방법이 상당히 보수적이었다는 점을 고려하면 단순한 통계적인 수치로만 치부할 수는 없을 것이다.

깡통전세로 인한 임차인의 피해를 최소화하기 위해선 임차인의 노력만으로는 부족하며 정부 차원의 실질적인 대책 발굴이 필요하다. 매매시장의 안정을 위한 다각적인 규제 완화나 임대차 피해에 대한 상담센터 운영 및 긴급자금 지원 같은 대책 등을 시행하고 있다. 그러나 좀 더 근본적인 규제 완화와 전세금 반환보증보험제도 개편 등을 통해 매매시장과 임대시장을 고려한 입체적인 정책을 제시할 필요성이 있을 것으로 보인다.