[빗장 푼 재건축]②공사비 상승·자금조달 부담에 재건축 여전히 ‘답보’

공사비 놓고 재건축 조합·건설사 시각차
분양 성공 담보 안 되는 데다 금융권 대출도 보수적

사진은 이날 서울 중구 남산에서 바라본 도심의 아파트 단지. 2023.1.18/뉴스1 ⓒ News1 이승배 기자

(서울=뉴스1) 신현우 기자 = 재건축 시장 활성화 기대감이 커졌다. 그동안 사업 추진 걸림돌로 꼽혔던 ‘안전진단 규제·분양가상한제’가 대폭 완화된 데다 서울 강남3구(강남·서초·송파)·용산구를 제외한 모든 곳이 부동산 규제지역에서 해제돼서다.

그러나 금리 인상·원자잿값 상승이 여전해 사업성 확보는 미지수다. 자금조달도 여의찮다. 부동산 경기침체로 분양 성공이 담보되지 않는 상황에서 기업들이 미래 먹거리 투자 등을 고민해서다. 금융권마저 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등에 보수적인 입장이다.

19일 정비업계에 따르면 최근 서울 재건축 사업장에서 시공사를 찾지 못하는 경우가 발생하고 있다. 경쟁사 없이 단독 응찰해 시공사 선정이 무산되거나 애초에 참여 업체가 없는 경우다.

실제 지난 13일 서울 영등포구 남성아파트 재건축조합은 시공자 선정 입찰을 마감했으나 롯데건설만 참여해 유찰됐다. 이들이 상당 기간 시공사를 찾지 못한 만큼 수의계약 선택 가능성도 있다.

현재 시공사 선정 과정에서 경쟁 입찰이 무산되거나 단독 응찰 등으로 2회 이상 시공사 입찰이 유찰될 경우 조합은 총회 의결을 통해 수의계약으로 시공사를 선정할 수 있다.

서울 용산구 A공인중개업소 관계자는 “재건축 관련 규제가 완화됐지만 1~2년 전과 부동산시장 상황이 너무 달라졌다”며 “일부 조합의 경우 사업 성공에 어려움이 있을 수 있다고 판단해 (사업) 추진 속도를 조절하려고 한다”고 귀띔했다.

업계에서는 재건축 조합이 제시하는 공사비가 원자재 가격 상승분을 제대로 반영하지 못해 건설사들이 사업 참여를 꺼린다고 분석했다. 특히 유찰이 이어진 사업장의 경우 실제 공사비가 늘어난 반면 조합이 이를 반영하지 않아 사업성이 더 떨어진다고 지적했다.

대형건설사 한 관계자는 “공사비를 놓고 재건축 조합과 건설사의 시각차가 부정적 요인으로 작용한다”며 “현장설명회에 참여했던 건설사들이 본 입찰에 참여하지 않는 이유가 여기에 있다”고 강조했다.

그는 “글로벌 경기침체 상황에서 사업성을 더 보수적으로 볼 수밖에 없다”며 “특히 사업 체질 개선을 고민하는 기업의 경우 주택사업을 줄이려는 경향도 있어 단순히 규제 완화로 사업 추진에 탄력이 붙지는 않을 수도 있다”고 전했다.

그러나 건설사와 조합 간 합의점 도출이 쉽지 않을 수 있다는 판단도 있다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “정부의 규제완화에도 재건축 시장 분위기가 아직 살아나지 못했다”며 “금리·원자재 등으로 전체적인 공사비는 오르고 있지만, 건설사와 조합이 비용상승분에 대한 합의를 원만히 이루기 쉽지 않아 보인다”고 설명했다.

그는 “재건축 사업 활성화가 되지 않는 다양한 이유가 있겠지만 우선 자금조달의 어려움이 크다”며 “현재 금융권이 자금을 보수적으로 운용하는 상황인데 자연스럽게 재건축 사업 추진 속도가 조절되는 것으로 보인다”고 덧붙였다.

건설업 전반의 자금조달 상황은 부정적이다. 앞서 한국기업평가는 △롯데건설 A+(안정적)→A+(부정적) △태영건설 A(안정적)→A(부정적) △한신공영 BBB+(안정적) →BBB+(부정적) 등으로 신용등급 전망을 조정했다.

금융업계 한 관계자는 “건설업계 전반에서 자금 조달이 쉽지 않은 상황인데 일부 건설사는 신용등급 전망이 하향 조정됐다”며 “자금 경색이 심화됐지만 금융권이 과거와 달리 PF 대출 등을 쉽게 해주지 않을 것”이라고 말했다.

hwshin@news1.kr