"금리 떨어진다고?"...특례보금자리론도 인하될 수 있어

특례보금자리론 금리, 시장 상황에 따라 바뀌어
3월 첫 실행 금리 신청시 보다 낮다면 낮은 금리 적용
3월금리, 2월 20~25일 사이 국고채·MBS 금리차로 결정
시장금리 하락세라 보금자리론 금리도 1월 동결돼

[이데일리 노희준 기자] 시중은행의 주택담보대출 금리가 하락하면서 특례보금자리론 금리 경쟁력이 논란에 휩싸였다. 시중 상품과의 금리차가 줄어 매력도가 떨어지고 있다는 지적이다. 반면 특례보금자리론 금리는 애초 시장금리를 감안해 조정되도록 설계된 데다 시장금리가 낮아져 신청시와 실행시 금리가 다르면 낮은 금리가 적용돼 향후 적용 금리가 낮아질 수 있는 상황이다.

(자료=금투협) 단위=%, %p 국고채·MBS 5년물(좌), 스프레드(우)

18일 금융권에 따르면 이날 KB국민·신한·하나·우리 등 4대 시중은행의 주담대 변동금리는 연 4.69∼7.36%로 집계됐다. 주담대 고정금리(혼합형)는 연 4.36∼6.03%다. 지난해 말(연 5.08~7.72%)에 견주면 변동금리는 하단과 상단이 각각 0.41%포인트(p), 0.36%p 하락했다. 고정금리 역시 같은기간 하단과 상단이 0.26%p, 0.19%p씩 낮아졌다. 지난해말 주담대 고정금리는 연 4.62~6.22%였다.

변동금리 주담대 준거금리인 코픽스(COFIX)를 주로 좌우하는 예금금리가 연 5%에 이르렀다가 3%대까지 하락한 데다 고정금리(혼합형) 주담대 금리의 준거금리인 은행채(5년물/AAA/무보증)금리도 지난해 10월21일 정점(5.384%)을 찍은 후 4%초반대까지 하락했기 때문이다. 여기에 금융당국이 대출금리 인상 요인이 크지 않다고 ‘금리 단속’에 나선 것도 영향을 끼친 것으로 보인다.

시중은행 대출금리가 하락하자 5억원의 집을 담보로 9억원까지 소득에 관계없이 장기 고정금리 분할상환 대출로 빌리는 특례보금자리론 금리 매력도가 도마에 오르고 있다. 오는 30일부터 신청받는 특례보금자리론 금리는 주택가격 6억원 초과나 부부합산소득 1억원 초과인 일반형 기준으로 연 4.75(10년)~5.05%(50년)이 적용된다.

4대 시중은행 주담대 변동금리(연 4.67~7.36%)와 비교하면 특례보금자리론 일반형은 하단이 0.08%p 외려 높다. 4대 시중은행 고정금리(연 4.36∼6.03%)에 견주더라도 하단이 0.39%p 높다. 이 때문에 특례보금자리론 금리 매력도가 반감되고 있다는 지적이 나온다. 금융권 한 관계자는 “시장금리 하락으로 특례보금자리론 금리 매력도가 줄어든 것은 사실”이라고 말했다.

반면 특례보금자리론 금리가 현재보다더 떨어질 가능성도 고려해야 한다는 지적도 있다. 특례보금자리론 금리는 고정된 게 아니다. 일반 보금자리론 금리처럼 기본적으로 매월 조정된다. 국고채 5년물과 주택저당증권(mbs)의 금리차(스프레드) 및 기타 제비용이 고려된다. 특히 매월 금리 조정으로 약 한 달의 차이가 있는 대출 신청 시점과 실행 시점 금리가 다르면 더 낮은 금리를 적용하게 돼 있다.

오는 30일 처음 신청하는 특례보금자리론은 3월에 실제 대출이 실행된다. 따라서 2월 말에 시장금리 등에 따라 결정되는 특례보금자리론 금리가 지금 제시된 금리(일반형 기준 연 4.75~5.05%)보다 낮다면 바뀐 낮은 금리가 적용된다. 최근 국고채 5년물과 mbs는 모두 지난해 10월 21일 연 4.631%과 연 5.529%까지 치솟은 후 전반적인 하락세다. 국고채 기준 연 3.5% 아래까지 떨어졌다. 이에 따라 스프레드도 1.247%p까지 벌어졌다가 0.646%p까지 줄어든 상태다.

실제 특례보금자리론의 모태라고 할 수 있는 일반 보금자리론 금리는 지난해 12월까지 인상됐다가 시장금리 하락세를 반영해 올해 1월에는 동결된 바 있다. 금리 예측은 쉽지 않은 일이지만, 물가 우려보다는 경기침체에 대한 우려로 경제주체 관심이 옮겨지면서 시장 금리 정점에 대한 인식은 빠르게 퍼지고 있다는 게 대체적 생각이다. 시장금리 하락은 시중은행 주담대도 떨어트리는 요인이지만, 특례보금자리론과 금리차가 어떻게 될지는 현재로서는 섣불리 판단하기 어렵다.

한국주택금융공사 관계자는 “3월 특례보금자리론 금리는 2월 20~25일 사이에 그 시점의 국고채 금리와 mbs 스프레드를 보고 결정한다”며 “평균금리로는 특례보금자리론이 (시중 주담대보다) 낮은 데다 고정금리 상품이라 금리 인상 위험을 피할 수 있고 중도상환수수료도 없기에 향후 일반 주담대로 갈아타는 데도 부담이 없어 경쟁력은 있다고 본다”고 말했다.

노희준 (gurazip@edaily.co.kr)