'빌라왕' 경매 물건에 웬 상가?…알고보니 주거용 불법 건축물

심은지의 경매 인사이트
이미 '깡통주택' 인데
이행 강제금까지 떠안아야
낙찰 가능성은 거의 없어

수도권에서 오피스텔, 빌라 등 1139가구를 임대하다가 사망한 ‘빌라왕’ 김모씨(42) 소유 부동산 중에는 상가도 여럿 포함된 것으로 나타났다. 용도만 상가이고 주거용으로 쓰인 위반 건축물이다. 이런 위반 건축물은 낙찰자를 찾기 더 어려운 만큼 세입자의 각별한 주의가 필요하다는 조언이다.

18일 부동산경매 전문업체 지지옥션에 따르면 경매시장에 나온 ‘빌라왕’ 김씨 소유 부동산 47건 중 4건은 상가인 것으로 조사됐다. 이 상가는 모두 서울 금천구 가산동의 한 오피스텔에 포함돼 있다.

이 오피스텔은 지하 1층~지상 10층, 55개 실로 이뤄졌다. 1, 2층을 상가(2종 근린생활시설)로 허가받았지만 주거형 오피스텔로 개조해 임대한 것으로 알려졌다. 이행강제금이 부과되는 위반 건축물이다.

다세대, 오피스텔 등의 건물 소유자가 근린생활시설로 등록한 뒤 원룸 등 주거시설로 개조하는 경우는 비일비재하다. 근린생활시설은 주거시설에 비해 주차 공간을 적게 마련해도 되기 때문에 건물 소유주가 추가 임대공간으로 전용하는 사례가 빈번하다.

하지만 구청에 적발되면 건물등기부등본에 ‘위반건축물’로 등재되고 이행강제금이 부과된다. 이 이행금을 집주인이 납부하지 않으면 압류 절차를 거쳐 공매로 넘어간다.

지방자치단체에 적발되지 않았더라도 경매시장에선 찬밥 신세다. 낙찰가가 시세보다 저렴하지 않다면 예비 낙찰자가 이행강제금을 낼 위험을 감수하려 하지 않기 때문이다. 특히 ‘깡통주택(매매가보다 전셋값이 높은 주택)’은 적법 건축물도 새 주인을 찾기 어렵다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “위반 건축물이더라도 대항력이 있는 임차인은 주택임대차보호법에 따라 보증금을 선순위로 배당받을 수 있지만 경매시장에서 유찰될 확률이 높다”며 “전세 계약 시 위반 건축물 여부를 꼭 확인해야 한다”고 말했다.

심은지 기자 summit@hankyung.com

▶ 해외투자 '한경 글로벌마켓'과 함께하세요
▶ 한국경제신문과 WSJ, 모바일한경으로 보세요